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Wohnung mieten in Zeiten der COVID-19-Krise

Wohnung mieten in Zeiten der Covid-19 Krise

Die Corona-Pandemie sorgt sowohl bei Mietern als auch Vermietern für Aufruhr. Die Auswirkungen der Krise waren zahlreich, zudem gab es einen deutlichen wirtschaftlichen Einbruch, welcher zu ansteigender Arbeitslosigkeit und verminderten Einkommen führte. Unzählige Fragestellungen kommen auf: Muss Miete gezahlt werden? Wie verhalte ich mich als Mieter richtig? Was muss ich im Zuge eines Mietvertrags beachten? Darf es zu einer Mieterhöhung in Zeiten von Corona kommen?

Welche Besonderheiten stellen sich bei Wohnungsmietverträgen in der Corona Krise?

Im Rahmen der COVID-19 Krise wurden Gesetze zur Erleichterung für Mieter beschlossen. Kurzgefasst können Mieter in der Krise nicht gekündigt werden, wenn im 2. Quartal die Mietzahlungen nicht rechtzeitig geleistet werden können. In weiterer Folge kann der Vermieter diese Rückstände nicht einklagen. Es muss jedoch beachtet werden, dass dieses Gesetz nur rechtskräftig ist, wenn die Mietzahlung als eine durch COVID-19 verursachte wirtschaftliche Leistungsunfähigkeit des Mieters hervorgeht.

Wann besteht die Möglichkeit auf eine vorübergehende Mietbefreiung?

Eine Mietzinsfreistellung unter besonderen Umständen ermöglicht die Bestimmung 1104 ABGB. Dieser Vorschrift zufolge wird der Vermieter von seinen Vermieterpflichten, die Mietwohnung für den Gebrauch wiederherzustellen, befreit – etwa bei einer Seuche, Feuer oder Überschwemmung.

In weiterer Folge muss auch der Mieter in diesem Zeitraum keinen oder nur einen reduzierten Mietzins bezahlen, wenn das Geschäftslokal oder die Mietwohnung nur beschränkt genutzt werden kann.

Natürlich kann davon ausgegangen werden, dass es sich in der Corona Krise um eine Seuche handelt. Jedoch geht nicht klar hervor ob der Mietgegenstand durch diese Seuche automatisch beeinträchtigt wird.

Möchte man als Mieter auf eine Mietzinsfreistellung bestehen, muss daher der Mietvertrag geprüft werden.

Ist eine Mieterhöhung in Corona Zeiten zulässig?

Grundsätzlich gibt es grundlegende Regelungen zur Mieterhöhung, welchen der Vermieter nachkommen muss. Eine Mieterhöhung kann nicht plötzlich passieren, da nach dem Einzug mindestens 15 Monate vergehen müssen, auch in weiterer Folge muss jeweils eine Periode von 15 Monaten vergehen um eine weitere Erhöhung vornehmen zu können.

Trotz der steigenden Arbeitslosigkeit und Kurzarbeit ist eine Mieterhöhung in Pandemie- Zeiten gesetzlich nicht verboten. Wie bereits erwähnt während der Krise, der Vermieter auch seinen Vermieterpflichten nicht nachgehen. Sollte ihr Vermieter eine Mieterhöhung in der Krisenzeit veranlassen und sie damit nicht einverstanden sein, gilt es erstmals zu widersprechen.

Durch eine Verweigerung seitens des Mieters muss der Vermieter den juristischen Weg einschlagen. Unter Anbetracht der derzeitigen Umstände wird eine Klage zur Zustimmung abgeschmettert werden.

Darf eine Mieterhöhung im Zuge von Modernisierungsarbeiten stattfinden?

Stellen Sie sich die Frage, ob Ihr Vermieter trotz Corona Modernisierungsarbeiten durchführen darf, welche schlussendlich über ihre Kosten abgerechnet werden. Zunächst sollten Sie sich erkunden ob eine der Mietparteien in ihrem Haus einer Hochrisikogruppe angehöhren. Dabei sind vor allem Menschen mit Immunerkrankungen oder Lungenschwäche betroffen. Wenn dieser Fall eintreten sollte, dürfen während der Corona-Pandemie auch keine Arbeiten in der Wohnung stattfinden. Sollte dies nicht der Fall sein, darf nur unter Einhaltung der strengen Hygienemaßnahmen die jeweilige Modernisierungsarbeit erfolgen.

Was müssen sie im Mietvertrag beachten?

Wird im Mietvertrag die Bestimmung §1104 ABGB ausgeschlossen, bedeutet dies, dass Sie auf eine Mietzinsbefreiung verzichten. Weiters kann es auch zu einer Klausel kommen, anhand dessen der Mieter explizit für außerordentliche Zwecke zu haften hat. Der Mietzweck bestimmt die Brauchbarkeit des Mietobjektes während der Krise.

  • Hat der Mieter das Mietobjekt zu einem expliziten und konkret definierten Geschäftszwecks gemietet (z.B. Betrieb eines Frisörsalons), so kann eine Mietzinsbefreiung nach § 1104 ABGB angewendet werden.
  • Wurde der Mietgegenstand jedoch als Mietzweckt nicht konkretisiert, sondern nur „zu Geschäftszwecken" vermietet, ist keine Unbrauchbarkeit des Mietobjekts durch die Corona Krise anwendbar.
  • Wenn das Mietobjekt weiterhin uneingeschränkt nutzbar ist, steht dem Mieter auch keine Mietzinsbefreiung im Sinne des §1104 ABGB zu.

Welche Folgen hat es, wenn ich einfach keinen Mietzins mehr bezahle?

Durch die mangelnde gesetzliche Eindeutigkeit, ob Mieter sich wirksam auch § 1104 berufen können, steht dem nicht zahlenden Mieter schlimmstenfalls die Kündigung seitens des Vermieters wegen Zahlungsrückständen bevor.

Jedoch wird im MRG explizit darauf hingewiesen, dass im Falle einer Aufkündigung durch den Mieter bei Mietzinsrückstand, der Mietzins nachgezahlt werden kann. Das bedeutet, sofern kein grobes Verschulden am Zahlungsrückstand vorliegt, ist die Kündigung aufzuheben. Da davon in der Corona Krise ausgegangen werden kann stehen ihre Chance also gut. Grundsätzlich sollten Sie sich jedoch immer mit dem Vermieter in Verbindung setzen, bevor sie ihre Zahlung einstellen.

Aufgrund der staatlichen Maßnahmen kommt es derzeit zu gravierenden Einschränkungen sowohl in der Wirtschaft als auch im privaten Leben, wenn es beispielsweise um die Finanzierung der eigenen Mietwohnung geht. Es ist daher ratsam, sich in solchen Fällen an einen kompetenten Rechtsanwalt für Mietrecht zu wenden. Dieser kann Ihnen alle mietrechtlichen Fragestellungen in Zusammenhang mit der Corona-Pandemie beantworten.

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Vermieterpflichten in Zeiten der Corona-Krise
 

Kommentare 1

Gäste - Maria am Dienstag, 28. Juli 2020 12:47

Danke - sehr interessant. Das macht das ganze ein bißchen klarer.

Danke - sehr interessant. Das macht das ganze ein bißchen klarer.
Gäste
Dienstag, 27. Oktober 2020

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