Von Team prop.ID auf Freitag, 10. Mai 2024
Kategorie: Allgemein

Die Eigentümerversammlung – Der ultimative Guide für Österreich & Deutschland

Die Eigentümerversammlung ist das wichtigste Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Hier werden zentrale Entscheidungen für die Liegenschaft oder das Gebäude getroffen: von Sanierungen über Hausordnung bis zu Wirtschaftsplänen.

Mit diesem Guide erfahren zum Thema Eigentümerversammlungen (in Österreich und Deutschland) alles, was sie wissen müssen – inklusive rechtlicher Hinweise, moderner digitaler Abläufe und einer praxisnahen Fallstudie.

Was ist eine Eigentümerversammlung?

Eine Eigentümerversammlung ist ein regelmäßiges Treffen der Wohnungseigentümer, das von der Hausverwaltung organisiert wird. Sie dient dazu:

Rechtslage:

Rechtliche Hinweise & Rahmenbedingungen

Österreich

Deutschland

Vergleich der Quoren-Regelungen für Eigentümerversammlungen in Deutschland und Österreich

Dieser umfassende Vergleich beleuchtet die Quoren-Anforderungen (Beschlussfähigkeit) für Eigentümerversammlungen (ETV) im Rahmen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in Deutschland und Österreich.

Kriterium Deutschland (WEG § 24) Österreich (WEG § 24)
Mindestanwesenheit (Quorum) Mindestens 1 stimmberechtigter Eigentümer (anwesend, vertreten oder bevollmächtigt); immer beschlussfähig. Mindestens 1/3 der Gesamt-Miteigentumsanteile anwesend (physisch oder virtuell); Öffentlichkeit ausschließen.
Berechnungsbasis Nach Miteigentumsanteilen; Kopf-, Wert- oder Objektprinzip möglich (seit 2020 flexibel). Nach Miteigentumsanteilen (Wertprinzip); additive Beschlüsse erlaubt.
Mehrheit für Standardbeschlüsse Einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (nach Anteilen). Mehrheit aller Anteile ODER 2/3 der abgegebenen Stimmen + mind. 1/3 aller Anteile.
Sonderbeschlüsse (z. B. Statutenänderung) 3/4-Mehrheit für Beschluss für rein digitale Versammlungen. Einstimmigkeit oder 3/4 der Anteile; für Betroffene: Alle müssen einverstanden sein.
Reformhintergrund Reform 2020: Von 50%+ auf minimal, um Digitalisierung zu fördern; keine 2025-Änderung. Novelle 2022: Von >50% auf 1/3, für Effizienz; stabile Fassung 2025.
Anfechtung Innerhalb 1 Monats, wenn Quorum oder Verfahren fehlerhaft; Gericht prüft Beeinflussung. 3 Monate für außerordentliche Verwaltung; Gericht prüft, ob Fehler Ergebnis ändert.
Digitale Aspekte Voll virtuell seit Okt. 2024 (mit 75%-Beschluss); Quorum gilt gleich. Hybrid/virtuell seit 2022; Quorum via Videokonferenz, aber Anwesenheit zählen.

Fallbeispiel: Eigentümerversammlung mit der Hausverwaltung Berger GmbH

Die Hausverwaltung Berger GmbH organisiert ihre Eigentümerversammlungen digital mit vBeschluss.

Ablauf

  1. Termin & Einladung planen

    • Versammlungsdatum, Zeit, Ort und Rollen (Moderator, Schriftführer, Verwaltungsbeirat in Deutschland bzw. Hausvertrauensperson in Österreich) werden festgelegt.

  2. Tagesordnungspunkte planen

  1. Einladung versenden

  1. Organisatorisch planen

  1. Versammlungsbeginn: Beschlussfähigkeit feststellen

  1. Versammlung durchführen

  1. Protokollierung & Beschlussfassung

  1. Verteilung & Archivierung

  1. Nachbereitung

    • Verwaltung prüft Anfechtungsfristen und plant Umsetzungsmaßnahmen.

Ergebnis:

HowTo: Eigentümerversammlung digital organisieren (Kurzfassung)

So läuft eine moderne Eigentümerversammlung mit Tools wie vBeschluss ab:

  1. Termin & Einladung festlegen - Versammlungsdatum, Zeit, Ort, Rollen bestimmen, Einladungen digital verschicken.
  2. Tagesordnung mit KI erstellen - TOPs anlegen, Anhänge hinzufügen, Beschlussfragen & Quoren definieren.
  3. Einladungen versenden - Per eMail mit PDF und Online-Link, Vollmachten hochladen lassen.
  4. Teilnahme & Vollmachten prüfen - Übersicht, wer wie teilnimmt (Präsenz/online).
  5. Beschlussfähigkeit feststellen - Software zeigt automatisch an, ob Quoren erfüllt sind.
  6. Versammlung durchführen - Hybrid, virtuell oder in Präsenz, mit KI-Transkription und digitaler Abstimmung.
  7. Protokoll automatisch erstellen - KI-gestützte Protokollierung, Beschlüsse werden direkt übernommen.
  8. Archivieren & verteilen - Protokoll & Beschluss-Sammlung online bereitstellen.
  9. Nachbereitung - Fristen und Umsetzung im Blick behalten.

FAQs – Häufig gestellte Fragen zur Eigentümerversammlung

❓ Wann muss eine Eigentümerversammlung stattfinden?

✅ Mindestens einmal jährlich. Außerordentliche Versammlungen sind bei dringenden Themen jederzeit möglich. Üblicherweise wird eine Wohnungseigentümerversammlung vom Verwalter an Werktagen zwischen 17 und 19 Uhr angesetzt. Feiertage und Ferienzeiten sind zu vermeiden. Natürlich kann jeder Termin vereinbart werden, der allen Teilnehmern passt. Im Zuge der allgemeinen Diskussion über digitale Eigentümerversammlungen wurde auch die Möglichkeit erwogen, ETVs tagsüber - etwa in der Mittagspause - abzuhalten, sofern alle Beteiligten per Videokonferenz teilnehmen können und dem Zeitpunkt zustimmen.

❓ Wie lange dauert eine Eigentümerversammlung normalerweise?

✅ Zwischen 1 und 3 Stunden, abhängig von Anzahl der Punkte und Diskussionen.

❓ Wer darf eine Eigentümerversammlung einfordern?

✅ In der Regel die Hausverwaltung. Eigentümer können bei wichtigen Gründen eine Versammlung verlangen.

❓ Was wird in der Eigentümerversammlung besprochen?

✅ In Eigentümerversammlungen für Immobilien kommen die Punkte zur Sprache, die in der Einladung zur ETV aufgelistet worden sind. Dies sind Themen und Massnahmen, die die Liegenschaft und deren Eigentümer betreffen. Es kann aber auch ein Beschluss zu einem wichtigen Thema angesetzt werden.

✅ In Österreich unterscheidet man zwischen Massnahmen der ordentlichen sowie außerordentlichen Verwaltung von Immobilien. Unter ordentliche Verwaltung versteht man alle Aktivitäten, die die Hausverwaltung regelmäßig durchführen muss:

Die außerordentliche Verwaltung umfasst Dinge, die über die ordentliche Verwaltung hinausgehen:

❓ Wie läuft eine Wohnungseigentümerversammlung ab?

✅ Einladung → Tagesordnung → Beschlussfähigkeit → Diskussion → Abstimmungen → Protokollierung.

❓ Können Eigentümer digital teilnehmen?

✅  Deutschland: Die WEG-Reform 2020 ermöglicht die rein elektronische Teilnahme an Versammlungen, sofern mit 75 %-Mehrheit durch die Eigentümergemeinschaft beschlossen. Ansonsten muss die Präsenz-Option bestehen bleiben, d.h., hybride ETVs, bei denen Eigentümer teils in Präsenz, und teils per Videokonferenz teilnehmen, sind immer möglich.
Im Juli 2024 beschloss der Bundestag, rein virtuelle Versammlungen zu erlauben. Seit Herbst 2024 sind unter bestimmten Bedingungen rein digitale Versammlungen zulässig. 

✅ Österreich: Die WEG-Novelle 2022 brachte weitreichende Änderungen: Videokonferenzen für ETVs sind nun erlaubt. Abstimmungen können auch außerhalb von Präsenzversammlungen durchgeführt werden.

❓ Was wird bei Beschlüssen entschieden?

✅ Bei der Eigentümerversammlung treffen Wohnungseigentümer wichtige Entscheidungen zu den Wohneinheiten und Gemeinschaftsflächen wie Gärten, Flure oder Dachböden. Dies nennt man Beschluss der Eigentümer. Es werden Themen wie Instandhaltung, Renovierung, Hausordnung und bauliche Änderungen besprochen. Beispiele für mögliche Beschlüsse sind:

Diese Beschlüsse sind entscheidend, um den Wert der Immobilie zu erhalten und ein gutes Zusammenleben in der Gemeinschaft zu gewährleisten.

❓ Wann ist eine Eigentümerversammlung beschlussfähig?

✅ Deutschland: Seit der WEG-Reform 2020 ist die Beschlussfähigkeit einer Eigentümerversammlung gegeben, wenn mindestens ein stimmberechtigter Wohnungseigentümer anwesend ist. Zuvor war eine Vertretung von 50% der Miteigentumsanteile erforderlich. 

✅ Österreich: Die WEG-Novelle 2022 in Österreich legt fest, dass die Beschlussfähigkeit einer Eigentümerversammlung vorliegt, wenn mindestens ein Drittel der Gesamt-Miteigentumsanteile bei der Eigentümerversammlung anwesend sind. Vorher waren mehr als 50% nötig. Für die Beschlussfähigkeit muss die Öffentlichkeit ausgeschlossen sein. Findet die Versammlung beispielsweise in einem Restaurant statt, dürfen Beschlüsse nur in einem separaten, nicht öffentlichen Raum gefasst werden. Wird trotz mangelnder Beschlussfähigkeit abgestimmt, kann der Beschluss angefochten werden. In der Praxis bedeutet dies jedoch nicht automatisch die Unwirksamkeit der Beschlüsse. Vielmehr prüft ein Gericht, ob die Verfahrensfehler das Abstimmungsergebnis beeinflusst haben. Nur, wenn dies verneint wird, bleibt der Beschluss bestehen.

❓ Wie läuft die Abstimmung ab?

✅ Digital, per Handzeichen oder per Stimmzettel - je nach Eigentümergemeinschaft. Ergebnisse werden sofort dokumentiert. Im Logfile wird das digitale Abstimmungsverhalten zur Rechtssicherheit der Hausverwaltung digital genau mitprotokolliert.

❓ Welche Mehrheiten sind erforderlich?

✅ In Deutschland kommen folgende Mehrheiten zur Anwendung:

✅ In Österreich werden folgende Quoren angewendet:

Mehr zum Thema Mehrheit finden Sie auch hier: Beschlussfassung WEG

❓ Können Beschlüsse angefochten werden?

✅  In Österreich gilt: Die Anfechtung eines Beschlusses ist aus folgenden Gründen möglich:

Wurde der Beschluss im Rahmen der ordentlichen Verwaltung getätigt, kann dieser einen Monat lang nach ordnungsgemäßer Aushängung des Beschlusses in der Liegenschaft angefochten werden. Im Fall einer Massnahme im Rahmen der außerordentlichen Verwaltung beträgt die Anfechtungsfrist drei Monate. Wurde der Beschluss nicht ordnungsgemäß ausgehängt, verlängert sich die Frist auf 6 Monate.

❓ Was passiert bei Nicht-Teilnahme?

✅ Der Eigentümer verzichtet auf Mitwirkung. Es gibt keine Verpflichtung zur Teilnahme an einer Eigentümerversammlung. Es steht jedem Eigentümer frei, an der Versammlung teilzunehmen, oder auch nicht. Allerdings hat jeder Eigentümer die Möglichkeit, eine Vollmacht auszustellen und einen Vertreter in die ETV zu schicken, der dann im Sinne des vertretenen Eigentümers auch an Abstimmungen teilnehmen darf. Nimmt ein Eigentümer nicht an einer ETV teil und schickt auch keinen Bevollmächtigten mit einer Vollmacht zur ETV, dann verzichtet der Eigentümer auf sein Stimmrecht und kann somit nicht aktiv an Entscheidungen teilnehmen.

❓ Welche Inhalte muss das Protokoll enthalten?

✅ Für jede Eigentümerversammlung ist vom Verwalter ein Protokoll zu erstellen. Das Wohnungseigentumsgesetz legt die Formalitäten für das Protokoll fest. Folgende Punkte gehören in die Niederschrift:

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Weiterführende Informationen zum Thema

Deutschland §25 Abs 1-8 WEG 2002:

Link zum Gesetzestext

Österreich §24 Abs 1-4 WEG 2022:

Link zum Gesetzestext

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