Verwalter & Eigentümer

Bei einem 'A Meta-Geschäft' teilen sich zwei oder mehrere Makler die Kosten sowie das Honorar für die Vermittlung einer Immobilie (Gemeinschaftsgeschäft).

Aus dem italienischen: 'Zur Hälfte'.

Das Allgemeine bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) bildet die zivilrechtliche Basis unserer Gesellschaft.

Es gilt für alle Personen ('allgemein') und wurde 1812 in Österreich eingeführt. Sofern aufgrund des Alters  oder der Ausstattung der Immobilie nicht zwingend das Mietrechtsgesetz (MRG) zur Anwendung kommt, gilt für einen Mietvertrag ohne weiteren individuellen Vertragsvereinbarungen das AGBG.

Hinsichtlich Vermittlungsverträgen mit Maklern ist auch das Konsumentenschutzgesetz (KSchG) sowie das Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz (FAGG) von Bedeutung.

Ein Kostennachweis über Summe, Art und Begründung von Ausgaben sowie deren Aufteilung auf verschiedene Beteiligte.

Die Absenkung der Zustimmungsschwelle bezeichnet im Wohnungseigentumsgesetz (WEG Deutschland) die gesetzliche Möglichkeit, die erforderliche Mehrheit für bestimmte Beschlüsse – insbesondere Umlaufbeschlüsse – von einer Allstimmigkeit auf eine einfache oder qualifizierte Mehrheit der abgegebenen Stimmen zu reduzieren. Dies geschieht durch einen Vorab-Beschluss der Eigentümergemeinschaft und dient der Flexibilisierung von Entscheidungsprozessen, ohne die Versammlung neu einzuberufen. Der Begriff wird vor allem im Kontext digitaler oder schriftlicher Abstimmungen verwendet und hilft, bürokratische Hürden abzubauen.

Absenkung der Zustimmungsschwelle in Deutschland: § 23 Abs. 3 WEG

In Deutschland ist die Absenkung primär für Umlaufbeschlüsse relevant, die seit der WEG-Novelle 2020 in § 23 Abs. 3 WEG geregelt sind.

Standardmäßig erfordert ein Umlaufbeschluss die Zustimmung aller Wohnungseigentümer in Textform (z. B. per eMail oder Software). Die Eigentümer können jedoch beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand "die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt".

Der genaue Wortlaut des Gesetzes lautet: „Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.“ Ohne diesen Vorab-Beschluss bleibt die Allstimmigkeit erforderlich; mit Absenkung reicht die Mehrheit der teilnehmenden Stimmen (je nach Thema: einfache oder qualifizierte). Dies gilt für unkomplizierte Themen wie Reparaturen oder Wirtschaftspläne und erleichtert die Digitalisierung.

Vorteile: Schnellere Entscheidungen und höhere Beteiligung;

Nachteile: Risiko von Anfechtungen, wenn der Vorab-Beschluss nicht klar protokolliert ist.

Praktischer Tipp: Der Beschluss zur Absenkung sollte in einer Eigentümerversammlung (virtuell oder hybrid) gefasst werden bzw. in der Gemeinschaftsordnung vermerkt werden.

Der additive Beschluss (auch additives Verfahren genannt) ist eine spezielle Form der Willensbildung in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG), die es ermöglicht, nach einer ersten erfolglosen Abstimmung eine zweite Runde unter den bisher Nichtabstimmenden durchzuführen. Ziel ist es, die Beteiligung zu erhöhen und Beschlüsse trotz anfänglicher Zurückhaltung zu ermöglichen, ohne die Versammlung neu einzuberufen. Diese Methode ist besonders nützlich für Themen wie Modernisierungen oder Wirtschaftspläne, wo eine hohe Zustimmung erforderlich ist. Im Folgenden differenzieren wir die Regelungen in Österreich (wo der Begriff primär verwendet wird) und Deutschland, basierend auf den aktuellen WEG-Novellen.

Additive Beschluss in Österreich: § 25 Abs. 3 WEG

In Österreich ist der additive Beschluss in § 25 Abs. 3 WEG geregelt und wurde durch die Novelle 2022 erweitert, um die neuen Mehrheitsregelungen (z. B. mehr als 50 % aller Eigentümer oder mehr als zwei Drittel der Anwesenden) auch hier anzuwenden. Das Verfahren läuft wie folgt ab:

• Erste Abstimmung: Die Eigentümerversammlung votiert über den Vorschlag; Enthaltungen zählen als abgegebene Stimmen.
• Zweite Abstimmung: Nach Ablauf der Frist (üblicherweise die Versammlungszeit) werden nur die bisherigen Nichtabstimmenden (z. B. Abwesende oder Enthaltende) erneut befragt – idealerweise per Umlaufverfahren. Die Stimmen der Ersten werden "additiv" mitgenommen, d. h. sie fließen in die Gesamtberechnung ein.

Vorteile: Höhere Erfolgsquote bei Beschlüssen (bis zu 20 % mehr Zustimmungen in der Praxis) und Kostenersparnis durch Vermeidung einer neuen Versammlung.

Nachteile: Frühere OGH-Urteile (z. B. 2016) schränkten es im reinen Umlaufverfahren ein, da ein "echtes" additives Verfahren dort nicht zulässig war – die Novelle 2022 hat dies jedoch angepasst und ermöglicht nun additive Elemente im Umlaufbeschluss.

Praktischer Tipp: Nutzen Sie digitale Tools für die Nachverfolgung, um Fristen (z. B. 14 Tage) einzuhalten und Anfechtungen zu vermeiden.