Leerstand von Immobilien

• ​Auf Mieteinnahmen wird häufig verzichtet, weil Vermietung zu kompliziert und riskant erscheint
  
• Immobilienspekulation: Leerstand ist nicht immer ein finanzieller Nachteil

Das Recht steht auf der Seite der Mieter

Auch das Mietrechtsgesetz wurde laufend zu Lasten der Vermieter und zum Vorteil von Mietern abgeändert. Bezeichnendes Beispiel ist die Schwierigkeit, Eigenbedarf an der eigenen Wohnung anzumelden. Wer seine Wohnung selbst nutzen will, zum Beispiel nach der eigenen Scheidung, oder weil die Kinder eine Studentenwohnung benötigen, blitzt mit der vorzeitigen Kündigung des Mietverhältnisses in den meisten Fällen ab. Der Schutz des Mieters geht hier vor.

Wenige Anreize für Vermietung

Aus den genannten und anderen Gründen mag sich das Vermieten nicht zwangsläufig rentieren. Es ist eben ein Geschäft, und jedes Geschäft birgt gewisse Risiken.

Dass die Mieteinnahmen dem persönlichen Einkommen aufgeschlagen werden und daher durch einen hohen Steuersatz besteuert werden, wirkt ebenfalls nicht gerade als Anreiz für das Vermieten. Besonders die Kombination aus hoher Besteuerung, hohem Risiko und umfangreicher gesetzlichen Einschränkungen macht das Vermieten von Räumen nicht besonders attraktiv.

Verständlich, dass viele Wohnungsbesitzer lieber das "geringere Übel" wählen und Räume lieber leer stehen oder zur Zwischennutzung vermieten lassen. Sie nehmen die monatlichen Kosten in Kauf, gehen aber davon aus, dass Immobilien zumindest nicht an Wert verlieren und sehen diese daher als Wertanlage. 

Dass auch das Sparbuch keine Zinsen abwirft, ist ein beliebtes Argument, wenn es um Rechtfertigung für Leerstand geht. Und in der Tat ist es so, dass in der gegenwärtigen Niedrig- bis Nullzinsphase die Sparbuchzinsen nicht einmal die jährliche Inflationsrate kompensieren können. Mit einem Wort: Das Geld auf der Bank verliert laufend an Kaufkraft. Der Wertzuwachs von Immobilien hingegen bewegt sich in der Regel mit der Inflation mit und übersteigt diese häufig sogar deutlich. Das ist auch der Grund, warum Immobilien eine beliebte Pensionsvorsorge sind. 

• ​Räume vermieten ist ein Geschäft und als solches mit gewissen Risiken behaftet
  
• wenige Anreize für Vermietung: Steuern, Risiko, gesetzliche Einschränkungen
  
• Immobilien als Alternative zum Sparbuch
  
• laufende Kosten für Betrieb, Instandhaltung und Erhaltung sind Wertzuwachs gegenüber zustellen
  

Risiko Leerstand in Gebäude

Dass auch eine leerstehende Bestandswohnung eine Belastung ist, wird dabei oft verdrängt. Selbst eine unbewohnte Immobilie verschlingt Kosten. Häufig bleiben diese nur deshalb unter der Schmerzgrenze, weil nicht ausreichend geheizt wird. 

Aus bauphysikalischer Sicht genügt es nämlich nicht, nur den Frostwächter einzuschalten. Raumtemperaturen unter 15 Grad Celsius führen längerfristig zu Bauschäden, die nur sehr teuer zu beheben sind. Diese Grenztemperatur hingegen konstant über den Winter zu halten, ist je nach Energieeffizienzklasse des Gebäudes und Heizart relativ kostenintensiv. Bei Vermietung würde der Mieter diese Kosten tragen.

Unbewohnte Immobilien bergen auch das Risiko, dass technische Gebrechen lange Zeit unbemerkt bleiben. Ein Wasserrohrbruch kann demnach eine Totalsanierung erforderlich machen.

• ​Leerstand verursacht Kosten, die nicht durch Mieteinnahmen kompensiert werden
  
• ungenügendes Heizen kann zu schwerwiegenden Bauschäden führen
  
• technische Gebrechen bleiben bei Leerstand oft lange unbemerkt
  
• leerstehende Immobilien sind beliebtes Ziel von Einbrechern
  
• Versicherungen verlangen Risikozuschläge bei Leerstand in Gebäude
  

Kein Geld für die Sanierung

Umgekehrt kann es natürlich auch sein, dass Eigentümer zwar gerne vermieten würden, die Räume aber in einem sanierungsbedürftigen Zustand ist und das Geld für die Sanierung leider fehlt. Somit kommt nicht mal eine Zwischennutzung in Frage. Das trifft häufig auf geerbte Wohnungen zu, die schon beträchtlich in die Jahre gekommen sind und lange nicht adaptiert wurden. Diese Situation ist sehr unangenehm, weil die Wohnung in diesem Zustand nicht oder nur weit unter den üblichen Mietpreisen vermietbar ist. 

Es besteht zwar die Möglichkeit, ein Darlehen für die Sanierung aufzunehmen, man benötigt aber einen langen Atem und die Hilfe eines Steuerberaters, um die Steuerabschreibungen korrekt vornehmen zu können. Das macht sich bei mehreren Wohnungen sicher bezahlt, für eine einzelne Wohnung erscheint der Aufwand jedoch nicht wirklich angemessen.

Besondere Vorsicht geboten ist bei der Abschreibung von Werbungskosten für Bestandsobjekte und Sanierungen, wenn sie nicht oder nur eingeschränkt vermietet werden. Das Finanzamt erkennt die Aufwendungen nur dann an, wenn auch wirklich die Absicht bestand, damit tatsächlich Einnahmen zu erwirtschaften. 

Das Ziel des Finanzamtes ist es nun mal, in absehbarer Zeit Einkommen zu besteuern. Sollte sich nach einiger Zeit herausstellen, dass nur Steuervorteile geltend gemacht wurden, das Objekt aber leer gestanden hat, kann das Finanzamt nachträglich zur Kasse bitten und die Rückzahlung geltend gemachten Steuervorteile fordern.

• ​„unfreiwilliger" Leerstand durch fehlendes Geld für Adaptierung langfristige Vermietung oder Zwischennutzung nur sehr schwierig möglich
  
• Kredite und Abschreibungen erfordern Hilfe eines Steuerberaters
  
• nachträgliche Aberkennung von Werbungskosten, wenn Objekt nicht vermietet wird 
  
• Abwälzung der Renovierungskosten an Mieter bei teilweisen Verzicht auf Mieteinnahmen möglich
  

Kommt die Meldepflicht für Leerstand?

Weil in großen Ballungszentren Wohnraum knapp ist, sind die Verwaltungsbehörden und Mietervereinigungen den Leerständen auf der Spur. 2015 hat man in Wien die letzte Wohnungsleerstands-Erhebung durchgeführt: Demnach gibt es alleine in Wien rund 35.000 leerstehende Wohnungen, von denen etwa 10.000 bereits länger als zweieinhalb Jahre leer stehen. An diese heranzukommen ist nicht leicht, aber auch nicht besonders schwierig. Es genügt im Grunde, die Stromverbrauchsdaten über das E-Werk abzufragen, um feststellen zu können, ob eine Wohnung bewohnt oder unbewohnt ist. Eigentümer von unbewohnten Wohnraum könnten sehr leicht unter Rechtfertigungsdruck geraten.

Bußgelder für beabsichtigten Leerstand

Sollte Österreich dem Usus Deutschlands folgen, könnte es Bußgelder für beabsichtigte Leerstände regnen. Eine Zweckentfremdungsverordnung sorgt in vielen deutschen Städten dafür, dass ausgewiesene Wohnflächen auch als solche erhalten bleiben und vor allem genutzt werden können. 

Zweitwohnsitz: Fluch oder Segen?

• ​sehr viele Zweitwohnungsbesitzer in Österreich -viel potentieller Raum vorhanden
  
• mehr als die Hälfte der Zweitwohnsitze steht überwiegend leer
  
• enormes Ausmaß von ungenützten Freizeitimmobillien

Alternativen zum Gebäude Leerstand

• ​langfristige Vermietung blockiert Eigennutzung
  
• Verpachtung kann unter Umständen vorteilhafter als Vermietung sein
  
• tageweise touristische Vermietung lockt mit hohen Erträgen, erfordert jedoch hohen Aufwand und die Zustimmung aller Nachbarn

"Reserveimmobilien"

• ​leerstehende Immobilien werden oft lediglich als Reserve für Notfälle gehalten
  
• auf mögliche finanzielle Nutzung wird verzichtet, solange sich der Aufwand in Grenzen hält
  
• häufig ist spätere Eigennutzung im Ruhestand geplant
  

Innovative Nutzung von leerstehenden Freizeit-Immobilien

Die Vermietung einer leer stehenden Immobilie birgt zwar einige Risiken, kann aber umgekehrt auch viele Risiken abfedern und Zusatzeinkommen generieren. Wer sich aber weder für eine dauerhafte Vermietung, noch für eine touristische Gebäude Vermietung begeistern kann, findet vielleicht im Konzept von reposée eine reizvolle Alternative. Dort hat man sich über innovativere Varianten der Vermietung Gedanken gemacht:

Demnach erfolgt die Vermietung hier nicht langfristig oder tageweise, sondern in Form sogenannter "Shares", die wahlweise eine Zeitraum von 2-12 Monaten umfassen. In dieser Zeit teilen sich Eigentümer und Mieter die Nutzung der Freizeitimmobilie und nutzen diese abwechselnd. Wie häufig, wie lange und zu welchem Preis, vereinbaren sie individuell. Der Eigentümer generiert ein kleines Nebeneinkommen und kann trotzdem seine Freizeitimmobilie weiterhin selbst bewohnen, ein entscheidender Unterschied zu anderen Vermietungsformen. Man muss also nicht auf Eigennutzung verzichten, und sollte der Wohnraum tatsächlich einmal selbst benötigt werden, ist das dank der kurzen Vertragsdauer kein Problem. Mehr zu reposée hier: https://www.reposee.com 

• ​Vermietung von leerstehenden Zweitwohnsitzen kann Risiko abfedern und Zusatzeinkommen generieren
  
• Freizeitimmobilien „sharen" als innovative Form der Vermietung minimiert Aufwand und erlaubt weiterhin Eigennutzung
  

​Fazit

Vermieten ist und bleibt ein Geschäft. 

Risiken gehören zum Geschäft, können aber durch innovativere Form der Vermietung weitestgehend vermieden werden. Es lohnt sich daher, sich hier ausrechend zu informieren und nach Alternativen zu suchen, die mehr Handlungsspielraum zulassen. Mit innovativen Vermietkonzepten vermeidet man Einschränkungen durch das strenge Mietrechtsgesetz und erzielt kostendeckende Mieten oder sogar ein kleines Nebeneinkommen. Auch auf Eigennutzung muss nicht verzichtet werden.