Verwalter & Eigentümer

Definition

Ein digitaler Umlaufbeschluss ist ein elektronisches Beschlussverfahren in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG), bei dem die Eigentümer ohne physische Versammlung abstimmen können. Er ermöglicht eine schriftliche oder elektronische Willensbildung, die durch Digitalisierung effizienter, transparenter und rechtssicherer gestaltet wird.

Typische Anwendungsfälle sind kleinere Sanierungsmaßnahmen, die Vergleichung von Handwerkerangeboten, dringende Reparaturen oder organisatorische Entscheidungen, bei denen kein passender Versammlungstermin gefunden werden kann.

Die gesetzliche Grundlage findet sich in Österreich in § 24 Abs. 1 WEG (Wohnungseigentumsgesetz), der durch die Novelle 2022 standardisiert wurde. Der Beschluss tritt wirksam in Kraft, sobald alle Eigentümer benachrichtigt wurden und eine ausreichende Äußerungsfrist abgelaufen ist, wobei Anfechtungen innerhalb eines Monats möglich sind.

Ablauf

1. Vorbereitung: Der Initiator (z. B. ein Eigentümer oder der Verwalter) erstellt den Beschlussvorschlag mit Einleitungstext, Abstimmungsfrist, Details (Titel, Haupttext, Frage) und der erforderlichen Mehrheit (einfache Mehrheit, qualifizierte Mehrheit oder Einstimmigkeit).
2. Einladung: Der Vorschlag wird per E-Mail (oder optional per Post als PDF) an alle Eigentümer versendet.
3. Abstimmung: Die Eigentümer stimmen online über einen sicheren, passwortgeschützten Link ab; Stimmen können bis zum Fristende geändert werden.
4. Ergebnisermittlung: Nach Fristablauf werden die Ergebnisse automatisch erfasst und einsehbar; die Frist kann bei Bedarf verlängert werden.
5. Wirksamkeit und Archivierung: Nach Benachrichtigung aller Eigentümer und Ablauf der Äußerungsfrist wird der Beschluss wirksam. Er wird digital archiviert, inklusive Download-Option.

Vergleich mit dem traditionellen Umlaufbeschluss

Der traditionelle Umlaufbeschluss erfolgt rein schriftlich (z. B. per Post mit Stimmzetteln), während der digitale Ansatz elektronische Tools nutzt, um den Prozess zu optimieren. Beide Verfahren dienen der Beschlussfassung ohne Versammlung und erfordern die Einbeziehung aller Eigentümer sowie eine transparente Mehrheitsermittlung, um Anfechtungen zu vermeiden. Der digitale Umlaufbeschluss ist flexibler und effizienter, birgt aber Abhängigkeiten von digitaler Infrastruktur.

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Software für digitale Umlaufbeschlüsse: vBeschluss

Eine digitale Eigentümerversammlung bezeichnet eine Versammlung von Wohnungseigentümern, die vollständig online über digitale Plattformen (z. B. Videokonferenz-Tools wie Zoom, Microsoft Teams) durchgeführt wird.

Bei dieser Form der Versammlung nehmen die Eigentümer nicht physisch an einem Ort teil, sondern schalten sich von verschiedenen Standorten über das Internet zu, um über Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft zu diskutieren und Beschlüsse zu fassen.

Diese moderne Versammlungsform wird zunehmend genutzt, um mehr Flexibilität zu ermöglichen und die Teilnahme für Eigentümer zu erleichtern, die räumlich oder zeitlich eingeschränkt sind.

Merkmale der digitalen Eigentümerversammlung

• Online-Plattform: Nutzung von Videokonferenz-Tools, die eine sichere und stabile Verbindung gewährleisten.
• Stimmabgabe digital: Abstimmungen werden per Mausklick oder per Online-Umfrage durchgeführt.
• Moderation und Beteiligung: Der Verwalter oder ein Moderator leitet die Versammlung, und Eigentümer haben die Möglichkeit, sich per Video oder Audio zu Wort zu melden.
• Protokollierung: Beschlüsse werden, wie bei einer physischen Versammlung, protokolliert und ins Beschlussbuch eingetragen.
• Technische Voraussetzungen: Eigentümer müssen über Internetzugang und ein geeignetes Gerät (Laptop, Smartphone, Tablet) verfügen.

Rechtliche Zulässigkeit

Deutschland: In Deutschland wurde die digitale Eigentümerversammlung durch die WEG-Reform 2020 rechtlich explizit ermöglicht. Gemäß § 23 (1) WEG Deutschland kann eine Eigentümerversammlung digital durchgeführt werden, sofern dies in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen ist oder von der Eigentümerversammlung per Beschluss zugelassen wurde. Hiermit wurde der rechtliche Rahmen fest verankert, was diese Form der Versammlung deutlich erleichtert. Seit Oktober 2024 sind auch rein digitale Eigentümerversammlungen zulässig, sofern dies vorher mit einer 75%-Mehrheit der Eigentümergemeinschaft beschlossen wurde.

Österreich: In Österreich wurde die digitale Eigentümerversammlung im Rahmen der WEG Novelle 2022 erlaubt. So besagt § 25 (2a) WEG Österreich: "Der Verwalter kann Wohnungseigentümern die Möglichkeit zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung im Wege elektronischer Kommunikation, etwa durch eine Videokonferenzverbindung, einräumen."

Formale Voraussetzungen

Deutschland: Für die Durchführung einer rein digitalen Versammlung muss entweder eine Zustimmung aller Eigentümer vorliegen oder die Gemeinschaftsordnung muss explizit die Durchführung solcher Versammlungen vorsehen. Alternativ kann ein Mehrheitsbeschluss gefasst werden, der digitale Versammlungen ermöglicht.

Österreich: Auch in Österreich ist die rein digitale Eigentümerversammlung nur zulässig, wenn alle Eigentümer zustimmen oder dies in der Gemeinschaftsordnung geregelt ist. Die Zulässigkeit kann also von Gemeinschaft zu Gemeinschaft variieren. Ein generelles, rechtlich festgeschriebenes Anrecht auf digitale Versammlungen wie in Deutschland gibt es jedoch nicht.

Stimmabgabe und Beschlussfassung

Deutschland: Die Stimmabgabe in einer digitalen Eigentümerversammlung erfolgt entweder direkt über die Online-Plattform oder durch andere elektronische Mittel (z. B. eMail). Die Plattform muss dabei sicherstellen, dass die Stimmabgabe transparent und rechtssicher ist, d.h., dass die Abstimmung korrekt protokolliert wird und nur berechtigte Eigentümer abstimmen.

Österreich: Auch in Österreich erfolgt die digitale Stimmabgabe über die genutzte Online-Plattform oder per eMail, wobei hier ebenfalls darauf geachtet werden muss, dass die Abstimmung nachvollziehbar und rechtskonform ist. Das Risiko technischer Probleme, wie Internetverbindungsstörungen oder Datensicherheitsfragen, wird in der Praxis jedoch stärker betont.

Ein Online-Dokumentenarchiv ist ein Ort, an dem digitale Dokumente wie Bilder, Videos, Audiodateien, Textdateien, PDFs usw. aufbewahrt werden können.

Diese Dokumente können online von jedem Ort aus zugänglich gemacht und mit anderen Benutzern geteilt werden. Ein Online-Dokumentenarchiv ist eine sehr nützliche Möglichkeit, um digitales Material sicher zu speichern und zu organisieren.

Beim Doppelhaus handelt es sich um Einfamilienhäuser, die aneinander gebaut wurden. Optisch also eigentlich ein Gebäude, dass aus zwei Einfamilienwohnungen besteht. Trotzdem handelt es sich um zwei voneinander getrennte Häuser, die durch eine Brandschutzmauer (Brandschluss) voneinander getrennt sind.

Jedes der beiden Doppelhaushälften steht auf seinem eigenen Grundstück. Handelt es sich um dasselbe Grundstück, spricht man von einem Einzelhaus.

Doppelhaus - auch gekuppelte Bausweise genannt.

Das Prinzip des Doppelmaklers ist die in Österreich gängige Praxis, dass Immobilienmakler im Auftrag des Vermieters und des Mieters bzw. Verkäufers und Käufers geschäftlich tätig werden. In Östereich muss dies in Maklerinseraten bekannt gegeben werden, dass der Immobilienmakler bereits im Auftrag eines Vermieters oder Verkäufer tätig ist, ansonsten kann der Mieter bzw. Käufer eine richterliche Minderung der Provision einklagen oder sogar Schadenersatz bei entstandenen Schaden verlangen.

Der Doppelmakler muss die Interessen beider Parteien wahren und beide Parteien so gut wie möglich beraten - also auch eine gewisse neutrale Vermittlungsposition einnehmen - ähnlich wie ein Mediator. Im Gegenzug hat der Doppelmakler das Anrecht auf eine Provision von beiden Parteien.