An der Betriebskosten-Abrechnung streiten sich manchmal die Geister. Nicht selten kommt es zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Hausverwaltung oder Vermieter aufgrund strittiger Abrechnungsposten in der Betriebskosten-Jahresabrechnung.
Doch welche Betriebskosten dürfen Mietern verrechnet werden, welche nicht? In einem ersten Schritt ist zu prüfen, ob das vermietete Objekt dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt.
Unterliegt der Mietvertrag dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, dann gibt es ganz klare Vorschriften, welche Abrechnungsposten mittels Betriebskosten Abrechnung an die Mieter weiter verrechnet werden dürfen.
Dies wird in §§ 21-25 MRG geregelt und ist zwingend einzuhalten (taxative Betriebskosten):
Betriebskosten nach MRG
- Wasser- und Kanalgebühren
- Eichung, Wartung, Ablesung von Messeinrichtungen
- Rauchfangkehrer
- Kanalräumung, Müllabfuhr
- Schädlingsbekämpfung
- Beleuchtung allgemein zugänglicher Teile des Hauses
- Versicherung (Feuer, Haftpflicht, Leitungswasser)
- Verwaltungsauslagen
- Hausbetreuung
Lift, Garten & andere Gemeinschaftsanlagen
Beinhaltet die Mieter auch die Nutzung eines Lifts, einer Waschküche oder andere, für die Mieter zugängliche Flächen wie z.B. ein Garten, dann kann der Erhaltungsaufwand hierfür ebenso den Mietern in Form von besonderen Aufwendungen (§24 MRG) aliquot berechnet werden.
Öffentliche Abgaben
Auch öffentlichen Abgaben dürfen – sofern vom Landes-Gesetzgeber bestimmte Abgaben davon nicht ausgeschlossen werden – auf die Mieter anteilig überwälzt werden. Überwälzbar ist zum Beispiel die Grundsteuer – aber nur für die Teile des Grundstücks die für den Mieter auch zugänglich sind.
Kosten, die im MRG nicht zu den Betriebskosten zählen
Der Rahmen für die Betriebskostenabrechnung nach MRG ist klar abgesteckt. Somit kommen z.B. folgende Kosten nicht als Betriebskosten laut MRG in Frage:
- Reparaturen und Erhaltungsarbeiten an Gemeinschaftsanlagen
- Zusatzversicherungen wie z.B. Glasbruch, Sturm, Hagel – es sei denn, die Mehrheit aller Hausbewohner hat dem zugestimmt.
- Portokosten, Bankspesen
- Kosten für Kamin ausschleifen
- Entrümpelungskosten für Gegenstände, die einzelnen Mietern zuordenbar sind.
Betriebskosten für Mietverträge, die nicht dem MRG unterliegen
Anders schaut es aus, wenn das Mietobjekt nicht dem MRG unterliegt. In diesem Fall können Mieter und Vermieter unter Einhaltung der Gesetze des Allgemein Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) frei vereinbaren, welche Kostenpositionen mittels Betriebskosten Vorschreibung dem Mieter verrechnet werden sollen.
Sollte der Mietvertrag nicht dem MRG unterliegen und wurde keine entsprechende vertragliche Vereinbarung getroffen, dann gilt § 1099 ABGB: Alle Lasten und Abgaben hat der Vermieter zu tragen.
Wie erfolgt die Umlage?
Hat das Haus mehrere Mieter, dann müssen die Betriebskosten gleichmäßig auf alle Mieter verteilt werden.
Dies geschieht auf Basis der Nutzfläche jeder einzelnen Wohneinheit im Verhältnis der Gesamtnutzfläche des Hauses.
Für leerstehende Wohneinheiten hat der Vermieter die anteiligen Betriebskosten selbst zu zahlen. Diese dürfen nicht auf die restlichen Mieter aufgeteilt werden.
Bis wann muss die Abrechnung vorgelegt werden?
Der Vermieter bzw. die Hausverwaltung hat bis zum 30. Juni des Folgejahres Zeit, die Betriebskosten Jahresabrechnung zu erstellen.
Die Abrechnung muss im Haus an geeigneter Stelle zur Einsicht für alle Mieter aufliegen.
Mieter können auf Wunsch Einsicht in die zur Abrechnung gehörenden Belege verlangen, bzw. auf Verlangen und auf Kosten des Mieters Kopien davon anfordern.
Ergibt sich anhand der Jahresabrechnung ein Guthaben zugunsten des Mieter, muss dieses zum übernächsten Zinstermins nach der Abrechnung zurückerstattet werden. Dies gilt natürlich ebenso für eine Nachforderung.
Interessanterweise muss auch ein neuer Mieter (Nachmieter) eine Nachforderung bezahlen, denn es gilt: Derjenige Mieter, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit Mieter ist, hat diese zu bezahlen. Sinngemäß hat der Nachmieter aber auch Anspruch auf das Guthaben.
Wie lange kann die Betriebskosten Abrechnung beeinsprucht werden?
Bist Du der Meinung, dass die Betriebskosten nicht richtig abgerechnet worden sind, hast Du laut MRG drei Jahre Zeit, diese rückwirkend zu beeinspruchen.
Betriebskosten bei einer vereinbarten Pauschalmiete
Solltest Du eine Pauschalmiete vereinbart haben, dann inkludiert die monatliche Mietzahlung bereits die Betriebskosten. Alle Kosten sind durch die pauschal vereinbarte Miete abgegolten. Das gibt Dir natürlich eine bessere Planungssicherheit.
Der Vorteil für den Vermieter: Diese muss keine detaillierte Betriebskosten Abrechnung erstellen und ist auch nicht verpflichtet, hinsichtlich den Betriebskosten Auskunft zu erteilen.
Das erleichtert zwar den Job einer Hausverwaltung, andererseits bedeutet das auch, dass der Vermieter das Risiko steigender Betriebskosten trägt. Diese können während der Laufzeit des Mietvertrags nicht auf die Mieter abgewälzt werden.Höhe der Umsatzsteuer
Zu den Betriebskosten müssen in Österreich wie beim Mietzins 10% Umsatzsteuer hinzugefügt werden. Für Heiz- und Warmwasserkosten gelten 20 % Umsatzsteuer.
Infografik - Betriebskosten nach MRG
Zur besseren Übersicht kannst Du Dir hier kostenlos eine Infografik mit den wichtigsten Informationen zum Thema „Betriebskosten nach dem MRG" zum Ausdrucken als PDF runterladen:
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