Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) basiert auf gemeinsamen Entscheidungen. Die Eigentümerversammlung (ETV) ist der zentrale Ort für Beschlüsse, doch wann ist eine Versammlung beschlussfähig und welche Mehrheiten sind erforderlich? In diesem Beitrag erläutern wir die wesentlichen Regelungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Deutschland und Österreich. Wir integrieren aktuelle Tipps, Strategien und praktische Beispiele, um Konflikte zu vermeiden und effiziente Entscheidungen zu treffen. Ergänzt um häufige Fragen (FAQs) und eine Schritt-für-Schritt-Anleitung (HowTo), ist dieser Leitfaden so strukturiert, dass er leicht lesbar ist.

Inhaltsverzeichnis

1. Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung
2. Arten der Beschlussfassung
3. Übersicht und Vergleich: Deutschland vs. Österreich
4. Praktische Tipps und Strategien
5. HowTo: Beschlussfähigkeit sicherstellen
6. FAQs
7. Fazit

Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung 

Die Beschlussfähigkeit ist die Voraussetzung für gültige Entscheidungen. Ohne sie können Beschlüsse angefochten werden. Hier die Regelungen für Deutschland und Österreich, basierend auf den zentralen Paragraphen des jeweiligen WEG.

In Deutschland

• Rechtliche Grundlage: § 25 WEG (seit WEG-Novelle 2020).
• Voraussetzungen:
  • Mindestens ein Eigentümer (oder Vertreter) muss anwesend sein – die Versammlung ist prinzipiell immer beschlussfähig (§ 25 Abs. 1 WEG).
  • Bei qualifizierten Beschlüssen (z. B. bauliche Veränderungen) müssen mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile (MEA) vertreten sein (§ 21 Abs. 2 WEG).
• Zweite Versammlung: Bei Unfähigkeit einer ersten Einberufung kann eine zweite Versammlung ohne Quorum-Probleme durchgeführt werden (§ 25 Abs. 3 WEG).
• Besonderheiten: Vertretung per Vollmacht ist erlaubt (§ 26 WEG). Beschlüsse in nicht beschlussfähigen Versammlungen sind anfechtbar (§ 23 Abs. 4 WEG).

In Österreich

• Rechtliche Grundlage: § 24 Abs. 4 WEG 2002 (Novelle 2022).
• Voraussetzungen:
  • Mindestens ein Drittel der Eigentümer nach MEA muss anwesend oder vertreten sein (§ 24 Abs. 4 Z 1 WEG).
  • Enthaltungen zählen als abgegebene Stimmen (§ 24 Abs. 4 Z 3 WEG).
• Zweite Versammlung: Ähnlich wie in Deutschland möglich, wenn die erste scheitert (§ 24 Abs. 5 WEG).
• Besonderheiten: Stimmrecht streng nach MEA gewichtet (§ 24 Abs. 2 WEG). Anfechtung innerhalb eines Monats möglich (§ 30 WEG).

Zusätzliche Info: In Deutschland hat die WEG-Novelle 2020 die Quoren stark vereinfacht, um Versammlungen flexibler zu gestalten – z. B. durch einfache Mehrheit für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum (§ 20 WEG).

Arten der Beschlussfassung

Beschlüsse werden je nach Thema mit unterschiedlichen Mehrheiten gefasst. Hier eine detaillierte Übersicht, inklusive der maßgeblichen Paragraphen für Rechtssicherheit.

In Deutschland

• Einfache Mehrheit (§ 25 Abs. 1 WEG): Ja-Stimmen überwiegen die Nein-Stimmen der Anwesenden (Enthaltungen ignorieren). Beispiele: Verwalterbestellung (§ 27 WEG), Wirtschaftsplan (§ 20 Abs. 1 WEG), Hausordnung (§ 20 Abs. 2 WEG).
  • Beispiel: Bei 3 Anwesenden: 2 Ja, 1 Nein → Beschluss angenommen.
• Qualifizierte Mehrheit (§ 21 Abs. 2 WEG): Mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen, die mindestens 50 Prozent der MEA repräsentieren. Für bauliche Veränderungen mit Kostenverteilung (§ 16 Abs. 2 WEG).
  • Beispiel: 18 von 20 Anwesenden, 12 Ja (mehr als zwei Drittel und mehr als 50 Prozent MEA) → Angenommen.
• Virtuelle Versammlungen: 75 Prozent der Teilnehmenden müssen zustimmen (§ 23 Abs. 1a WEG).
• Einstimmiger Beschluss: Alle Anwesenden stimmen zu (keine Enthaltung) (§ 10 Abs. 3 WEG für Vereinbarungen).
• Allstimmiger Beschluss: Alle Eigentümer (auch Abwesende) stimmen zu (§ 10 Abs. 2 WEG).
• Umlaufbeschluss (§ 23 Abs. 3 WEG): Per E-Mail oder Tool in Textform; Mehrheit der Abgegebenen reicht, wenn vereinbart.
• Vereinbarungen: Einstimmig und grundbucheintragbar, bindet Nachfolger (§ 10 WEG).

In Österreich

• Einfache 2/1-Drittel-Mehrheit (§ 24 Abs. 4 WEG): Mehr als 50 Prozent MEA oder mehr als 66 Prozent der Anwesenden mit mehr als 33 Prozent MEA. Für ordentliche Verwaltung (z. B. Erhaltung, Rücklage, Versicherung) (§ 24 Abs. 1 WEG).
  • Beispiel: 3 von 5 Anwesenden, 2 Ja (mehr als 66 Prozent Anwesende und mehr als 33 Prozent MEA) → Angenommen.
• Zweidrittelmehrheit (§ 24 Abs. 4 Z 2 WEG): Für außerordentliche Maßnahmen (nicht unter § 28 WEG).
• Einstimmigkeit: Alle Anwesenden zustimmen (§ 24 Abs. 4 Z 4 WEG).

Zusätzliche Info: Für Modernisierungen empfehlen Experten, Finanzierungsstrategien wie Darlehen oder Förderungen früh zu prüfen, um Kostenkonflikte zu vermeiden (§ 16 Abs. 3 WEG in DE).

Umlaufbeschluss: Effiziente Beschlussfassung ohne Versammlung

Der Umlaufbeschluss stellt eine moderne Alternative zur klassischen Eigentümerversammlung dar und ermöglicht es, Entscheidungen schnell und kostengünstig zu treffen, ohne dass alle Eigentümer physisch oder virtuell zusammenkommen müssen.

• In Deutschland ist er seit der WEG-Novelle 2020 in § 23 Abs. 3 WEG geregelt und kann in Textform (z. B. per E-Mail oder digitaler Software) durchgeführt werden – vorausgesetzt, die Gemeinschaft hat dies in der Gemeinschaftsordnung oder per Beschluss vereinbart. Der genaue Wortlaut lautet: „Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.“ Standardmäßig ist somit die Einstimmigkeit aller Wohnungseigentümer in Textform erforderlich, und das Quorum der Versammlung gilt absolut (100 % Beteiligung). Eine Absenkung auf die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (je nach Beschlussart: einfache oder qualifizierte Mehrheit) ist nur möglich, wenn die Wohnungseigentümer dies vorab in einer separaten Beschlussfassung (z. B. in einer Versammlung) explizit vereinbaren – eine sogenannte Absenkungsregelung für den spezifischen Gegenstand.

• In Österreich erlaubt die Novelle 2022 (§ 24 Abs. 6 WEG) ebenfalls elektronische Umläufe, wobei das übliche Quorum (mindestens ein Drittel der MEA) beachtet werden muss, um Rechtssicherheit zu gewährleisten. Vorteile sind die Zeitersparnis und Flexibilität, insbesondere für unkomplizierte Themen wie die Genehmigung von Reparaturen oder Wirtschaftsplänen; Nachteile liegen in der begrenzten Diskussionsmöglichkeit, weshalb empfohlen wird, sensible Beschlüsse dennoch in einer Versammlung zu behandeln. Praktischer Tipp: Nutzen Sie digitale Tools für automatisierte Unterschriften und Nachverfolgung, um Fristen einzuhalten und Anfechtungen zu vermeiden – eine Vorlage finden Sie in unserer Umlaufbeschluss-Sektion.

Stimmrecht im WEG (Stimmprinzip)

Das Stimmrecht in der Wohnungseigentümergemeinschaft regelt, wie Eigentümer in der Eigentümerversammlung abstimmen dürfen und bildet die Grundlage für alle Mehrheitsentscheidungen.

• In Deutschland gilt grundsätzlich das Kopfprinzip nach § 25 Abs. 2 WEG, bei dem jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat – unabhängig vom Miteigentumsanteil (MEA) –, sodass eine Wohnung mit höherem Anteil nicht mehr Gewicht erhält. Ergänzend können die Eigentümer per Vereinbarung (§ 10 WEG) abweichende Prinzipien wie das Wertprinzip (proportionale Gewichtung nach MEA) oder das Objektprinzip (eine Stimme pro Sondereigentumseinheit) wählen, was besonders in größeren WEGs Fairness fördert und Minderheiten schützt.
• In Österreich dominiert das Wertprinzip (§ 24 Abs. 4 WEG), bei dem die Stimmen nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile berechnet werden, wobei Abweichungen nur in Ausnahmefällen möglich sind und Enthaltungen als abgegebene Stimmen zählen. Wichtig: Bei Schulden oder Zwangsversteigerungen kann das Stimmrecht eingeschränkt oder entzogen werden (§ 18 WEG in DE; § 19 WEG in AT), um die Gemeinschaft zu schützen. Eine klare Regelung in der Gemeinschaftsordnung schafft Transparenz und verhindert Streitigkeiten.

Übersicht und Vergleich: Deutschland vs. Österreich

Diese Tabelle bietet einen klaren Überblick über die zentralen Unterschiede und Gemeinsamkeiten in den Regelungen zur Beschlussfähigkeit und -fassung. Sie fasst die Kernaspekte zusammen, um die Vergleichbarkeit zu erleichtern: Von der notwendigen Anwesenheit bis hin zu Vertretungsoptionen. Die Formulierungen sind präzise und vermeiden mathematische Symbole, um die Lesbarkeit zu verbessern. Wo möglich, werden Prozentsätze oder Fraktionen in natürlicher Sprache beschrieben, z. B. "mehr als zwei Drittel" statt Symbolen. Die Stimmprinzipien in Deutschland umfassen das Wertprinzip (nach MEA), das Kopfprinzip (eine Stimme pro Eigentümer) und das Objektprinzip (eine Stimme pro Sondereigentum), wie in § 25 Abs. 2 WEG geregelt.

Praktische Tipps und Strategien

Um Beschlüsse reibungslos zu fassen, hier bewährte Ansätze:

• Kommunikation optimieren: Nutzen Sie Apps oder Newsletters für Vorab-Infos, um Beteiligung zu steigern.
• Konfliktlösung: Bei Streitigkeiten Mediation einplanen – z. B. neutrale Dritte hinzuziehen, bevor es eskaliert (§ 18 WEG in DE für Streitbeilegung).
• Dokumentation: Protokolliere Quorum und Stimmen genau, um Anfechtungen zu verhindern (§ 23 Abs. 4 WEG).
• Einsichtsrecht nutzen: Eigentümer haben Recht auf Unterlagen-Einsicht beim Verwalter – vereinbaren Sie Termine im Voraus (§ 19 WEG).
• Fristen beachten: Einladungen 3 Wochen im Voraus (DE) bzw. 2 Wochen im Voraus (AT), Tagesordnung klar angeben (§ 23 Abs. 1 WEG).

Checkliste für Eigentümer:

• Einladung prüfen (Frist, Agenda).
• Vollmacht vorbereiten, falls abwesend.
• MEA-Anteile kennen.
• Vorab-Positionen abstimmen.
• Protokoll nach der Versammlung anfordern.

HowTo: Beschlussfähigkeit sicherstellen

1. Planung: Überprüfen Sie die MEA-Verteilung in Ihren Unterlagen und bereiten Sie die Einladung vor, inklusive klarer Tagesordnung und Fristen (DE: 3 Wochen, § 23 Abs. 1 WEG; AT: 14 Tage, § 24 Abs. 1 WEG). Senden Sie die Einladungen rechtzeitig per Post oder E-Mail aus.
2. Quorum prüfen: Am Versammlungsbeginn listen Sie alle Anwesenden und Vertretungen auf und berechnen Sie das erreichte Quorum (DE: mindestens ein Eigentümer, § 25 Abs. 1 WEG; AT: mindestens ein Drittel MEA, § 24 Abs. 4 Z 1 WEG). Dokumentieren Sie dies sofort.
3. Vollmachten sammeln: Fordern Sie im Voraus Vollmachten von abwesenden Eigentümern an und stellen Sie Standardvorlagen zur Verfügung (z. B. per Download-Link in der Einladung), um die Vertretung zu erleichtern und das Quorum zu sichern.
4. Ersatztermin setzen: Planen Sie bei potenziell knappen Quoren einen Ersatztermin direkt in die erste Einladung ein, um Verzögerungen zu vermeiden (§ 25 Abs. 3 WEG in DE; § 24 Abs. 5 WEG in AT).
5. Dokumentieren: Führen Sie ein detailliertes Protokoll mit Quorum-Bestätigung, Abstimmungen und Ergebnissen und verteilen Sie es an alle Eigentümer innerhalb von 2 Wochen (§ 23 Abs. 4 WEG).
6. Nachhaken: Klären Sie offene Fragen oder Streitigkeiten durch Rücksprache mit Eigentümern oder externe Rechtsberatung, um die Gültigkeit der Beschlüsse zu gewährleisten.

FAQs

❓Was passiert, wenn das Quorum nicht erreicht wird?

In Deutschland und Österreich kann eine zweite Versammlung einberufen werden (§ 25 Abs. 3 WEG in DE; § 24 Abs. 5 WEG in AT). Beschlüsse der ersten sind ungültig und anfechtbar (§ 23 Abs. 4 WEG).

❓Zählen Enthaltungen zur Mehrheit?

In Deutschland nein (bei einfacher Mehrheit, § 25 Abs. 1 WEG); in Österreich ja, als abgegebene Stimme (§ 24 Abs. 4 Z 3 WEG).

❓Kann ich per E-Mail abstimmen?

Ja, via Umlaufbeschluss in Textform – vereinbaren Sie dies im Voraus (§ 23 Abs. 3 WEG in DE).

❓Wie wirkt sich die WEG-Novelle 2020 aus?

Sie vereinfacht Quoren und erlaubt virtuelle Versammlungen mit 75 Prozent Zustimmung (§ 23 Abs. 1a WEG).

❓Was tun bei Streit über Kostenverteilung?

Qualifizierte Mehrheit prüfen und ggf. Mediation nutzen, um Harmonie zu wahren (§ 16 Abs. 2 WEG in DE).

❓Wie funktioniert das Stimmrecht bei Ehepartnern als Eigentümern?

In Deutschland und Österreich haben Ehepartner bei gemeinsamer Eigentümerschaft nur eine gemeinsame Stimme pro Einheit. Bei Uneinigkeit zählt die Stimme als nicht abgegeben. Eine Lösung ist die Erteilung einer Vollmacht an einen Partner oder Dritte. In Österreich gilt das Wertprinzip nach MEA; in Deutschland das Kopfprinzip, sofern nichts anderes vereinbart.

❓Wie ist das Stimmrecht bei zwei Eigentümern einer Wohnung geregelt?

Bei mehreren Eigentümern einer Wohnung (z. B. Eigentümerpartnerschaft in Österreich) gibt es nur ein gemeinsames Stimmrecht. Es kann nicht aufgeteilt werden. Bei Uneinigkeit (z. B. Ja und Nein) ist die Stimme ungültig; bei gleicher Abstimmung gültig.

❓Wie wirkt sich der Besitz mehrerer Wohnungen auf das Stimmrecht aus?

In Deutschland hängt es vom Stimmprinzip ab: Kopfprinzip – eine Stimme; Wertprinzip – proportional zu MEA; Objektprinzip – eine Stimme pro Einheit. In Österreich gilt das Wertprinzip nach MEA, sodass mehrere Wohnungen das Stimmgewicht erhöhen. Prüfen Sie die Gemeinschaftsordnung.

❓Wer hat Stimmrecht bei Insolvenz oder Zwangsverwaltung?

In solchen Fällen können Nicht-Eigentümer wie Insolvenz- oder Zwangsverwalter stimmberechtigt sein, da sie Mitverwaltungsrechte ausüben.

❓Können Stimmverhältnisse durch Verkäufe geändert werden?

Ja, bei Objekt- oder Wertprinzip ändern sich die Verhältnisse durch Veräußerung von Einheiten, was zu Vermehrung oder Verringerung von Stimmen führen kann.

❓Gibt es Fälle, in denen Eigentümer vom Stimmrecht ausgeschlossen sind?

Ja, bei Beschlüssen, die Rechtsgeschäfte mit dem Eigentümer betreffen oder Streitigkeiten mit ihm, um Interessenkonflikte zu vermeiden.

❓Welche Stimmprinzipien gibt es in der WEG?

Kopfprinzip (eine Stimme pro Eigentümer, § 25 Abs. 2 WEG), Objektprinzip (eine Stimme pro Einheit) und Wertprinzip (nach MEA). Das Kopfprinzip gilt standardmäßig, Abweichungen in der Gemeinschaftsordnung.

❓Worüber kann in der ETV abgestimmt werden?

Über ordentliche Verwaltung (z. B. Erhaltung, Rücklage, Verwalterbestellung) mit Mehrheit und außerordentliche Maßnahmen (z. B. Verbesserungen) mit Mehrheit oder Einstimmigkeit. Sondereigentum-Veränderungen brauchen oft keine Zustimmung.

❓Wann kann ein Beschluss angefochten werden?

Innerhalb eines Monats beim Gericht bei Formfehlern, Gesetzwidrigkeit oder fehlender Mehrheit. Bei außerordentlicher Verwaltung bis zu drei Monate bei Beeinträchtigung; Fristbeginn mit Aushang.

❓Was sind absolut nichtige Beschlüsse?

Beschlüsse mit grobem Verstoß gegen die Rechtsordnung (z. B. Mehrheitsentscheidung statt vorgeschriebener Einstimmigkeit) sind unbegrenzt anfechtbar, z. B. zur Fenstererhaltung.

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Fazit

Beschlussfähigkeit und -fassung sind das Herzstück jeder WEG. Durch klare Strukturen, wie in diesem Leitfaden dargestellt, vermeiden Sie Fallstricke und fördern ein harmonisches Zusammenleben. Bleiben Sie informiert über Gesetzesänderungen und nutzen Sie Tools wie Vollmachten oder Umläufe für Effizienz. Bei Bedarf: Konsultieren Sie einen Verwalter oder Anwalt.

Die wichtigsten Themen auf dieser Seite:

1. vBeschluss - Eigentümerversammlungen & Beschlüsse
2. vBeschluss ToGo - kein Konto für Eigentümer benötigt
3. Präsenzveranstaltungen - digital organisiert
4. Umlaufbeschlüsse - automatisiert
5. Vollmacht-Management - für ETVs