Eine Eigentumswohnung, die gekauft wird, um sie an Dritte zu vermieten und durch Mietüberschüsse sowie einem steigenden Wohnungswert das eingesetzte Kapital zu vermehren, nennt man Vorsorgewohnung bzw. Anlegerwohnung.
Eine Wohnung auf Kredit zu kaufen um zu vermieten, gehört zu den sinnvollen Kreditformen. Denn wenn man Fremdkapital in eine Vorsorgewohnung investiert und der Kredit abgezahlt ist, dann wird die Vorsorgewohnung eines Tages ein passives Einkommen erwirtschaften.
Somit eignen sich Vorsorgewohnungen vorzüglich als Geldanlage, die eine stabile Wertsteigerung bei überschaubaren Risiko bietet. Auf das Risiko möchten wir allerdings ein bißchen näher eingehen:
Wohnung zum vermieten kaufen: Risiko Mieter
Wenn Du eine Immobilie zum vermieten kaufen möchtest, solltest Du Dir vor allem überlegen, wir Du an einen qualifizierten Mieter kommst!
Es gibt viele Geschichten und Warnungen vor Mietnomaden, die angeblich von Wohnung zu Wohnung "wandern" mit dem Ziel, möglichst die Miete nicht zu bezahlen. Dies ist aber sicher die Ausnahme.
Die viel größere Gefahr sind Mieter, die unbedarft mieten, ohne auf die eigenen, wirtschaftlichen Möglichkeiten zu achten. Oder durch überhöhte Abnützung des Mietobjekts die Renovierungskosten überdurchschnittlch erhöhen und somit den Finanzplan der Vorsorgewohnung gefährden. Eine Wohnung auf Kredit kaufen und vermieten kann dadurch schnell zum Alptraum werden.
"Ein qualifizierter Mieter zahlt regelmäßig die Miete und achtet auf den Zustand des Mietobjekts"
Deswegen wollen wir Dir den Anfragemanager von prop.ID vorstellen, mit dem Du leichter qualifizierte Mieter finden kannst:
Mietkandidaten vorqualifizieren - Zeit & Geld sparen
Im Anfragemanager von prop.ID siehst Du auf einen Blick alle neuen Mietanfragen. Egal von wo diese kommen: Über ein Inserateportal, oder per eMail. Alle Anfragen werden zentral gesammelt und strukturiert dargestellt:
Mit einem Click: Anfrage annehmen, ablehnen, mehr Infos anfragen
Mit dem Anfragemanager ersparst Du Dir bei der Vermietung Deiner Vorsorgewohnung viel Arbeit. Denn mit einem Click kannst Du Mietkandidaten auf die Merkliste setzen und dort entsprechend Deiner Favoriten sortieren. Alle Mietkandidaten werden von prop.ID dazu eingeladen, ein Mieterprofil vorab auszufüllen. So siehst Du schon im Vorhinein, wer sich für Deine Mietwohnung interessiert.
Solltest Du jemand nicht zur Besichtigung einladen wollen, kannst Du den Mietkandidaten mit einem Klick archivieren. In diesem Fall erhält der Mietkandidat automatisch eine freundliche Absage - Du ersparst Dir viel Arbeit - egal, ob Du erstmalig vermietest, oder ein "alter Hase" im Immobiliengeschäft bist!
Integrierter Bonitäts-Check
Hast Du erst mal einen oder zwei geeignete Kandidaten gefunden, solltest Du bei aller Sympathie für Deine zukünftigen Mieter in einem letzten Schritt auch noch die "Hard-Facts" überprüfen!
Hierfür haben wir für Dich zwei verschiedene Bonitätsauskunft-Services integriert.
Mit dem MietCheck von FINcredible kannst Du die Identität, die Mietbelastungsquote oder auch das Beschäftigungsverhältnis binnen Minuten überprüfen (für Mietkandidaten aus Deutschland und Österreich).
Der InfoPass für Mieter von KSV 1870 stellt wiederum eine objektive Information über die finanzielle Verlässlichkeit des Mietkandidatens (aus Österreich) dar.
Beides kannst Du mit einem Klick von jedem gewünschten Mietkandidaten anfordern.
Fazit: Weniger Zeit & Aufwand bei der Vorqualifizierung von Mietern für die Vorsorgewohnung
Gerade wenn man eine Wohnung kaufen zum vermieten möchte, ist eine qualfizierte Mieterauswahl unglaublich wichtig. Mit dem Anfragemanager von prop.ID erhält man mehr Infos über die Mietkandidaten bereits vor der Besichtigung und erspart sich hierfür viel Zeit und Aufwand. Ein qualifizierter Mieter ist das wichtigste, vor allem, wenn Du eine Wohnung finanzieren und vermieten möchtest. Denn dann sollten Mietausfälle möglichst vermieden werden, da dies die Rückzahlung Deines Kredits beeinflussen könnte.
Doch zurück zur wichtigsten Frage beim Thema Vorsorgewohnung:
Lohnt es sich, eine Wohnung zu kaufen und zu vermieten?
Dies hängt natürlich von verschiedenen Faktoren ab. Der wichtigste Faktor bei einer Vorsorgewohnung ist der Kaufpreis, und die Mieteinnahmen, die ich mit der Vermietung erzielen kann. Letztendlich sollen ja mit den Mieteinkünften ein eventuell laufender Kredit zurück bezahlt werden und möglichst bald ein passives Einkommend durch die Vorsorgewohnung erzielt werden.
Ist der erste Schritt (Wohnung kaufen um zu vermieten) getan und ein Mieter gefunden, dann musst Du Deine Vorsorgewohnung und alle Mietangelegenheiten auch verwalten.
Wohnung kaufen und dann vermieten: Verwaltungsaufwand
Möchtest Du eine Wohnung zur Vermietung kaufen, dann solltest Du mit folgendem Aufwand rechnen:
- Du bist der erste Ansprechpartner für Deine Mieter: Den Aufwand kannst Du vermindern, indem Du bereits vorab die wichtigstgen Informationen zu Deiner Mietwohnung Deinen Mietern bereitstellst
- Du musst eine jährliche Betriebskostenabrechnung (Nebenkostenabrechnung) erstellen. Hierfür kannst Du eine Hausverwaltung engagieren, oder Du machst diese selbst mit dem Betriebskostenmanager von prop.ID
- Im Falle einer Wohnungseigentümergemeinschaft solltest Du an der Eigentümerversammlung teilnehmen, die alle 2 Jahre stattfindet, da dort wichtige Entscheidungen hinsichtlich der Immobilie getroffen werden.
- Letztendlich musst Du auch für die Veranlagung Deiner Vorsorgewohnung in der Steuererklärung sorgen.
Wohnung kaufen und vermieten: Steuer & Gebühren
Beim Kauf einer Vorsorgewohnung kommen diverse Steuern und Gebühren auf Dich zu:
- Kosten für die Vertragserrichtung an den Notar oder Anwalt
- 3,5% Grunderwerbsteuer
- 1,1% Eintragungsgebühr
- optional: Maklergebühren (bis zu 3% plus USt)
Miete mit oder ohne Umsatzsteuer?
Für Österreich gilt: Bei Überschreitung der Kleinunternehmergrenze (netto 30.000 Euro Umsatz aus allen gewerblichen Tätigkeiten inklusive Vermietung und Mieteinnahmen) besteht kein Wahlrecht, ob die Miete mit oder ohne Umsatzsteuer eingehoben wird.
In diesem Fall unterliegen die Mieteinnahmen der Mehrwertsteuer (10%). Planst Du z.B. eine größere Renovierung vor der Vermietung, dann ist die Möglichkeit der Umsatzsteuerabführung auf jeden Fall sinnvoll, denn dann kannst Du auch den Vorsteuerabzug bei allen Rechnungen, die Du bezahlst, nutzen.
Achtung bei Verkauf der Immobilie innerhalb der ersten 20 Jahre!
Grundsätzlich ist der Verkauf von Immobilien von der Umsatzsteuer befreit. Wird die Vorsorgewohnung innerhalb von 20 Jahren umsatzsteuerfrei verkauft oder wird die Vermietungstätigkeit eingestellt und galt die Vorsorgewohnung zuvor als umsatzsteuerpflichtig, dann muss die Vorsteuer, die zuvor abgezogen wurde, anteilig an das Finanzamt zurück bezahlt werden.
Diese Erstattung wird um 1/20 pro Jahr gekürzt (Zeitraum insgesamt 20 Jahre).
Verkauf der Vorsorgewohnung - Immobilien Ertragssteuer
Mieteinahmen versteuern: Einkommensteuer
Der Mietüberschuss und der Mietausfall wirken sich auf die Höhe Deiner Einkommensteuer aus. Verkaufst Du später Deine Vorsorgewohnung später,, musst Du die Immobilien-Ertragssteuer zahlen, sofern Du mit Deinen Mieteinahmen einen Überschuss erwirtschaftet hast.
Der zu versteuernde Mietüberschuß setzt sich aus den Mieteinnahmen sowie Werbungskosten zusammen. Zu den Werbungskosten zählen:
- Betriebskosten
- Instandhaltungs-, ersetzungsaufwand
- Verwaltungskosten
- Abschreibungen
- Steuerberatungskosten
- Fremdkapitalzinsen
- Finanzierungsnebenkosten (z.B. Pfandrechtsgebühren)
- Telefonkosten
- Reisekosten
Kein Gewinn, sondern nur Kosten? Liebhaberei!
Wenn Deine Vermietungstätigkeit über 20 bis 23 Jahre keinen Überschuß erwirtschaftet, dann betrachtet das Finanzamt Deine Tätigkeit als "Hobby"; Oder auch "Liebhaberei" genannt.
Das bedeutet, dass Verluste nicht von anderen Einkünften abgezogen werden können und Überschüsse in der Regel nicht der Einkommensteuer unterliegen.
Umsatzsteuerlich handelt es sich bei Liebhaberei um private Tätigkeiten, d. h. die Einkünfte unterliegen nicht der Umsatzsteuer und der Vorsteuerabzug ist nicht möglich.
Wohnung zur Vermietung kaufen: Fazit
Alles in allem kann man - wie schon Eingangs erwähnt - sagen: Eine Wohnung auf Kredit zu kaufen um zu vermieten, gehört zu den sinnvollen Kreditformen. Denn dadurch schaffst Du einen nachhaltigen Wert, der Dir Durch Mieteinnahmen sowie Wertsteigerung der Immobilie ein passives Einkommen beschert!
Damit die Rechnung aber auch aufgeht, mußt Du qualifizierte Mieter finden: Mieter, die nicht nur regelmäßig zahlen, sondern auch auf Deine Immobilie Acht geben.
prop.ID unterstützt Dich hierbei mit dem prop.ID Anfragemanager, um schnell und effizient zu vorqualifizierten Mietkandidaten zu kommen.
Probiere es aus!
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