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Eigentümerversammlungen ab jetzt vollständig virtuell möglich
Deutschland: Die WEG-Reform 2020 erlaubte bereits die Online-Teilnahme einzelner Eigentümer an Präsenzversammlungen per Mehrheitsbeschluss. Vollständig virtuelle Eigentümerversammlungen waren bisher jedoch nicht vorgesehen. Nach langen Debatten hat der Bundestag nun ein Gesetz verabschiedet, das rein digitale Wohnungseigentümerversammlungen zulässt.
Der geänderte Regierungsentwurf (20/12146) "Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümer-Versammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen") ermöglicht Eigentümergemeinschaften, zwischen virtuellen und Präsenzveranstaltungen zu wählen. Hybride Formate (gemischt in Präsenz und digital) waren schon zuvor eine Option.
Von der teilweisen zur vollständigen Online-Teilnahme
Seit 2020 konnten Wohnungseigentümer per Mehrheitsbeschluss einzelnen Mitgliedern die Online-Teilnahme an Präsenzversammlungen gestatten.
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sah bisher keine komplett virtuellen Versammlungen vor. Dies ändert sich jetzt: Künftig können Eigentümer mehrheitlich beschließen, Versammlungen vollständig online abzuhalten. Diese Neuerung markiert einen bedeutenden Schritt in Richtung Digitalisierung und Flexibilisierung von Eigentümerversammlungen.
Eine neue Ergänzung des Wohnungseigentumsgesetzes, § 23 Absatz 1a sieht Folgendes vor:"
Die Wohnungseigentümer können mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass die Versammlung innerhalb eines Zeitraums von längstens drei Jahren ab Beschlussfassung ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfindet oder stattfinden kann (virtuelle Wohnungseigentümerversammlung). Die virtuelle Wohnungs-Eigentümerversammlung muss hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein."
Übergangsregelung für virtuelle Eigentümerversammlungen
Die Frage, ob das 75-Prozent-Quorum ältere oder technikferne Eigentümer benachteiligt, war umstritten. Der Rechtsausschuss schlug eine Lösung vor: Eine Übergangsregelung soll den Wechsel zu virtuellen Versammlungen erleichtern.
Diese gilt nicht für Beschlüsse, die vor der neuen Regelung auf einer Vereinbarung basieren. § 48 Absatz 6 (neu) besagt:
„Fassen die Wohnungseigentümer vor dem 1. Januar 2028 einen Beschluss nach § 23 Absatz 1a, ist bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchzuführen, sofern die Wohnungseigentümer hierauf nicht durch einstimmigen Beschluss verzichten. Ein Verstoß gegen diese Pflicht führt nicht zur Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit der in einer virtuellen Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse.“
Beschlüsse für virtuelle Versammlungen
Gemeinschaften, die nur virtuell tagen möchten, müssen in der Übergangszeit zwei Beschlüsse fassen: einen mit Dreiviertel-Mehrheit für die virtuelle Durchführung und einen einstimmigen zum Verzicht auf Präsenzversammlungen.
Die Befristung bis 2028 hängt mit der für 2027 geplanten Evaluation der WEG-Reform zusammen.
Die dreijährige Befristung für virtuelle Eigentümerversammlungen
Die in § 23 Absatz 1a festgelegte dreijährige Befristung für Beschlüsse zu virtuellen Wohnungseigentümerversammlungen war unumstritten. Diese Regelung orientiert sich am Aktienrecht (§ 118a AktG). Sie soll verhindern, dass neue Wohnungseigentümer langfristig an frühere Beschlüsse gebunden sind. Zudem berücksichtigt sie mögliche Meinungsänderungen der Eigentümer zu Online-Versammlungen.
Bürokratieabbau und Digitalisierung in der WEG-Verwaltung
Bundesjustizminister Marco Buschmann (FDP) begrüßte den Beschluss als "überfälligen Schritt zu weniger Bürokratie und mehr Digitalisierung". Auch Branchenverbände unterstützten die Änderung. Der VDIV sieht darin eine Chance für besseren Meinungsaustausch in Eigentümergemeinschaften, besonders bei häufigeren Entscheidungen.
Für Verwalter bedeutet dies eine Arbeitserleichterung und Aufwertung des Berufsbildes. Der IVD bezeichnete die Neuerung als "sinnvolle und zeitgemäße Ergänzung" für Beschlussfassungen.
Der Bundestag behandelte den Gesetzentwurf zunächst in erster Lesung und überwies ihn dann an die Ausschüsse. Der federführende Rechtsausschuss fand im Februar keine klare Mehrheit. Erst Änderungsvorschläge der Koalitionsfraktionen führten zur endgültigen Beschlussempfehlung.
Vorteile virtueller Eigentümerversammlungen
Virtuelle Versammlungen bieten zahlreiche Vorteile: Sie ermöglichen eine flexiblere Teilnahme, sparen Zeit und Reisekosten und erleichtern die Organisation. Zudem fördern sie die Beteiligung von Eigentümern, die sonst schwer teilnehmen könnten, und unterstützen so eine breitere Meinungsbildung in der Gemeinschaft.
Weniger Aufwand: Bei virtuellen Eigentümerversammlungen entfällt die Planung und Buchung von Räumlichkeiten. Die Verfügbarkeit von Versammlungsorten spielt keine Rolle mehr.
Zeitersparnis & Komfort: Online-Treffen können bequem aus dem Büro oder von zu Hause aus abgehalten werden. Anfahrten zur Versammlung entfallen für Hausverwaltung und Eigentümer gleichermaßen.
Effizientere Entscheidungsfindung: Virtuelle Teilnahme ermöglicht es Eigentümern, trotz Arbeit, Urlaub oder Krankheit dabei zu sein. Termine lassen sich so leichter finden, besonders bei dringenden Angelegenheiten.
Digitale Vorteile & Effizienz: Durch die vollständig digitale Abwicklung können Prozesse wie Abstimmungen und Protokollerstellung automatisiert werden. prop.ID bietet hierzu umfassende Unterstützung für Hausverwaltungen.
Verbesserte Gesprächsführung: In Online-Versammlungen kann die Moderation Wortbeiträge besser steuern, was zu strukturierteren Diskussionen führt.
Mit vBeschluss steht ein umfangreiches Tool für virtuelle Eigentümerversammlungen zur Verfügung. Mehr Info dazu finden Sie hier.
Häufig gestellte Fragen
Sind Online-Eigentümerversammlungen in Deutschland erlaubt?
Ja, seit dem 4. Juli 2024 können Wohnungseigentümergemeinschaften mit Dreiviertelmehrheit beschließen, Versammlungen virtuell abzuhalten. Bis 2028 ist jährlich ein physisches Treffen erforderlich, es sei denn, die Eigentümer stimmen einstimmig dagegen.
Welche Anforderungen gelten für virtuelle Eigentümerversammlungen?
Die verwendete Software muss die Vertraulichkeit der Versammlung gewährleisten und sicherstellen, dass nur berechtigte Personen Zugang erhalten.
Wie läuft eine virtuelle Eigentümerversammlung ab?
Da das WEG-Gesetz keine speziellen Vorgaben für digitale Teilnahme macht, verläuft eine Online-Eigentümerversammlung nahezu identisch zu einer Präsenzveranstaltung. Eine Eigentümerversammlung ist eine interne WEG-Sitzung, an der nur "berechtigte Personen" teilnehmen dürfen. Dies sind Eigentümer, Hausverwalter oder bevollmächtigte Vertreter. Diese Zugangsbeschränkung muss auch bei virtuellen Treffen gewährleistet sein.
Welche Vorteile bietet eine virtuelle Eigentümerversammlung?
Online-Versammlungen sparen Kosten für Raummieten. Die Terminplanung wird flexibler, da keine physische Anwesenheit erforderlich ist. Eigentümer können theoretisch von überall teilnehmen, was auch ungewöhnliche Uhrzeiten ermöglicht. Für Eigentümer von Miet- oder Ferienwohnungen entfallen Reise- und Übernachtungskosten.
Welche Nachteile hat eine virtuelle Eigentümerversammlung?
Eigentümer ohne nötige Ausstattung oder bei technischen Problemen (z.B. Internetausfall) können nicht teilnehmen und sind somit ausgeschlossen. Ältere Eigentümer haben möglicherweise wenig Erfahrung mit digitalen Konferenzsystemen. Daher muss das verwendete System möglichst einfach zu bedienen sein.
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