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Vermieterpflichten in Zeiten der Corona-Krise

Vermieterpflichten in Zeiten von Corona

Als wesentlicher Wirtschaftssektor ist auch der heimische Immobilienmarkt derzeit stark von den Auswirkungen der Corona-Situation betroffen. Da Angebot und Nachfrage jedoch selbst in Krisenzeiten vorhanden sind, ergeben sich für Vermieter und Mieter unter Einhaltung einiger neuer gesetzlicher Vorschriften weiterhin Wege und Möglichkeiten der Immo-Vermittlung. Alle wichtigen Infos zu Mietvertrag, Verlängerungs- und Kündigungsfristen, rechtlichem Hintergrundwissen in Österreich und wertvollen Tipps haben wir hier zusammengefasst:


Virtuelle Immobilienbesichtigungen machen's möglich


Die erste Frage, die sich seitens des Vermieters im Zuge der Wohnungsvermittlung stellt, ist neuerdings die korrekte Abwicklung von Besichtigungsterminen mit möglichen Interessenten. Diese sind aufgrund des österreichweit geltenden Kontaktverbots jedoch nur noch bedingt möglich. An diesem Punkt kommt glücklicherweise die virtuelle Wohnungsbesichtigung ins Spiel, die sich bereits seit einigen Jahren besonders großer Beliebtheit erfreuen. Gerade in Zeiten von Social Distancing gewinnen sie nun entscheidende Bedeutung für Vermieter, Mieter und Makler. Die gesamte Vertragsabwicklung kann danach ebenfalls ohne direkten Kontakt abgewickelt werden, selbst die Unterzeichnung kann auf Wunsch digital erfolgen. Der neue Mieter könnte allerdings von seinem 14-tägigen Rücktrittsrecht nach dem Fernabsatzgesetz Gebrauch machen.

Die räumliche Atmosphäre einer Immobilie lässt sich sowohl per Videoaufzeichnung, Live-Stream oder Videogespräch via Whatsapp oder Skype einfangen. Ein Tool, das dabei durchaus hilfreich sein kann, ist die Weitwinkelfunktion, die selbst auf den meisten Mobiltelefonen vorhanden ist (siehe Kameraeinstellungen). Dadurch können auch unter beengten Wohnverhältnissen ausgesprochen gute visuelle Ergebnisse erzielt werden. Dennoch ist es wichtig, die Authentizität der Immobilie zu erhalten, um mögliche falsche Vorstellungen und damit verbundene Probleme zu vermeiden.


Solidarität in Sachen Mietverträgen


Von den rund 1,5 Mio. österreichischen Mietverhältnissen, ist beinahe die Hälfte in Wien zu finden. Aus diesem Grund hat Bürgermeister Dr. Michael Ludwig der Wiener Bevölkerung zeitlich begrenzten Mietschutz (vorerst bis Juni 2020) zugesprochen, der unter Umständen verlängert werden kann – abhängig vom weiteren Verlauf der Pandemie. Es ist daher durchaus möglich, dass Sie als Vermieter früher oder später um ein finanzielles Entgegenkommen seitens der Mieterschaft gebeten werden und auf dieses entsprechend zu reagieren haben. Eine Situation, die gerade dann nicht erfreulich ist, wenn Ihre Immobilie kreditfinanziert ist und Sie die Raten weiter zu bedienen haben.


Delogierungen auf Eis gelegt 

Unter Einhaltung der festgesetzten Kündigungsfrist im Mietvertrag haben Vermieter nach wie vor die Möglichkeit eine Vertragskündigung zu erwirken. Andererseits wurden einige Hilfsmaßnahmen zum Schutz vor Wohnungsverlust ausgerufen: Mieter, die erst kürzlich einen Mietvertrag unterschrieben haben, können diesen in Ausnahmefällen und unter der Voraussetzung, dass der Vertrag vor oder während der Corona-Krise über ein Fernkommunikationsmittel zustande gekommen und somit über den Postweg, per E-mail oder Mobiltelefon erfolgt ist, zurückziehen. Kurzarbeit und der Verlust des Arbeitsplatzes berechtigen den Mieter des Weiteren dazu, im Falle eines massiven Einkommensverlustes hinsichtlich Mietvertragskündigung oder gar Delogierung gegen den Vermieter abgesichert zu sein. Der Vermieter verpflichtet sich in dem Fall dazu, dem Mieter entweder in Form einer Mietminderung oder Stundung des offenen Betrages bis spätestens Ende des Jahres entgegenzukommen. Etwaige Delogierungen können frühestens 2021 eingeleitet werden. Sie als Vermieter, können Ihren (zukünftigen) Vertragspartner übrigens auch über die Möglichkeit eines Ansuchens für Wohnbeihilfe informieren, die bei der Stadt Wien in Form eines Formulars beantragt werden kann. Auf diesem Weg bekommt der Mieter finanzielle Unterstützung zugesprochen, während Sie als Vermieter keine Mietausfälle einstecken müssen.


Notfalloptionen auch für Immobilieneigentümer gegeben


Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass der Vermieter das volle Risiko für alle zufallsbedingten Umstände der Immobilie (wie z.B. technische Gebrechen) trägt, während der Mieter die Verantwortung für eigenverschuldete Unfälle etc. übernimmt, die ihn von der Nutzung des Objekts abhalten. Im Falle eines außerordentlichen Zufalles, wie der vorherrschenden Corona-Pandemie, können jedoch weder Mieter, noch Vermieter zur alleinigen finanziellen Verantwortung herangezogen werden. Hier liegt eindeutig ein Ereignis vor, das außerhalb der Macht der jeweiligen Vertragspartner liegt und daher in keiner Relation zu gewöhnlichen Ursachen für Zahlungsverzug, Mietausfälle o.Ä. steht. In Situationen wie diesen sind weder Ersatzansprüche sinnvoll noch Schuldzuweisungen angebracht. E liegt daher nahe, dass die gesamte Thematik gesondert behandelt werden muss.

Damit auch Vermietern keine Zahlungsschwierigkeiten für Instandhaltung, Fixkosten etc. entstehen, wurden spezielle Regelungen seitens der österreichischen Regierung getroffen, um Darlehensverträge entsprechend zu stunden. Wer als Vermieter keine Mieterträge aufgrund ausgebliebener Zahlungen seitens der Mieterschaft zu verzeichnen hat, ist somit einigermaßen geschützt. Nähere Infos dazu finden Sie als Vermieter bei den zuständigen Behörde sowie Ihren Interessensvertretungen.


Kompromissbereitschaft für Mieter und Vermieter


Einen Fall wie Corona hat es bis zum heutigen Tag noch nicht gegeben, umso größer gestaltet sich daher die Herausforderung für die österreichische Regierung, eine Kompromisslösung für alle Beteiligten zu finden. Jeder Einzelfall unterliegt mitunter anderen rechtlichen Normen, daher ist eine sachgemäße behördliche Prüfung im Zweifelsfall unbedingt erforderlich. So oder so kann aber für beide Parteien Entwarnung gegeben werden: Mieter sind vorübergehend von der Zahlungspflicht des Mietzins zur Gänze oder zumindest teilweise befreit, und Vermieter müssen Ihre Immobilie nicht unentgeltlich überlassen, sondern „nur" ein paar länger auf die Einnahmen warten. Es darf aber berechtigt daran gezweifelt werden, ob der in Not gekommene Mieter dann tatsächlich pünktlich zum Jahresende sämtliche Mietrückstände begleichen kann.


Bitte beachte, dass es für die aktuelle Situation keine eindeutigen Rechtsnormen und keine einschlägige Rechtsprechung gibt. Wir können daher keine Gewähr oder Haftung dafür übernehmen, dass die obige Information auch gerichtlich durchgesetzt werden kann. Diese allgemeinen Einschätzungen bzw. Informationen können auch keine Prüfung des konkreten Sachverhalts ersetzen, und wir empfehlen daher eine Beratung im Einzelfall. Wende Dich hierfür am besten an Deine Interessensvertretung.


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Dienstag, 27. Oktober 2020

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