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Leerstand von Immobilien

Leerstand von Wohnungen

Müssen sich Eigentümer für Leerstand rechtfertigen?

Mit Leerstand von Immobilien verbindet man in der Regel einen finanziellen Nachteil durch den Ausfall von Mieteinnahmen.

Manchmal ist der Leerstand jedoch ausdrücklich erwünscht, speziell wenn es um wirtschaftliche Entscheidungen geht. Bestandsfreie Objekte lassen sich nun mal deutlich besser verkaufen als vermietete. Dass das betreffende Objekt bis zum Verkauf einige Monate leer steht und keine Einnahmen bringt, fällt angesichts des höheren Verkaufspreises kaum ins Gewicht. Häufig werden in dieser Zeit auch Adaptierungen vorgenommen, um den Wert des Objektes noch weiter zu steigern.

Doch es gibt auch Wohnungseigentümer, die Leerstä bewusst in Kauf nehmen, obwohl sie keine spekulativen Interessen verfolgen. Viele scheuen einfach den Aufwand im Zusammenhang mit Vermietung und Mieterwechsel, andere haben bereits schlechte Erfahrungen mit Mietern gemacht oder zumindest im Bekanntenkreis davon gehört: Demolierte Wohnungen, häufige Mieterwechsel, Delogierungen oder gar Mietnomaden sind der Alptraum jedes Vermieters.

  • Auf Mieteinnahmen wird häufig verzichtet, weil Vermietung zu kompliziert und riskant erscheint
  • Immobilienspekulation: Leerstand ist nicht immer ein finanzieller Nachteil


Das Recht steht auf der Seite der Mieter


Auch das Mietrechtsgesetz wurde laufend zu Lasten der Vermieter und zum Vorteil von Mietern abgeändert. Bezeichnendes Beispiel ist die Schwierigkeit, Eigenbedarf an der eigenen Wohnung anzumelden. Wer seine Wohnung selbst nutzen will, zum Beispiel nach der eigenen Scheidung, oder weil die Kinder eine Studentenwohnung benötigen, blitzt mit der vorzeitigen Kündigung des Mietverhältnisses in den meisten Fällen ab. Der Schutz des Mieters geht hier vor.

Über den Weg der Mietervereinigung fordern Mieter häufig selbst nach ihrem Auszug noch Geld zurück, das sie zu viel an Miete bezahlt haben. Nicht selten bleiben Vermieter zusätzlich auf Reparaturkosten sitzen. 
Es scheint leider auch nicht immer selbstverständlich, dass Mieter sorgsam mit der überlassenen Wohnung umgehen. Oft bedingt schon das unzureichende Lüften und Trocknen der Wäsche im Wohnraum das Auftreten von Schimmel. Sanierungen nach Schimmelbefall sind aufwendig und teuer, die Kosten dafür sind wohl kaum über die hinterlegte Kaution abzudecken. Außerdem wird der Mieter nicht freiwillig zugeben, dass er den Schaden am Wohnraum verursacht hat, sondern wird die Schuld auf konstruktive Mängel schieben. Ihm nachzuweisen, dass er einen Raum nicht richtig und ausreichend gelüftet hat, ist im Nachhinein kaum möglich.

  • Mietrechtsgesetz setzt lukrativer Vermietung enge Grenzen und erschwert Eigennutzung
  • Mieter gegenüber Vermietern rechtlich klar im Vorteil
  • Reparaturkosten nach Schäden in Wohnräumen bleiben oft beim Vermieter hängen


Wenige Anreize für Vermietung


Aus den genannten und anderen Gründen mag sich das Vermieten nicht zwangsläufig rentieren. Es ist eben ein Geschäft, und jedes Geschäft birgt gewisse Risiken.

Dass die Mieteinnahmen dem persönlichen Einkommen aufgeschlagen werden und daher durch einen hohen Steuersatz besteuert werden, wirkt ebenfalls nicht gerade als Anreiz für das Vermieten. Besonders die Kombination aus hoher Besteuerung, hohem Risiko und umfangreicher gesetzlichen Einschränkungen macht das Vermieten von Räumen nicht besonders attraktiv.

Verständlich, dass viele Wohnungsbesitzer lieber das "geringere Übel" wählen und Räume lieber leer stehen oder zur Zwischennutzung vermieten lassen. Sie nehmen die monatlichen Kosten in Kauf, gehen aber davon aus, dass Immobilien zumindest nicht an Wert verlieren und sehen diese daher als Wertanlage. 

Dass auch das Sparbuch keine Zinsen abwirft, ist ein beliebtes Argument, wenn es um Rechtfertigung für Leerstand geht. Und in der Tat ist es so, dass in der gegenwärtigen Niedrig- bis Nullzinsphase die Sparbuchzinsen nicht einmal die jährliche Inflationsrate kompensieren können. Mit einem Wort: Das Geld auf der Bank verliert laufend an Kaufkraft. Der Wertzuwachs von Immobilien hingegen bewegt sich in der Regel mit der Inflation mit und übersteigt diese häufig sogar deutlich. Das ist auch der Grund, warum Immobilien eine beliebte Pensionsvorsorge sind. 

Ob die Rechnung am Ende des Tages tatsächlich aufgeht, zeigt sich erst, wenn die Erhaltungs- und Instandhaltungskosten samt laufenden Betriebskosten dem Wertzuwachs gegenübergestellt werden. Fehlende Mieteinnahmen über Jahre fließen negativ in diese Bilanz ein.

  • ​Räume vermieten ist ein Geschäft und als solches mit gewissen Risiken behaftet
  • wenige Anreize für Vermietung: Steuern, Risiko, gesetzliche Einschränkungen
  • Immobilien als Alternative zum Sparbuch
  • laufende Kosten für Betrieb, Instandhaltung und Erhaltung sind Wertzuwachs gegenüber zustellen


Risiko Leerstand in Gebäude


Dass auch eine leerstehende Bestandswohnung eine Belastung ist, wird dabei oft verdrängt. Selbst eine unbewohnte Immobilie verschlingt Kosten. Häufig bleiben diese nur deshalb unter der Schmerzgrenze, weil nicht ausreichend geheizt wird. 

Aus bauphysikalischer Sicht genügt es nämlich nicht, nur den Frostwächter einzuschalten. Raumtemperaturen unter 15 Grad Celsius führen längerfristig zu Bauschäden, die nur sehr teuer zu beheben sind. Diese Grenztemperatur hingegen konstant über den Winter zu halten, ist je nach Energieeffizienzklasse des Gebäudes und Heizart relativ kostenintensiv. Bei Vermietung würde der Mieter diese Kosten tragen.

Unbewohnte Immobilien bergen auch das Risiko, dass technische Gebrechen lange Zeit unbemerkt bleiben. Ein Wasserrohrbruch kann demnach eine Totalsanierung erforderlich machen.

Ein anderes Problem stellt die erhöhte Einbruchsgefahr dar. Unbewohnte Immobilien in Gebäude sind besonders beliebte Ziele von Einbrechern, auch wenn dort selten etwas zu holen ist. Umso ärgerlicher ist es dann, wenn nach dem "Besuch" Türen oder Fenster der Räume ausgetauscht werden müssen. Versicherungen verlangen deshalb häufig Risikozuschläge und verpflichten Versicherungsnehmer zur Bekanntgabe von leerstehenden Wohnungen.

  • Leerstand verursacht Kosten, die nicht durch Mieteinnahmen kompensiert werden
  • ungenügendes Heizen kann zu schwerwiegenden Bauschäden führen
  • technische Gebrechen bleiben bei Leerstand oft lange unbemerkt
  • leerstehende Immobilien sind beliebtes Ziel von Einbrechern
  • Versicherungen verlangen Risikozuschläge bei Leerstand in Gebäude


Kein Geld für die Sanierung


Umgekehrt kann es natürlich auch sein, dass Eigentümer zwar gerne vermieten würden, die Räume aber in einem sanierungsbedürftigen Zustand ist und das Geld für die Sanierung leider fehlt. Somit kommt nicht mal eine Zwischennutzung in Frage. Das trifft häufig auf geerbte Wohnungen zu, die schon beträchtlich in die Jahre gekommen sind und lange nicht adaptiert wurden. Diese Situation ist sehr unangenehm, weil die Wohnung in diesem Zustand nicht oder nur weit unter den üblichen Mietpreisen vermietbar ist. 

Es besteht zwar die Möglichkeit, ein Darlehen für die Sanierung aufzunehmen, man benötigt aber einen langen Atem und die Hilfe eines Steuerberaters, um die Steuerabschreibungen korrekt vornehmen zu können. Das macht sich bei mehreren Wohnungen sicher bezahlt, für eine einzelne Wohnung erscheint der Aufwand jedoch nicht wirklich angemessen.

Besondere Vorsicht geboten ist bei der Abschreibung von Werbungskosten für Bestandsobjekte und Sanierungen, wenn sie nicht oder nur eingeschränkt vermietet werden. Das Finanzamt erkennt die Aufwendungen nur dann an, wenn auch wirklich die Absicht bestand, damit tatsächlich Einnahmen zu erwirtschaften. 

Das Ziel des Finanzamtes ist es nun mal, in absehbarer Zeit Einkommen zu besteuern. Sollte sich nach einiger Zeit herausstellen, dass nur Steuervorteile geltend gemacht wurden, das Objekt aber leer gestanden hat, kann das Finanzamt nachträglich zur Kasse bitten und die Rückzahlung geltend gemachten Steuervorteile fordern.

Alternativ denkbar wäre eine Vermietung für die ersten 10 Jahre an einen "Bastler" zu einem sehr günstigen Preis, wenn dieser im Gegenzug die notwendigen Adaptierungsarbeiten auf eigene Kosten durchführt. Vorteil: Das eigene Budget wird nicht belastet, und nach Vertragsende ist die Wohnung adaptiert und teurer vermietbar. Wichtig bei dieser Variante ist ein "wasserfester" Vertrag, der beispielsweise Ablösen ausschließt oder zumindest begrenzt und die Adaptierungsmaßnahmen genau festlegt.

  • „unfreiwilliger" Leerstand durch fehlendes Geld für Adaptierung langfristige Vermietung oder Zwischennutzung nur sehr schwierig möglich
  • Kredite und Abschreibungen erfordern Hilfe eines Steuerberaters
  • nachträgliche Aberkennung von Werbungskosten, wenn Objekt nicht vermietet wird 
  • Abwälzung der Renovierungskosten an Mieter bei teilweisen Verzicht auf Mieteinnahmen möglich


Kommt die Meldepflicht für Leerstand?


Weil in großen Ballungszentren Wohnraum knapp ist, sind die Verwaltungsbehörden und Mietervereinigungen den Leerständen auf der Spur. 2015 hat man in Wien die letzte Wohnungsleerstands-Erhebung durchgeführt: Demnach gibt es alleine in Wien rund 35.000 leerstehende Wohnungen, von denen etwa 10.000 bereits länger als zweieinhalb Jahre leer stehen. An diese heranzukommen ist nicht leicht, aber auch nicht besonders schwierig. Es genügt im Grunde, die Stromverbrauchsdaten über das E-Werk abzufragen, um feststellen zu können, ob eine Wohnung bewohnt oder unbewohnt ist. Eigentümer von unbewohnten Wohnraum könnten sehr leicht unter Rechtfertigungsdruck geraten.

In Österreich fordert die Mietervereinigung schon lange eine Meldepflicht für leerstehende Wohneinheiten. Das Thema erhitzt die Gemüter der Eigentümer, die sich bereits auf dem Weg zur Enteignung sehen.
In Wien hofft man derzeit noch auf freiwillige Kooperation und hat zu diesem Zweck die "NEST-Agentur für Leerstandsmanagement" ins Leben gerufen. Über die Plattform der Agentur sollen brachliegende Flächen einer sinnvollen Nutzung zugeführt werden. Vermieter und Mieter können sich registrieren und gefunden werden. Mit Sonderverträgen will man den Vertragsabschluss für Vermieter attraktiver machen. Das Konzept erscheint durchaus sinnvoll, nicht absehbar ist jedoch, wie weit der Einfluss der Agentur in den nächsten Jahren reichen wird.

  • In Ballungszentren sind Behörden und Mietervereinigungen den Leerständen auf der Spur 
  • Wien setzt derzeit noch auf freiwillige Kooperation bei leerstehendem Raum

Bußgelder für beabsichtigten Leerstand


Sollte Österreich dem Usus Deutschlands folgen, könnte es Bußgelder für beabsichtigte Leerstände regnen. Eine Zweckentfremdungsverordnung sorgt in vielen deutschen Städten dafür, dass ausgewiesene Wohnflächen auch als solche erhalten bleiben und vor allem genutzt werden können. 

Eine Meldepflicht für Leerstand erlaubt dem Gesetzgeber relativ einfach festzustellen, ob der Leerstand beabsichtigt ist oder nicht. Dabei werden ein paar Monate Leerstand geduldet, sofern sie durch einen Mieterwechsel oder Sanierungsarbeiten notwendig oder üblich sind. Liegt der Leerstand jedoch an einer überhöhten "Fantasiemiete", so hat der Vermieter durch Absenkung des Mietpreises dafür zu sorgen, dass ein neuer Mietvertrag zustande kommt. Der Eigentümer muss in jedem Fall nachweisen, dass ihn selbst keine Schuld an dem Leerstand trifft. Weigert er sich und bleibt das Objekt aus diesen oder anderen Gründen weiterhin leer, kann er eine satte Verwaltungsstrafe aufgebrummt bekommen. Immobilienspekulanten nehmen häufig jedoch selbst fünfstellige Bußgeldbeträge schmunzelnd in Kauf, da ein Verkauf des bestandsfreien Objektes in der Regel deutlich mehr abwirft. 
Übersehen wird manchmal, dass ein bestimmter Prozentsatz an Leerständen unbedingt notwendig ist, damit Umzüge überhaupt möglich sind. Niemand will wohl gleichzeitig mit einem anderen Mieter Wohnung tauschen und auch nicht in die erstbeste freie Wohnung in irgendeinem Teil der Stadt ziehen müssen. Damit eine gewisse Auswahlmöglichkeit besteht und auch der Zuzug in die Stadt möglich ist, ist ein marktüblicher Leerstand von etwa 2 bis 4 Prozent erforderlich. Man spricht von der sogenannten "Mobilitätsreserve".

  • einige deutsche Städte bestrafen beabsichtigten Leerstand mit hohen Bußgeldern 
  • Vermieter können indirekt zur Reduktion des Mietpreises gezwungen werden
  • Mobilitätsreserve von 2 bis 4 Prozent erforderlich, um Umzüge zu ermöglichen

Zweitwohnsitz: Fluch oder Segen?


Österreich gilt als das Land der Zweitwohnungsbesitzer. Mehr als 1 Million Österreicher haben laut Zentralmelderegister einen Nebenwohnsitz. Immer wieder führen Zweitwohnsitze zu heftigen politischen Diskussionen: Hotellerie und Gastronomie profitieren nur von Tagesgästen, ihnen sind Ferienwohnungsbesitzer ein Dorn im Auge. Kommunen beklagen die Vorhaltung teurer Infrastruktur ohne im Gegenzug dafür Steuern einzunehmen, denn Zweitwohnungsbesitzer versteuern am Ort des Hauptwohnsitzes. 

Auch das Online-Portal reposée hat 2017 eine große Umfrage zum Thema Freizeitimmobilien im deutschsprachigen Raum durchgeführt. Mehr als 25 aller Befragten verfügen demnach über einen Zweitwohnsitz. Erstaunliches Detail: Weniger als die Hälfte nutzt ihn regelmäßig. Eine sehr große Anzahl von Wohnungen und Häusern muss daher überwiegend leer stehen. Über die genauen Gründe für den Leerstand kann nur spekuliert werden, aber das Ausmaß ist scheinbar sehr hoch. (https://www.reposee.com/blog/wie-freizeitimmobilien-genutzt-werden)

  • sehr viele Zweitwohnungsbesitzer in Österreich -viel potentieller Raum vorhanden
  • mehr als die Hälfte der Zweitwohnsitze steht überwiegend leer
  • enormes Ausmaß von ungenützten Freizeitimmobillien

Alternativen zum Gebäude Leerstand


In den meisten Fällen würde die Vermietung auf der Hand liegen, zumal sich viele Städter ein Häuschen im Grünen sehnlichst wünschen. Doch warum verzichten viele Eigentümer von Zweitwohnsitzen freiwillig auf diese zusätzliche Einnahmequelle?

Ja, es stimmt, durch eine langfristige Vermietung blockiert man die Eigennutzung für viele Jahre. Und Instandhaltungsarbeiten, auf die ein Mieter Anspruch hat, können den Mietertrag stark schmälern. Wer die Instandhaltung lieber abwälzen und dem Mietrechtsgesetz aus dem Weg gehen möchte, sollte deshalb vielleicht eine Verpachtung in Erwägung ziehen. Pacht setzt allerdings eine unternehmerische Nutzung voraus. Es empfiehlt es sich daher, sich ausführlich mit Steuerberatern und Juristen zu beraten.

Eine andere beliebte Alternative zur herkömmlichen Vermietung ist die tageweise Vermietung an Touristen. Plattformen wie Airbnb stellen hohe Monatserträge in Aussicht, doch so einfach ist die Sache nicht, hier gibt es viele Stolpersteine, die nur wenige kennen: Dass der Flächenwidmungsplan eine touristische Vermietung erlauben muss, ist vielleicht bekannt. Aber wer weiß schon, dass die Genehmigung der Hausverwaltung nicht ausreicht, sondern selbst bei Wohnungseigentum alle Nachbarn ihre Zustimmung geben müssen? Abgesehen von den rechtlichen Hürden ist die tageweise Vermietung enorm aufwendig. Die Online-Plattformen nehmen zwar einen Teil der Arbeit ab, aber Buchungsanfragen, Reklamationen und gewünschte Auskünfte aller Art erfordern, dass man rund um die Uhr erreichbar ist. Für diese Tätigkeiten sowie für die Reinigung und Schlüsselübergabe kann man eine der spezialisierten Agentur engagieren, doch zahlt sich die Vermietung dann häufig nicht mehr aus.

  • langfristige Vermietung blockiert Eigennutzung
  • Verpachtung kann unter Umständen vorteilhafter als Vermietung sein
  • tageweise touristische Vermietung lockt mit hohen Erträgen, erfordert jedoch hohen Aufwand und die Zustimmung aller Nachbarn

"Reserveimmobilien"


Verständlich, dass viele Eigentümer ihre Zweitwohnsitze dann doch lieber leer stehen lassen. Sie wissen, dass sie im "Notfall" vermieten könnten, wenn beispielsweise ihr Einkommen aus Arbeit ganz oder teilweise wegbrechen würde. Weil sie aber gegenwärtig nicht auf ein Zusatzeinkommen angewiesen sind und lieber ruhig schlafen möchten, nehmen sie den Leerstand bewusst in Kauf. Sie sehen den Zweitwohnsitz lediglich als Wertanlage und als Reserve für Kinder oder Unvorhergesehenes. Das kann unter Umständen auch die eigene Scheidung oder die Scheidung eines erwachsenen Kindes sein. Manche heben sich den Zweitwohnsitz auch einfach für den Ruhestand auf. Das Haus im nördlichen Waldviertel ist als ständiger Wohnort uninteressant, solange man in Wien arbeitet. In der Pension hingegen kann man sich über das Haus im Grünen bestimmt glücklich schätzen.

  • leerstehende Immobilien werden oft lediglich als Reserve für Notfälle gehalten
  • auf mögliche finanzielle Nutzung wird verzichtet, solange sich der Aufwand in Grenzen hält
  • häufig ist spätere Eigennutzung im Ruhestand geplant

Innovative Nutzung von leerstehenden Freizeit-Immobilien


Die Vermietung einer leer stehenden Immobilie birgt zwar einige Risiken, kann aber umgekehrt auch viele Risiken abfedern und Zusatzeinkommen generieren. Wer sich aber weder für eine dauerhafte Vermietung, noch für eine touristische Gebäude Vermietung begeistern kann, findet vielleicht im Konzept von reposée eine reizvolle Alternative. Dort hat man sich über innovativere Varianten der Vermietung Gedanken gemacht:

Demnach erfolgt die Vermietung hier nicht langfristig oder tageweise, sondern in Form sogenannter "Shares", die wahlweise eine Zeitraum von 2-12 Monaten umfassen. In dieser Zeit teilen sich Eigentümer und Mieter die Nutzung der Freizeitimmobilie und nutzen diese abwechselnd. Wie häufig, wie lange und zu welchem Preis, vereinbaren sie individuell. Der Eigentümer generiert ein kleines Nebeneinkommen und kann trotzdem seine Freizeitimmobilie weiterhin selbst bewohnen, ein entscheidender Unterschied zu anderen Vermietungsformen. Man muss also nicht auf Eigennutzung verzichten, und sollte der Wohnraum tatsächlich einmal selbst benötigt werden, ist das dank der kurzen Vertragsdauer kein Problem. Mehr zu reposée hier: https://www.reposee.com 


  • Vermietung von leerstehenden Zweitwohnsitzen kann Risiko abfedern und Zusatzeinkommen generieren
  • Freizeitimmobilien „sharen" als innovative Form der Vermietung minimiert Aufwand und erlaubt weiterhin Eigennutzung


​Fazit


Vermieten ist und bleibt ein Geschäft. 

Risiken gehören zum Geschäft, können aber durch innovativere Form der Vermietung weitestgehend vermieden werden. Es lohnt sich daher, sich hier ausrechend zu informieren und nach Alternativen zu suchen, die mehr Handlungsspielraum zulassen. Mit innovativen Vermietkonzepten vermeidet man Einschränkungen durch das strenge Mietrechtsgesetz und erzielt kostendeckende Mieten oder sogar ein kleines Nebeneinkommen. Auch auf Eigennutzung muss nicht verzichtet werden.


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Sonntag, 17. November 2019