Beschlussfassung und Beschlussfähigkeit in der WEG: Kompletter Überblick

Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) basiert auf gemeinsamen Entscheidungen. Die Eigentümerversammlung (ETV) ist der zentrale Ort für Beschlüsse, doch wann ist eine Versammlung beschlussfähig und welche Mehrheiten sind erforderlich? In diesem Beitrag erläutern wir die wesentlichen Regelungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Deutschland und Österreich. Wir integrieren aktuelle Tipps, Strategien und praktische Beispiele, um Konflikte zu vermeiden und effiziente Entscheidungen zu treffen. Ergänzt um häufige Fragen (FAQs) und eine Schritt-für-Schritt-Anleitung (HowTo), ist dieser Leitfaden so strukturiert, dass er leicht lesbar ist.

Inhaltsverzeichnis

1. Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung
2. Arten der Beschlussfassung
3. Übersicht und Vergleich: Deutschland vs. Österreich
4. Praktische Tipps und Strategien
5. HowTo: Beschlussfähigkeit sicherstellen
6. FAQs
7. Fazit

Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung 

Die Beschlussfähigkeit ist die Voraussetzung für gültige Entscheidungen. Ohne sie können Beschlüsse angefochten werden. Hier die Regelungen für Deutschland und Österreich, basierend auf den zentralen Paragraphen des jeweiligen WEG.

In Deutschland

• Rechtliche Grundlage: § 25 WEG (seit WEG-Novelle 2020).
• Voraussetzungen:
  • Mindestens ein Eigentümer (oder Vertreter) muss anwesend sein – die Versammlung ist prinzipiell immer beschlussfähig (§ 25 Abs. 1 WEG).
  • Bei qualifizierten Beschlüssen (z. B. bauliche Veränderungen) gilt themenspezifisches Quorum, z. B. Mehrheit der MEA für Umbauten (§ 22 Abs. 2 WEG; allgemein § 25 Abs. 1 WEG).
• Zweite Versammlung: Bei Unfähigkeit einer ersten Einberufung kann eine zweite Versammlung ohne Quorum-Probleme durchgeführt werden (§ 25 Abs. 3 WEG).
• Besonderheiten: Vertretung per Vollmacht ist erlaubt (§ 26 WEG). Beschlüsse in nicht beschlussfähigen Versammlungen sind anfechtbar (§ 23 Abs. 4 WEG).

In Österreich

• Rechtliche Grundlage: § 24 Abs. 4 WEG 2002 (Novelle 2022).
• Voraussetzungen:
  • Mindestens ein Drittel der Eigentümer nach MEA muss anwesend oder vertreten sein (§ 24 Abs. 4 Z 1 WEG).
  • Enthaltungen zählen als abgegebene Stimmen (§ 24 Abs. 4 Z 3 WEG).
• Zweite Versammlung: Ähnlich wie in Deutschland möglich, wenn die erste scheitert (§ 24 Abs. 5 WEG).
• Besonderheiten: Stimmrecht streng nach MEA gewichtet (§ 24 Abs. 2 WEG). Anfechtung innerhalb eines Monats möglich (§ 30 WEG).

Zusätzliche Info: In Deutschland hat die WEG-Novelle 2020 die Quoren stark vereinfacht, um Versammlungen flexibler zu gestalten – z. B. durch einfache Mehrheit für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum (§ 20 WEG).  siehe auch "Ultimativer Guide zur Eigentümerversammlung"

Arten der Beschlussfassung

Beschlüsse werden je nach Thema mit unterschiedlichen Mehrheiten gefasst. Hier eine detaillierte Übersicht, inklusive der maßgeblichen Paragraphen für Rechtssicherheit.

In Deutschland

• Einfache Mehrheit (§ 25 Abs. 1 WEG): Ja-Stimmen überwiegen die Nein-Stimmen der Anwesenden (Enthaltungen ignorieren). Beispiele: Verwalterbestellung (§ 27 WEG), Wirtschaftsplan (§ 20 Abs. 1 WEG), Hausordnung (§ 20 Abs. 2 WEG).
  • Beispiel: Bei 3 Anwesenden: 2 Ja, 1 Nein → Beschluss angenommen.
• Qualifizierte Mehrheit (§ 21 Abs. 2 WEG): Mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen, die mindestens 50 Prozent der MEA repräsentieren. Für bauliche Veränderungen mit Kostenverteilung (§ 16 Abs. 2 WEG).
  • Beispiel: 18 von 20 Anwesenden, 12 Ja (mehr als zwei Drittel und mehr als 50 Prozent MEA) → Angenommen.
• Virtuelle Versammlungen: 75 Prozent der Teilnehmenden müssen zustimmen (§ 23 Abs. 1a WEG).
• Einstimmiger Beschluss: Alle Anwesenden stimmen zu (keine Enthaltung) (§ 10 Abs. 3 WEG für Vereinbarungen).
• Allstimmiger Beschluss: Alle Eigentümer (auch Abwesende) stimmen zu (§ 10 Abs. 2 WEG).
• Umlaufbeschluss (§ 23 Abs. 3 WEG): Per E-Mail oder Tool in Textform; Mehrheit der Abgegebenen reicht, wenn vereinbart.
• Vereinbarungen: Einstimmig und grundbucheintragbar, bindet Nachfolger (§ 10 WEG).

In Österreich

• Einfache 2/1-Drittel-Mehrheit (§ 24 Abs. 4 WEG): Mehr als 50 Prozent MEA oder mehr als 66 Prozent der Anwesenden mit mehr als 33 Prozent MEA. Für ordentliche Verwaltung (z. B. Erhaltung, Rücklage, Versicherung) (§ 24 Abs. 1 WEG).
  • Beispiel: 3 von 5 Anwesenden, 2 Ja (mehr als 66 Prozent Anwesende und mehr als 33 Prozent MEA) → Angenommen.
• Zweidrittelmehrheit (§ 24 Abs. 4 Z 2 WEG): Für außerordentliche Maßnahmen (nicht unter § 28 WEG).
• Einstimmigkeit: Alle Anwesenden zustimmen (§ 24 Abs. 4 Z 4 WEG).

Zusätzliche Info: Für Modernisierungen empfehlen Experten, Finanzierungsstrategien wie Darlehen oder Förderungen früh zu prüfen, um Kostenkonflikte zu vermeiden (§ 16 Abs. 3 WEG in DE).

Umlaufbeschluss: Effiziente Beschlussfassung ohne Versammlung

Der Umlaufbeschluss stellt eine moderne Alternative zur klassischen Eigentümerversammlung dar und ermöglicht es, Entscheidungen schnell und kostengünstig zu treffen, ohne dass alle Eigentümer physisch oder virtuell zusammenkommen müssen. Siehe auch "Umlaufbeschluss digital rechtssicher durchführen".

• In Deutschland ist er seit der WEG-Novelle 2020 in § 23 Abs. 3 WEG geregelt und kann in Textform (z. B. per E-Mail oder digitaler Software) durchgeführt werden – vorausgesetzt, die Gemeinschaft hat dies in der Gemeinschaftsordnung oder per Beschluss vereinbart. Der genaue Wortlaut lautet: „Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.“ Standardmäßig ist somit die Einstimmigkeit aller Wohnungseigentümer in Textform erforderlich (100 % Beteiligung). Eine Absenkung auf Mehrheit der Abgegebenen ist vereinbar (§ 23 Abs. 3 S. 2 WEG). Eine Absenkung auf die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (je nach Beschlussart: einfache oder qualifizierte Mehrheit) ist nur möglich, wenn die Wohnungseigentümer dies vorab in einer separaten Beschlussfassung (z. B. in einer Versammlung) explizit vereinbaren – eine sogenannte Absenkungsregelung für den spezifischen Gegenstand.

• In Österreich erlaubt die Novelle 2022 (§ 24 Abs. 6 WEG) ebenfalls elektronische Umläufe, wobei das übliche Quorum (mindestens ein Drittel der MEA) beachtet werden muss, um Rechtssicherheit zu gewährleisten. Vorteile sind die Zeitersparnis und Flexibilität, insbesondere für unkomplizierte Themen wie die Genehmigung von Reparaturen oder Wirtschaftsplänen; Nachteile liegen in der begrenzten Diskussionsmöglichkeit, weshalb empfohlen wird, sensible Beschlüsse dennoch in einer Versammlung zu behandeln. Praktischer Tipp: Nutzen Sie digitale Tools für automatisierte Unterschriften und Nachverfolgung, um Fristen einzuhalten und Anfechtungen zu vermeiden – eine Vorlage finden Sie in unserer Umlaufbeschluss-Sektion.

Stimmrecht im WEG (Stimmprinzip)

Das Stimmrecht in der Wohnungseigentümergemeinschaft regelt, wie Eigentümer in der Eigentümerversammlung abstimmen dürfen und bildet die Grundlage für alle Mehrheitsentscheidungen. Siehe auch "Tipps für faire Stimmrechtsabstimmungen".

• In Deutschland gilt grundsätzlich das Kopfprinzip nach § 25 Abs. 2 WEG, bei dem jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat – unabhängig vom Miteigentumsanteil (MEA) –, sodass eine Wohnung mit höherem Anteil nicht mehr Gewicht erhält. Ergänzend können die Eigentümer per Vereinbarung (§ 10 WEG) abweichende Prinzipien wie das Wertprinzip (proportionale Gewichtung nach MEA) oder das Objektprinzip (eine Stimme pro Sondereigentumseinheit) wählen, was besonders in größeren WEGs Fairness fördert und Minderheiten schützt.
• In Österreich dominiert das Wertprinzip (§ 24 Abs. 4 WEG), bei dem die Stimmen nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile berechnet werden, wobei Abweichungen nur in Ausnahmefällen möglich sind und Enthaltungen als abgegebene Stimmen zählen. Wichtig: Bei Schulden oder Zwangsversteigerungen kann das Stimmrecht eingeschränkt oder entzogen werden (§ 18 WEG in DE; § 19 WEG in AT), um die Gemeinschaft zu schützen. Eine klare Regelung in der Gemeinschaftsordnung schafft Transparenz und verhindert Streitigkeiten.

Übersicht und Vergleich: Deutschland vs. Österreich

Diese Tabelle bietet einen klaren Überblick über die zentralen Unterschiede und Gemeinsamkeiten in den Regelungen zur Beschlussfähigkeit und -fassung. Sie fasst die Kernaspekte zusammen, um die Vergleichbarkeit zu erleichtern: Von der notwendigen Anwesenheit bis hin zu Vertretungsoptionen. Die Formulierungen sind präzise und vermeiden mathematische Symbole, um die Lesbarkeit zu verbessern. Wo möglich, werden Prozentsätze oder Fraktionen in natürlicher Sprache beschrieben, z. B. "mehr als zwei Drittel" statt Symbolen. Die Stimmprinzipien in Deutschland umfassen das Wertprinzip (nach MEA), das Kopfprinzip (eine Stimme pro Eigentümer) und das Objektprinzip (eine Stimme pro Sondereigentum), wie in § 25 Abs. 2 WEG geregelt.

Praktische Tipps und Strategien

Um Beschlüsse reibungslos zu fassen, hier bewährte Ansätze:

• Kommunikation optimieren: Nutzen Sie Apps oder Newsletters für Vorab-Infos, um Beteiligung zu steigern.
• Konfliktlösung: Bei Streitigkeiten Mediation einplanen – z. B. neutrale Dritte hinzuziehen, bevor es eskaliert (§ 18 WEG in DE für Streitbeilegung).
• Dokumentation: Protokolliere Quorum und Stimmen genau, um Anfechtungen zu verhindern (§ 23 Abs. 4 WEG).
• Einsichtsrecht nutzen: Eigentümer haben Recht auf Unterlagen-Einsicht beim Verwalter – vereinbaren Sie Termine im Voraus (§ 19 WEG).
• Fristen beachten: Einladungen 3 Wochen im Voraus (DE) bzw. 2 Wochen im Voraus (AT), Tagesordnung klar angeben (§ 23 Abs. 1 WEG).

Checkliste für Eigentümer:

• Einladung prüfen (Frist, Agenda).
• Vollmacht vorbereiten, falls abwesend.
• MEA-Anteile kennen.
• Vorab-Positionen abstimmen.
• Protokoll nach der Versammlung anfordern. Siehe auch "Protokoll Eigentümerversammlung: Streitfrei & effizient".

HowTo: Beschlussfähigkeit sicherstellen

1. Planung: Überprüfen Sie die MEA-Verteilung in Ihren Unterlagen und bereiten Sie die Einladung vor, inklusive klarer Tagesordnung und Fristen (DE: 3 Wochen, § 23 Abs. 1 WEG; AT: 14 Tage, § 24 Abs. 1 WEG). Senden Sie die Einladungen rechtzeitig per Post oder E-Mail aus.
2. Quorum prüfen: Am Versammlungsbeginn listen Sie alle Anwesenden und Vertretungen auf und berechnen Sie das erreichte Quorum (DE: mindestens ein Eigentümer, § 25 Abs. 1 WEG; AT: mindestens ein Drittel MEA, § 24 Abs. 4 Z 1 WEG). Dokumentieren Sie dies sofort.
3. Vollmachten sammeln: Fordern Sie im Voraus Vollmachten von abwesenden Eigentümern an und stellen Sie Standardvorlagen zur Verfügung (z. B. per Download-Link in der Einladung), um die Vertretung zu erleichtern und das Quorum zu sichern.
4. Ersatztermin setzen: Planen Sie bei potenziell knappen Quoren einen Ersatztermin direkt in die erste Einladung ein, um Verzögerungen zu vermeiden (§ 25 Abs. 3 WEG in DE; § 24 Abs. 5 WEG in AT).
5. Dokumentieren: Führen Sie ein detailliertes Protokoll mit Quorum-Bestätigung, Abstimmungen und Ergebnissen und verteilen Sie es an alle Eigentümer innerhalb von 2 Wochen (§ 23 Abs. 4 WEG).
6. Nachhaken: Klären Sie offene Fragen oder Streitigkeiten durch Rücksprache mit Eigentümern oder externe Rechtsberatung, um die Gültigkeit der Beschlüsse zu gewährleisten.

Siehe auch "Eigentümerversammlung online: Vor- und Nachteile".

FAQs

❓Digitale Beschlüsse WEG rechtssicher: Umlauf oder ETV??

Digitale Beschlüsse WEG rechtssicher umfassen Umläufe (§ 23 Abs. 3 DE) und virtuelle ETVs (§ 23 Abs. 1a seit 2024): Beide textformbasiert, DSGVO-konform (EU-Server). Umlauf: Schnell für Kleinbeschlüsse, Einstimmigkeit Standard; ETV: Interaktiv mit Quorum-Prüfung. In Österreich: Hybride seit 2022 (§ 24 Abs. 4 WEG 2002), digital zulässig. Voraussetzung: Nachweis der Zustellung, editierbare Protokolle (§ 24 Abs. 6). vBeschluss macht es einfach: App-Voting, KI-Mehrheitszählung und Archivierung. Vorteil: 60 % Zeitersparnis (VDIV-Trends), weniger Anfechtungen. Tipp: Einwilligung für Aufzeichnungen einholen. Häufiger Fehler: Fehlende Textform – nutzen Sie Vorlagen. Der IVD lobt: "Digitalisierung stärkt Inklusion." Für Anleger: Globale Zugriffe. Testen Sie: Erstellen Sie einen digitalen Umlauf und sehen Sie die Rechtssicherheit live. So werden Beschlüsse modern und fehlerfrei. Digitale Tools

❓Umlaufbeschluss WEG Voraussetzungen Deutschland und Österreich?

Der Umlaufbeschluss WEG Voraussetzungen in Deutschland erfordert eine klare Textform (§ 23 Abs. 3 WEG): Der Verwalter versendet den Antrag per E-Mail oder Post, Eigentümer stimmen schriftlich zu – standardmäßig Einstimmigkeit aller (100 % Beteiligung), es sei denn, die Satzung senkt auf Mehrheit der Abgegebenen. Ideal für unkomplizierte Themen wie Reparaturen oder Umlagenanpassungen, ohne Versammlung. In Österreich (§ 24 Abs. 4 WEG 2002) gilt Schriftform mit Quorum von 1/3 MEA und Mehrheit der Abgegebenen; Frist: 14 Tage, nachträgliche Genehmigung möglich. Gemeinsame Voraussetzungen: Präzise Formulierung des Antrags, Nachweis der Zustellung und Protokoll mit Ergebnis (§ 24 Abs. 6 WEG DE). Häufige Fallstricke: Fehlende Gegenstimmen oder unvollständige Rückläufe – vermeiden Sie das mit digitalen Trackern. vBeschluss von prop.id automatisiert alles: PDF-Generierung, Echtzeit-Status und DSGVO-sichere Versendung. Vorteil: Bis zu 50 % Kostenersparnis (VDIV-Barometer). Tipp: Für sensible Beschlüsse eine ETV wählen. Der IVD empfiehlt: Umläufe für 70 % der Kleinentscheidungen einsetzen. In der AT-Novelle 2022: Hybride Integration erleichtert. Starten Sie: Erstellen Sie einen Umlauf in der App und verteilen Sie ihn nahtlos. Rechtssicher, effizient und papierlos – der Weg in die Digitalisierung. Umlauf-Vorlage

❓Mehrheiten Eigentümerversammlung Satzung: Kann man abweichen?

Mehrheiten Eigentümerversammlung Satzung in Deutschland erlauben Abweichungen, aber nur nach oben (§ 10 Abs. 3 WEG): Die Satzung kann strengere Quoren oder Mehrheiten definieren (z. B. Einstimmigkeit für Umbauten statt 2/3), doch gesetzliche Mindesthürden (§ 21 Abs. 2) bleiben bindend. In Österreich (§ 4 Abs. 2 WEG 2002): Ähnlich, Satzung ergänzt, überwindet aber nicht > 2/3 MEA (§ 24 Abs. 4 Z 2). Prüfen Sie immer: Satzung vs. Gesetz – Konflikte führen zu Anfechtungen (§ 48 WEG DE / § 25 Abs. 4 AT). Beispiel: Satzung fordert 80 % MEA für Sanierungen – dann gilt das, solange > 2/3 MEA. vBeschluss integriert Satzung-Uploads: Automatische Prüfung und Anpassung von Abstimmungen. Vorteil: Weniger Rechtsunsicherheit durch zentrale Regeln. Tipp: Reviewen Sie die Satzung jährlich, ändern Sie mit Einstimmigkeit. Häufig gesucht: "Satzung ändern WEG" – erfordert separate Versammlung. In AT-Novelle 2022: Digitale Änderungen vereinfacht. Mit Tools wie vBeschluss: Speichern und updaten Sie Regeln cloudbasiert. So bleibt Ihre Beschlussfassung flexibel, transparent und rechtssicher. Ideal für dynamische WEGs. Tool zur Umsetzung

❓Was ist Beschlussfähigkeit WEG Quorum Mehrheit in Deutschland?

Die Beschlussfähigkeit WEG Quorum Mehrheit in Deutschland basiert auf § 25 Abs. 1 WEG: Eine Versammlung ist beschlussfähig, sobald mindestens ein Eigentümer mit Stimmrecht anwesend ist – das Quorum ist bewusst niedrig, um eine effiziente Beschlussfassung zu ermöglichen und Blockaden zu vermeiden. Die Mehrheit richtet sich nach dem Beschlussgegenstand: Für Routineangelegenheiten (z. B. Verwalterbestellung) reicht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 2 WEG). Bei qualifizierten Themen wie baulichen Veränderungen (§ 22 WEG) oder Modernisierungen (§ 20 WEG) ist eine qualifizierte Mehrheit erforderlich: 2/3 der abgegebenen Stimmen plus mindestens 50 % der Miteigentumsanteile (§ 21 Abs. 2 WEG). Die Satzung kann höhere Hürden festlegen, aber nicht senken. In der Praxis: Prüfen Sie das Quorum vorab durch Teilnehmerliste und Vollmachten, um Verschiebungen zu vermeiden. Häufiger Fehler: Ignorieren der MEA-Berechnung, was Anfechtungen auslöst (§ 48 WEG). Mit vBeschluss von prop.id wird das automatisiert: Live-Quorum-Tracker, MEA-Rechner und Abstimmungs-Apps sorgen für Transparenz. Der VDIV schätzt: Digitale Tools reduzieren Fehler um 30 %. Für Anlegerwohnungen: Perfekt bei niedriger Beteiligung. Tipp: Führen Sie eine Vorab-Umfrage durch. Testen Sie es: Laden Sie eine Vorlage herunter und simulieren Sie den Prozess. So machen Sie Ihre ETV zukunftsfähig und reibungslos. Quorum-Check

❓Qualifizierte Mehrheit WEG Österreich: Wann und wie?

Die qualifizierte Mehrheit WEG Österreich gilt für grundlegende Änderungen und basiert auf § 24 Abs. 4 Z 2 WEG 2002: Es reicht eine Mehrheit von mehr als zwei Dritteln aller Miteigentumsanteile (MEA) – streng wertbasiert, unabhängig von Anwesenden. Wann? Bei baulichen Veränderungen (§ 16 Abs. 2: > 2/3 MEA), Sanierungen oder Satzungsergänzungen. Quorum: Mindestens 1/3 MEA vertreten, Satzung kann höher legen. Im Vergleich zu Deutschland (2/3 Abgegebene + 50 % MEA, § 21 Abs. 2 WEG): AT ist anspruchsvoller, da Gesamt-MEA zählt. Häufige Beispiele: Umbau einer Fassade oder Dachsanierung – hier muss > 66,67 % aller Anteile zustimmen. Fallstrick: Fehlende MEA-Dokumentation, was Anfechtungen (§ 25 Abs. 4) begünstigt. vBeschluss von prop.id berechnet das präzise: App-basierte MEA-Überwachung, Abstimmungs-Simulation und Protokoll-Vorlagen. Der ÖVI rät: Digitale Tools für genaue Zählung. Vorteil: Höhere Legitimität für langfristige Projekte. Tipp: Führen Sie eine Vorab-Ballotage durch, um Mehrheit zu sichern. Seit der Novelle 2022: Leichtere hybride Umsetzung. Testen Sie: Simulieren Sie einen Umbau-Beschluss und sehen Sie die MEA-Berechnung live. So vermeiden Sie Streit und stärken den WEG-Konsens. Mehr zu Mehrheiten

❓Beschlussfassung WEG Anfechtung Frist und Gründe

In Deutschland und Österreich kann eine zweite Versammlung einberufen werden (§ 25 Abs. 3 WEG in DE; § 24 Abs. 5 WEG in AT). Beschlüsse der ersten sind ungültig und anfechtbar (§ 23 Abs. 4 WEG). Die Beschlussfassung WEG Anfechtung Frist in Deutschland beträgt 1 Monat ab Verkündung des Beschlusses (§ 23 Abs. 4 WEG), maximal 3 Monate ab Versammlungsende – Klage vor Amtsgericht, Kosten teilen (Klager trägt bei Verlust). Gründe: Formfehler (z. B. fehlendes Quorum § 25 Abs. 1), Verfahrensmängel (falsche Einberufung § 24 Abs. 4) oder inhaltliche Verstöße (z. B. gegen Satzung oder § 16 WEG). Gericht prüft, ob der Fehler das Ergebnis beeinflusst (BGH-Standard). In Österreich: 1 Monat ab Zustellung (§ 25 Abs. 4 WEG 2002), 3 Monate für außerordentliche Handlungen (§ 25 Abs. 5). Häufige Gründe: Ungenaue Protokolle oder fehlende MEA-Prüfung. vBeschluss minimiert Risiken: Automatisierte Frist-Tracker, Protokoll-Checks und Benachrichtigungen. VDIV: 25 % Anfechtungen durch Formfehler – digital vermeiden. Tipp: Verteilen Sie Beschlüsse unverzüglich und protokollieren neutral. Für Umläufe: Gleiche Frist. In AT: Nachträgliche Korrektur möglich. Mit Tools: Echtzeit-Warnungen und Archivierung. So schützen Sie Beschlüsse und sparen Nerven. Rechtssicher handeln: Konsultieren Sie bei Zweifel einen Anwalt.

❓Was passiert, wenn das Quorum nicht erreicht wird?

In Deutschland und Österreich kann eine zweite Versammlung einberufen werden (§ 25 Abs. 3 WEG in DE; § 24 Abs. 5 WEG in AT). Beschlüsse der ersten sind ungültig und anfechtbar (§ 23 Abs. 4 WEG).

❓Zählen Enthaltungen zur Mehrheit?

In Deutschland nein (bei einfacher Mehrheit, § 25 Abs. 1 WEG); in Österreich ja, als abgegebene Stimme (§ 24 Abs. 4 Z 3 WEG).

❓Kann ich per E-Mail abstimmen?

Ja, via Umlaufbeschluss in Textform – vereinbaren Sie dies im Voraus (§ 23 Abs. 3 WEG in DE).

❓Wie wirkt sich die WEG-Novelle 2020 aus?

Sie vereinfacht Quoren und erlaubt virtuelle Versammlungen mit 75 Prozent Zustimmung (§ 23 Abs. 1a WEG).

❓Was tun bei Streit über Kostenverteilung?

Qualifizierte Mehrheit prüfen und ggf. Mediation nutzen, um Harmonie zu wahren (§ 16 Abs. 2 WEG in DE).

❓Wie funktioniert das Stimmrecht bei Ehepartnern als Eigentümern?

In Deutschland und Österreich haben Ehepartner bei gemeinsamer Eigentümerschaft nur eine gemeinsame Stimme pro Einheit. Bei Uneinigkeit zählt die Stimme als nicht abgegeben. Eine Lösung ist die Erteilung einer Vollmacht an einen Partner oder Dritte. In Österreich gilt das Wertprinzip nach MEA; in Deutschland das Kopfprinzip, sofern nichts anderes vereinbart.

❓Wie ist das Stimmrecht bei zwei Eigentümern einer Wohnung geregelt?

Bei mehreren Eigentümern einer Wohnung (z. B. Eigentümerpartnerschaft in Österreich) gibt es nur ein gemeinsames Stimmrecht. Es kann nicht aufgeteilt werden. Bei Uneinigkeit (z. B. Ja und Nein) ist die Stimme ungültig; bei gleicher Abstimmung gültig.

❓Wie wirkt sich der Besitz mehrerer Wohnungen auf das Stimmrecht aus?

In Deutschland hängt es vom Stimmprinzip ab: Kopfprinzip – eine Stimme; Wertprinzip – proportional zu MEA; Objektprinzip – eine Stimme pro Einheit. In Österreich gilt das Wertprinzip nach MEA, sodass mehrere Wohnungen das Stimmgewicht erhöhen. Prüfen Sie die Gemeinschaftsordnung.

❓Wer hat Stimmrecht bei Insolvenz oder Zwangsverwaltung?

In solchen Fällen können Nicht-Eigentümer wie Insolvenz- oder Zwangsverwalter stimmberechtigt sein, da sie Mitverwaltungsrechte ausüben.

❓Können Stimmverhältnisse durch Verkäufe geändert werden?

Ja, bei Objekt- oder Wertprinzip ändern sich die Verhältnisse durch Veräußerung von Einheiten, was zu Vermehrung oder Verringerung von Stimmen führen kann.

❓Gibt es Fälle, in denen Eigentümer vom Stimmrecht ausgeschlossen sind?

Ja, bei Beschlüssen, die Rechtsgeschäfte mit dem Eigentümer betreffen oder Streitigkeiten mit ihm, um Interessenkonflikte zu vermeiden.

❓Welche Stimmprinzipien gibt es in der WEG?

Kopfprinzip (eine Stimme pro Eigentümer, § 25 Abs. 2 WEG), Objektprinzip (eine Stimme pro Einheit) und Wertprinzip (nach MEA). Das Kopfprinzip gilt standardmäßig, Abweichungen in der Gemeinschaftsordnung.

❓Worüber kann in der ETV abgestimmt werden?

Über ordentliche Verwaltung (z. B. Erhaltung, Rücklage, Verwalterbestellung) mit Mehrheit und außerordentliche Maßnahmen (z. B. Verbesserungen) mit Mehrheit oder Einstimmigkeit. Sondereigentum-Veränderungen brauchen oft keine Zustimmung.

❓Was sind absolut nichtige Beschlüsse?

Beschlüsse mit grobem Verstoß gegen die Rechtsordnung (z. B. Mehrheitsentscheidung statt vorgeschriebener Einstimmigkeit) sind unbegrenzt anfechtbar, z. B. zur Fenstererhaltung.

Siehe auch "Hybride Eigentümerversammlung implementieren".

Möchten Sie die in diesem Leitfaden beschriebenen Prozesse – von der Quorum-Prüfung über Umlaufbeschlüsse bis hin zur MEA-basierten Abstimmung – nahtlos in Ihrer WEG umsetzen?

Mit vBeschluss können Sie virtuelle Versammlungen organisieren, Vollmachten digital verwalten, Mehrheiten automatisch berechnen und Protokolle generieren – alles konform zu den aktuellen Gesetzen. Starten Sie noch heute eine kostenlose Testphase und machen Sie Ihre Eigentümerversammlungen effizienter

Fazit

Beschlussfähigkeit und -fassung sind das Herzstück jeder WEG. Durch klare Strukturen, wie in diesem Leitfaden dargestellt, vermeiden Sie Fallstricke und fördern ein harmonisches Zusammenleben. Bleiben Sie informiert über Gesetzesänderungen und nutzen Sie Tools wie Vollmachten oder Umläufe für Effizienz. Bei Bedarf: Konsultieren Sie einen Verwalter oder Anwalt.

Die wichtigsten Themen auf dieser Seite:

1. vBeschluss - Eigentümerversammlungen & Beschlüsse
2. vBeschluss ToGo - kein Konto für Eigentümer benötigt
3. Präsenzveranstaltungen - digital organisiert
4. Umlaufbeschlüsse - automatisiert
5. Vollmacht-Management - für ETVs