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Die Eigentümerversammlung – Der ultimative Guide für Österreich & Deutschland

Die Eigentümerversammlung ist das wichtigste Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Hier werden zentrale Entscheidungen für die Liegenschaft oder das Gebäude getroffen: von Sanierungen über Hausordnung bis zu Wirtschaftsplänen.

Mit diesem Guide erfahren zum Thema Eigentümerversammlungen (in Österreich und Deutschland) alles, was sie wissen müssen – inklusive rechtlicher Hinweise, moderner digitaler Abläufe und einer praxisnahen Fallstudie.

Was ist eine Eigentümerversammlung?

Eine Eigentümerversammlung ist ein regelmäßiges Treffen der Wohnungseigentümer, das von der Hausverwaltung organisiert wird. Sie dient dazu:

Informationen zur Liegenschaft auszutauschen
Wirtschaftspläne und Budgets zu besprechen
Beschlüsse zu Sanierungen oder baulichen Veränderungen zu fassen
Hausordnung, Verwaltung und technische Themen zu regeln

Rechtslage:

In Österreich ist die Eigentümerversammlung im Wohnungseigentumsgesetz (WEG, Reform 2022) geregelt.
In Deutschland im Wohnungseigentumsgesetz (WEG, Reform 2024).

Rechtliche Hinweise & Rahmenbedingungen

Österreich

Nach dem WEG 2002 ist der Verwalter verpflichtet, eine Eigentümerversammlung mindestens alle zwei Jahre einzuberufen.
Die Einladung muss mindestens zwei Wochen vorher erfolgen, schriftlich oder elektronisch, mit Angabe der Tagesordnung.
Eigentümer können verlangen, dass eine Versammlung einberufen wird: Mindestens drei Eigentümer, deren Anteile insgesamt mindestens ein Viertel betragen, können schriftlich einen wichtigen Grund nennen und eine Versammlung verlangen.
Beschlüsse können innerhalb eines Monats angefochten werden (bei außerordentlichen Verwaltungshandlungen gilt drei Monate).
Mit der WEG-Novelle 2022 wurden Mehrheitsregeln für bestimmte Beschlüsse gelockert: Beschlüsse sind u. a. auch mit zwei Drittel der abgegebenen Stimmen möglich, wenn diese wenigstens ein Drittel aller Miteigentumsanteile repräsentieren.

Deutschland

Das deutsche WEG schreibt vor, dass Eigentümerversammlungen regelmäßig stattfinden (mindestens einmal pro Jahr, je nach Satzung) und rechtlich ordnungsgemäß einberufen werden müssen.
Die Einladung ist in Textform (z. B. Brief, E-Mail) zu versenden. (§ 24 Abs. 4 WEG)
Die Einladungsfrist beträgt mindestens drei Wochen, sofern die Einladung in Textform erfolgt.
Nur über Tagesordnungspunkte beraten und abgestimmt werden, die zuvor in der Einladung angekündigt wurden – Beschlüsse außerhalb der Tagesordnung sind anfechtbar.
Seit der WEG-Reform 2020 genügt bereits ein anwesender Eigentümer, damit die Versammlung beschlussfähig ist.
Dritte (nicht Eigentümer) dürfen nur mit Zustimmung oder Beschluss anwesend sein.

Vergleich der Quoren-Regelungen für Eigentümerversammlungen in Deutschland und Österreich

Dieser umfassende Vergleich beleuchtet die Quoren-Anforderungen (Beschlussfähigkeit) für Eigentümerversammlungen (ETV) im Rahmen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in Deutschland und Österreich.

Kriterium	Deutschland (WEG § 24)	Österreich (WEG § 24)
Mindestanwesenheit (Quorum)	Mindestens 1 stimmberechtigter Eigentümer (anwesend, vertreten oder bevollmächtigt); immer beschlussfähig.	Mindestens 1/3 der Gesamt-Miteigentumsanteile anwesend (physisch oder virtuell); Öffentlichkeit ausschließen.
Berechnungsbasis	Nach Miteigentumsanteilen; Kopf-, Wert- oder Objektprinzip möglich (seit 2020 flexibel).	Nach Miteigentumsanteilen (Wertprinzip); additive Beschlüsse erlaubt.
Mehrheit für Standardbeschlüsse	Einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (nach Anteilen).	Mehrheit aller Anteile ODER 2/3 der abgegebenen Stimmen + mind. 1/3 aller Anteile.
Sonderbeschlüsse (z. B. Statutenänderung)	3/4-Mehrheit für Beschluss für rein digitale Versammlungen.	Einstimmigkeit oder 3/4 der Anteile; für Betroffene: Alle müssen einverstanden sein.
Reformhintergrund	Reform 2020: Von 50%+ auf minimal, um Digitalisierung zu fördern; keine 2025-Änderung.	Novelle 2022: Von >50% auf 1/3, für Effizienz; stabile Fassung 2025.
Anfechtung	Innerhalb 1 Monats, wenn Quorum oder Verfahren fehlerhaft; Gericht prüft Beeinflussung.	3 Monate für außerordentliche Verwaltung; Gericht prüft, ob Fehler Ergebnis ändert.
Digitale Aspekte	Voll virtuell seit Okt. 2024 (mit 75%-Beschluss); Quorum gilt gleich.	Hybrid/virtuell seit 2022; Quorum via Videokonferenz, aber Anwesenheit zählen.

Fallbeispiel: Eigentümerversammlung mit der Hausverwaltung Berger GmbH

Die Hausverwaltung Berger GmbH organisiert ihre Eigentümerversammlungen digital mit vBeschluss.

Ablauf

Termin & Einladung planen
- Versammlungsdatum, Zeit, Ort und Rollen (Moderator, Schriftführer, Verwaltungsbeirat in Deutschland bzw. Hausvertrauensperson in Österreich) werden festgelegt.
Tagesordnungspunkte planen

Punkte werden im System angelegt, optional mit Bildern und Anhängen (z. B. Kostenvoranschläge).
KI schlägt Formulierungen in verschiedenen Stilen vor, Rechtschreibfehler werden automatisch korrigiert.
Falls nötig: Eine Frage für einen Beschluss nach den entsprechenden Quoren nach deutschem oder österreichischem WEG definieren.

Einladung versenden

Versand digital per eMail inkl. PDF und Online-Link zur Versammlung (Rechtssichere Identifikation durch persönliche eMail und Passwort)
Optional: Einladung per Postversand.
Eigentümer können Vollmachten hochladen und Vertreter bestimmen (Hausverwaltung, andere Eigentümer, Eigentümerpartner oder externe Person). Die Vertretung darf dann im Namen des Eigentümers an der Eigentümerversammlung teilnehmen bzw. bei Beschlüssen digital abstimmen.

Organisatorisch planen

Verwaltung sieht durch integriertes Einladungsmanagement, wer digital oder in Präsenz teilnehmen wird, bzw. wer abgesagt hat.
Wie viele Personen nehmen per Videokonferenz teil, wie viele in Präsenz, wie viele kommen nicht? Diese Information unterstützt bei der Auswahl des Veranstaltungsorts und kann die Kosten besser steuern.

Versammlungsbeginn: Beschlussfähigkeit feststellen

Österreich: Quoren müssen geprüft, falls ein Beschluss geplant ist.
Deutschland: Ein Eigentümer reicht bereits für Beschlussfähigkeit.

Versammlung durchführen

- Hybrid, rein digital oder in Präsenz. Auch Präsenzveranstaltungen werden digital unterstützt bei der Planung und Durchführung.
- Eigentümer unterschreiben digital ihre Anwesenheit.
- KI transkribiert optional die Diskussion in Echtzeit.
- Abstimmungen erfolgen digital per Handy, Tablet oder Laptop. Ergebnisse werden sofort entsprechend WEG berechnet. Excel wird nicht mehr benötigt.

Protokollierung & Beschlussfassung

Beschlussergebnisse werden automatisch in das Protokoll übernommen.
KI stellt eine Abschrift (Transkript) inklusive Zusammenfassung der kompletten Versammlung für die Ausformulierung des Protokolls zur Verfügung und unterstützt bei der Formulierung der Protokollpunkte durch Formulierungsvorschläge.

Verteilung & Archivierung

Protokoll kann vor der Archivierung (ZIP-File inkl. Anhänge) noch optional überprüft und zur Bestätigung der Richtigkeit vom Moderator, Schriftführer, Verwaltungsbeirat (Deutschland), Hausvertrauensperson (Österreich) oder einer externen Person signiert werden. Das Archiv steht 24/7 den Eigentümern bzw. der Hausverwaltung zur Verfügung.
Jeder Beschluss wird zusätzlich in einer Beschluss-Sammlung abgespeichert. Jeder Beschluss in der Beschluss-Sammlung kann später mit zusätzlichen Information (z.B. Gerichtsbeschluss mitsamt Anhang) ergänzt werden. Die Beschluss-Sammlung steht 24/7 zur Verfügung.

Nachbereitung
- Verwaltung prüft Anfechtungsfristen und plant Umsetzungsmaßnahmen.

Ergebnis:

Höhere, wachsende Online-Beteiligung (vorher ca 40%, jetzt über 65 %, Tendenz steigend)
Weniger Aufwand für die Hausverwaltung, da Aufgaben in einem spezialisiertem Tool gebündelt werden
Die Kosten für die Hausverwaltung und für Eigentümer beginnen zu sinken, da sich der Versammlungsort immer mehr und mehr in den virtuellen Bereich verlagert: Keine Reisekosten und Vorbereitungsmassnahmen vor Ort mehr, keine Saalmiete, keine Konsumation nötig, effizientere Prozesse durch Verwendung eines All-In-One-Tools.
Transparente, rechtssichere Beschlüsse

HowTo: Eigentümerversammlung digital organisieren (Kurzfassung)

So läuft eine moderne Eigentümerversammlung mit Tools wie vBeschluss ab:

Termin & Einladung festlegen - Versammlungsdatum, Zeit, Ort, Rollen bestimmen, Einladungen digital verschicken.
Tagesordnung mit KI erstellen - TOPs anlegen, Anhänge hinzufügen, Beschlussfragen & Quoren definieren.
Einladungen versenden - Per eMail mit PDF und Online-Link, Vollmachten hochladen lassen.
Teilnahme & Vollmachten prüfen - Übersicht, wer wie teilnimmt (Präsenz/online).
Beschlussfähigkeit feststellen - Software zeigt automatisch an, ob Quoren erfüllt sind.
Versammlung durchführen - Hybrid, virtuell oder in Präsenz, mit KI-Transkription und digitaler Abstimmung.
Protokoll automatisch erstellen - KI-gestützte Protokollierung, Beschlüsse werden direkt übernommen.
Archivieren & verteilen - Protokoll & Beschluss-Sammlung online bereitstellen.
Nachbereitung - Fristen und Umsetzung im Blick behalten.

FAQs – Häufig gestellte Fragen zur Eigentümerversammlung

❓ Wann muss eine Eigentümerversammlung stattfinden?

✅ Mindestens einmal jährlich. Außerordentliche Versammlungen sind bei dringenden Themen jederzeit möglich. Üblicherweise wird eine Wohnungseigentümerversammlung vom Verwalter an Werktagen zwischen 17 und 19 Uhr angesetzt. Feiertage und Ferienzeiten sind zu vermeiden. Natürlich kann jeder Termin vereinbart werden, der allen Teilnehmern passt. Im Zuge der allgemeinen Diskussion über digitale Eigentümerversammlungen wurde auch die Möglichkeit erwogen, ETVs tagsüber - etwa in der Mittagspause - abzuhalten, sofern alle Beteiligten per Videokonferenz teilnehmen können und dem Zeitpunkt zustimmen.

❓ Wie lange dauert eine Eigentümerversammlung normalerweise?

✅ Zwischen 1 und 3 Stunden, abhängig von Anzahl der Punkte und Diskussionen.

❓ Wer darf eine Eigentümerversammlung einfordern?

✅ In der Regel die Hausverwaltung. Eigentümer können bei wichtigen Gründen eine Versammlung verlangen.

❓ Was wird in der Eigentümerversammlung besprochen?

✅ In Eigentümerversammlungen für Immobilien kommen die Punkte zur Sprache, die in der Einladung zur ETV aufgelistet worden sind. Dies sind Themen und Massnahmen, die die Liegenschaft und deren Eigentümer betreffen. Es kann aber auch ein Beschluss zu einem wichtigen Thema angesetzt werden.

✅ In Österreich unterscheidet man zwischen Massnahmen der ordentlichen sowie außerordentlichen Verwaltung von Immobilien. Unter ordentliche Verwaltung versteht man alle Aktivitäten, die die Hausverwaltung regelmäßig durchführen muss:

Abschluss von Versicherungen für die Liegenschaft
Rücklage bilden und verwalten
Organisation des Energieausweises für die Liegenschaft
Organisation von Erhaltungs- und Instandhaltungsarbeiten
Behebung kleinerer Schäden, Organisation und Überwachung der benötigten Handwerker, etc.

Die außerordentliche Verwaltung umfasst Dinge, die über die ordentliche Verwaltung hinausgehen:

Größere Verbesserungen an der Liegenschaft
Größere, notwendige Renovierungs- und Instandsetzungsarbeiten, etc.

❓ Wie läuft eine Wohnungseigentümerversammlung ab?

✅ Einladung → Tagesordnung → Beschlussfähigkeit → Diskussion → Abstimmungen → Protokollierung.

❓ Können Eigentümer digital teilnehmen?

✅ Deutschland: Die WEG-Reform 2020 ermöglicht die rein elektronische Teilnahme an Versammlungen, sofern mit 75 %-Mehrheit durch die Eigentümergemeinschaft beschlossen. Ansonsten muss die Präsenz-Option bestehen bleiben, d.h., hybride ETVs, bei denen Eigentümer teils in Präsenz, und teils per Videokonferenz teilnehmen, sind immer möglich.
Im Juli 2024 beschloss der Bundestag, rein virtuelle Versammlungen zu erlauben. Seit Herbst 2024 sind unter bestimmten Bedingungen rein digitale Versammlungen zulässig.

✅ Österreich: Die WEG-Novelle 2022 brachte weitreichende Änderungen: Videokonferenzen für ETVs sind nun erlaubt. Abstimmungen können auch außerhalb von Präsenzversammlungen durchgeführt werden.

❓ Was wird bei Beschlüssen entschieden?

✅ Bei der Eigentümerversammlung treffen Wohnungseigentümer wichtige Entscheidungen zu den Wohneinheiten und Gemeinschaftsflächen wie Gärten, Flure oder Dachböden. Dies nennt man Beschluss der Eigentümer. Es werden Themen wie Instandhaltung, Renovierung, Hausordnung und bauliche Änderungen besprochen. Beispiele für mögliche Beschlüsse sind:

Jahresabrechnung des Vorjahres
Wirtschaftsplan für das kommende Jahr
Wahl oder Abwahl eines Hausverwalters
Baumaßnahmen und Sanierungen
Anpassung der Hausordnung

Diese Beschlüsse sind entscheidend, um den Wert der Immobilie zu erhalten und ein gutes Zusammenleben in der Gemeinschaft zu gewährleisten.

❓ Wann ist eine Eigentümerversammlung beschlussfähig?

✅ Deutschland: Seit der WEG-Reform 2020 ist die Beschlussfähigkeit einer Eigentümerversammlung gegeben, wenn mindestens ein stimmberechtigter Wohnungseigentümer anwesend ist. Zuvor war eine Vertretung von 50% der Miteigentumsanteile erforderlich.

✅ Österreich: Die WEG-Novelle 2022 in Österreich legt fest, dass die Beschlussfähigkeit einer Eigentümerversammlung vorliegt, wenn mindestens ein Drittel der Gesamt-Miteigentumsanteile bei der Eigentümerversammlung anwesend sind. Vorher waren mehr als 50% nötig. Für die Beschlussfähigkeit muss die Öffentlichkeit ausgeschlossen sein. Findet die Versammlung beispielsweise in einem Restaurant statt, dürfen Beschlüsse nur in einem separaten, nicht öffentlichen Raum gefasst werden. Wird trotz mangelnder Beschlussfähigkeit abgestimmt, kann der Beschluss angefochten werden. In der Praxis bedeutet dies jedoch nicht automatisch die Unwirksamkeit der Beschlüsse. Vielmehr prüft ein Gericht, ob die Verfahrensfehler das Abstimmungsergebnis beeinflusst haben. Nur, wenn dies verneint wird, bleibt der Beschluss bestehen.

❓ Wie läuft die Abstimmung ab?

✅ Digital, per Handzeichen oder per Stimmzettel - je nach Eigentümergemeinschaft. Ergebnisse werden sofort dokumentiert. Im Logfile wird das digitale Abstimmungsverhalten zur Rechtssicherheit der Hausverwaltung digital genau mitprotokolliert.

❓ Welche Mehrheiten sind erforderlich?

✅ In Deutschland kommen folgende Mehrheiten zur Anwendung:

Einfache Mehrheit
Qualifizierte Mehrheit
Dreiveiertelmehrheit (WEG Reform 2024)
Einstimmigkeit
Allstimmigkeit

✅ In Österreich werden folgende Quoren angewendet:

Einfache Mehrheit (WEG Reform 2022)
Zweidrittelmehrheit
Einstimmigkeit

Mehr zum Thema Mehrheit finden Sie auch hier: Beschlussfassung WEG

❓ Können Beschlüsse angefochten werden?

✅ In Österreich gilt: Die Anfechtung eines Beschlusses ist aus folgenden Gründen möglich:

formaler Mangel
es fehlt die erforderliche Mehrheit
es gab eine Gesetzwidrigkeit bei der Beschlussfassung

Wurde der Beschluss im Rahmen der ordentlichen Verwaltung getätigt, kann dieser einen Monat lang nach ordnungsgemäßer Aushängung des Beschlusses in der Liegenschaft angefochten werden. Im Fall einer Massnahme im Rahmen der außerordentlichen Verwaltung beträgt die Anfechtungsfrist drei Monate. Wurde der Beschluss nicht ordnungsgemäß ausgehängt, verlängert sich die Frist auf 6 Monate.

❓ Was passiert bei Nicht-Teilnahme?

✅ Der Eigentümer verzichtet auf Mitwirkung. Es gibt keine Verpflichtung zur Teilnahme an einer Eigentümerversammlung. Es steht jedem Eigentümer frei, an der Versammlung teilzunehmen, oder auch nicht. Allerdings hat jeder Eigentümer die Möglichkeit, eine Vollmacht auszustellen und einen Vertreter in die ETV zu schicken, der dann im Sinne des vertretenen Eigentümers auch an Abstimmungen teilnehmen darf. Nimmt ein Eigentümer nicht an einer ETV teil und schickt auch keinen Bevollmächtigten mit einer Vollmacht zur ETV, dann verzichtet der Eigentümer auf sein Stimmrecht und kann somit nicht aktiv an Entscheidungen teilnehmen.

❓ Welche Inhalte muss das Protokoll enthalten?

✅ Für jede Eigentümerversammlung ist vom Verwalter ein Protokoll zu erstellen. Das Wohnungseigentumsgesetz legt die Formalitäten für das Protokoll fest. Folgende Punkte gehören in die Niederschrift:

Datum, Uhrzeit und Ort der Versammlung
Bestätigung der ordnungsgemäßen Einladung
Anwesenheitsliste und Miteigentumsanteile
Feststellung der Beschlussfähigkeit
Tagesordnungspunkte mit kurzer Erläuterung und Argumenten
Abstimmungsergebnisse
In Deutschland: Der Versammlungsleiter (z.B. Hausverwalter oder interner Verwalter bei WEG-Selbstverwaltung) und ein Eigentümer müssen das Protokoll unterschreiben. Bei Existenz eines Verwaltungsbeirats verlangt das Gesetz auch dessen Unterschrift oder die seines Vertreters.
In Deutschland: Gemäß § 24 Abs 7 WEG ist eine Beschluss-Sammlung zu führen. BEschlüsse werden nicht nur im Protokoll festgehalten, sondern nochmals separat jeder einzelner Beschluss in der Beschluss-Sammlung. Der Verwalter dokumentiert darin fortlaufend alle Beschlussergebnisse und muss den Eigentümern jederzeit Einsicht gewähren. Üblicherweise werden die Beschlüsse direkt nach der Versammlung eingetragen. Anschließend erhalten alle WEG-Mitglieder die aktualisierte Sammlung.

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Weiterführende Informationen zum Thema

Deutschland §25 Abs 1-8 WEG 2002:

Abs 1: Einberufungsintervall
Abs 2: Außerordentliche Einberufung
Abs 3: Einberufung durch die Eigentümergemeinschaft
Abs 4: Form der Einladung und Frist
Abs 5: Vorsitz
Abs 6: Niederschrift
Abs 7: Beschluss-Sammlung
Abs 8: Verantwortlicher für die Beschluss-Sammlung

Link zum Gesetzestext

Österreich §24 Abs 1-4 WEG 2022:

Abs 1: Einberufungsintervall
Abs 2: Frist für Einladung
Abs 3: Möglichkeit der Videokonferenz
Abs 4: Protokoll, Beschluss