Die Mietschulden-Freiheits-Bescheinigung

Die Mietschuldenfreiheitbescheinigung - oder auch Vermieterauskunft bzw. Mietschuldenfreiheitsbestätigung genannt - bietet sich im Besonderen als wirksames Mittel zur Überprüfung der Zahlungsmoral von neuen Mietern an. Denn wer als Vermieter seine Wohnung einem neuen Mieter überlässt, tut gut daran, den künftigen Vertragspartner auf Herz und Nieren zu prüfen. Mietverträge werden schließlich für eine relativ lange Zeit geschlossen. Und auf Probleme mit Nicht-Zahlern oder gar Mietnomaden verzichtet wohl jeder Vermieter gerne!

Das Zeugnis für Mieter: Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Hinter dem "elendslangen" Begriff steckt eine simple Bestätigung des Ex-Vermieters, dass der Wohnungswerber (Mieter) keine Mietschulden hat. Hierfür gibt es Vordrucke zum Download, die der Mieter dem Ex-Vermieter vorlegen kann. Der Nachweis der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist an keine bestimmte Form gebunden.

Doch ganz so einfach ist die Sache nicht: Aus rechtlicher Sicht hat zwar der neue Vermieter ein begründetes Interesse an der Zahlungsfähigkeit und -willigkeit des künftigen Mieters. Für den Ex-Vermieter besteht jedoch keine Pflicht zur Ausstellung der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Den Wohnungswerber kann das in eine verzwickte Situation bringen, wenn er mangels Nachweis gegenüber konkurrierenden Interessenten ins Hintertreffen gerät. Nicht selten verwehren Vermieter die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung deshalb, weil sie fürchten, dass sie durch die Mietschuldenfreiheitsbestätigung auf etwaige weitere Forderungen verzichten. In der Tat müssten sie bestehende Außenstände sofort einfordern.

Ein weiterer Nachteil aus der Sicht des Mieters ist, dass mit der Anforderung der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung der alte Vermieter erfährt, dass der Mieter kurz vor Lösung des Mietvertrages steht. Nicht jeder Mieter möchte, dass der Vermieter sofort Wind vom geplanten Umzug aufgrund einer Anfrage für eine Mietschuldenfreiheitsbestätigung bekommt.

• Abschluss des Mietvertrages kann an eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bzw. Vermieterauskunft geknüpft werden
  
• Ex-Vermieter ist nicht verpflichtet, diese Nachweis auszustellen
  
• Mietern können Nachteile aus der Anfrage um Bestätigung der Mietschuldenfreiheit entstehen

Der aktuelle Vermieter will keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen?

Einen Anspruch auf die Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung haben Mieter überhaupt nur, wenn sie bereits bei Abschluss des Mietvertrages den Vermieter schriftlich dazu verpflichten konnten.Alternativ können Mieter aber Quittungen vom Vermieter oder von der Hausverwaltung verlangen, die die laufenden Mietzahlungen belegen. Und notfalls sollten dem neuen Vermieter auch die Zahlungsnachweise der Bank genügen.

Unser Ratgeber: Wer über Onlinebanking verfügt, kann sich eine entsprechende Aufstellung zumindest für die letzten zwölf Monate bequem selbst ausdrucken. Dazu filtert man die Mietzahlungen einfach in der Suchfunktion und kann dadurch eine Art Bestätigung der Mietschuldenfreiheit selbst erstellen.

• Anspruch auf Ausstellung einer Vermieterauskunft bereits im Mietvertrag fixieren
  
• Ratgeber: alternativ Quittungen des Vermieters anfordern oder Zahlungsbelege aus dem Online-Banking vorlegen
  
• für die allererste Wohnung benötigen junge Mieter eventuell andere Sicherheiten 

Vermieterauskunft ist nur bedingt aussagekräftig

Zu viel sollten sich Vermieter nicht von der Vermieterauskunft erwarten, die ihnen Wohnungswerber vorlegen. Sie enthält manchmal nicht einmal Angaben über den Zeitraum oder Hinweise auf etwaige Zahlungsrückstände aus Nachforderungen von Betriebskosten. Aus diesem Grund empfiehlt sich die Verwendung von Vordrucken, die neben der Mietschuldenfreiheit und Zahlungsmoral auch abfragen, wer den Vertrag gekündigt hat und aus welchem Grund. Ebenso abgefragt werden etwaige Verstöße gegen die Hausordnung.

Die Vermieterauskunft kann also durchaus als eine Art Zeugnis aufgefasst werden, das der Vermieter seinem Mieter ausstellt. Vermieter sollten dabei stets abwägen, ob sie einem unliebsamen Mieter nicht lieber ein besseres Zeugnis ausstellen, als er eigentlich verdient. So gelingt es ihnen nämlich eher, schlechte Mieter loszuwerden.

Besonders smarte Vermieter vergleichen die Beträge der monatlichen Mietzahlungen, um herauszufinden, ob der Mieter dann und wann Mietabschläge geltend gemacht hat. Ist das der Fall, zählt der Interessent vermutlich zu jener Sorte von Mietern, die gerne querulieren. Und kein Vermieter will sich freiwillig komplizierte Mieter aufhalsen.

• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist nicht immer ausreichend aussagekräftig
  
• Vordrucke sorgen dafür, dass wesentliche Informationen abgefragt werden und nichts „vergessen" wird
  
• Manche Vermieter stellen im Eigeninteresse besseres Zeugnis aus, um unliebsame Mieter schneller loszuwerden

Mieter muss Mietschulden bekanntgeben, sonst nichts!

Auch Mieter, die es mit der pünktlichen Bezahlung der Miete bisher nicht so genau genommen haben oder gar Mietschulden haben, sollten sich schon im Vorfeld alternative Sicherheiten überlegen. Wer dem künftigen Vermieter Mietschulden verschweigt, dem drohen rechtliche Konsequenzen wegen arglistiger Täuschung. Vermieter haben ein schutzwürdiges Interesse, von Mietschulden zu erfahren, weshalb auch die Frage nach einer Mietschuldenfreiheitsbestätigung zulässig ist. Ebenso dürfen auch Fragen zur Einkommenssituation gestellt werden, sogar die Nachforschung beim Arbeitgeber ist erlaubt.

Nicht bzw. nicht wahrheitsgemäß beantworten müssen Mietinteressenten hingegen Fragen in der Mietschuldenfreiheitsbestätigung zu den persönlichen Lebensumständen, da diese Fragen nicht zulässig sind. Auch ein befragter Arbeitgeber darf nur zur Höhe des Einkommens Auskunft geben und ob sich der Arbeitnehmer in ungekündigter Stellung befindet.

Außer zu bestehenden Mietschulden müssen Wohnungswerber keine Fragen zu vorangegangenen Mietverhältnissen beantworten. Bei einer schriftlichen oder telefonischen Kontaktaufnahme mit  dem aktuellen Vermieter oder dem Arbeitgeber ist darauf zu achten, dass weder unzulässige Fragen gestellt, noch unerlaubte Antworten gegeben werden. Sollte sich nämlich herausstellen, dass der Vertrag deshalb nicht zustande gekommen ist, könnte der Wohnungswerber den aktuellen Vermieter oder Arbeitgeber rechtlich belangen.

• Vermieter haben das Recht, von den Mietschulden des potentiellen Mieters zu erfahren
  
• der Arbeitgeber des Wohnungswerbers darf zum Dienstverhältnis befragt werden
  
• Fragen zu den persönlichen Lebensumständen oder zu früheren Mietverhältnissen muss der Mietinteressent nicht beantworten

Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung und Nachforschungen bei Ex-Vermietern und Arbeitgebern sind wirksame Instrumente, um sich von der Zuverlässigkeit des Mietinteressenten ein Bild zu machen. Sie sind aber keine Garantie dafür, dass der künftige Mieter tatsächlich immer pünktlich seine Miete bezahlen wird können. Private Probleme durch Jobverlust, Krankheit oder Scheidung bringen jährlich viele Menschen unerwartet in eine finanzielle Notlage. Eine solide Vertrauensbasis zwischen Mieter und Vermieter trägt dazu bei, in schwierigen Situationen gemeinsam nach geeigneten Lösungen zu suchen. Daher sollte ein respektvoller Umgang stets an erster Stelle stehen.

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• Teil 1/4 Mieterselbstauskunft & Einkommensnachweis
• Teil 2/4 Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
• Teil 3/4 Empfehlungsschreiben vom Arbeitgeber
• Teil 4/4 Wohnungs-Bewerbung "Der Lebenslauf"