Immobilien-Glossar

Der Eigentümer einer Immobilie ist üblicherweise die Person, die im Grundbuch eingetragen ist.

Eigentum ist mit gewissen Rechten verbunden, aber auch mit gewissen Pflichten. Das Grundbuch gibt darüber Auskunft.

Ein Mietvertrag schänkt das Recht des Eigentümers hinsichtlich Nutzung der Immobilie zugunsten des Mieters ein. Eigentum und Besitz ist nicht das Gleiche. Der Besitzer einer Sache muss nicht Eigentümer sein - zum Beispiel der Fahrer eines Mietautos 'besitzt' das gemietete Auto, es gehört ihm aber nicht.

Beim Wohnungseigentum handelt es sich um eine besondere Form des 'Miteigentums an einer Liegenschaft'. Diese ist in Österreich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) von 1975 geregelt.

Der Eigentümer eines sogenannten Mindesanteils (Miteigentumsanteil) hat das Recht, eine bestimmte Wohnung oder sonstige selbständige Räumlichkeiten alleinig zu nutzen und auch darüber alleinig zu verfügen. Sonstige Räumlichkeiten könnnen auch ein Büro bzw. Geschäftslokal sein.

Der Mindestanteil ist die 'kleinste Einheit', an der kein weiteres Teileigentum begründet werden kann. Die Mindestanteile müssen dem Verhältnis der Nutzwerte entsprechen.

Die Nutzwerte werden nach der Nutzfläche der Wohnungseigentumsobjekte mit Zu- oder Abschlägen für werterhöhende oder wertmindernde Umstände (Ausstattung, Zubehör, Stockwerkslage etc.) ermittelt.

Allgemeine Teile der im gemeinsamen Eigentum stehenden Liegenschaft und des Hauses stehen allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu. Davon abweichende Regelungen bedürfen der Zustimmung aller anderen Miteigentümer.

Steht eine Immobilie im Eigentum von mehreren Eigentümern - auch Miteigentümer genannt - muss regelmäßig eine Eigentümerversammlung abgehalten werden. In der Schweiz wird dies auch die Stockwerkseigentümerversammlung genannt. Abgekürzt wird es gerne als ETV, oder auch als Wohnungseigentümerversammlung bezeichnet.

Die ETV hat in Deutschland jährlich stattzufinden. Die Einladung zur Eigentümerversammlung muss mindestens 3 Wochen vor der ETV an die Eigentümer versandt werden.

In Österreich findet die ETV zumindest alle 2 Jahre statt und die Einladung muss mindestens 2 Wochen vorher versandt werden. Davon abweichend können die Eigentümer auch ein anderes Versammlungsintervall beschließen.

Der Zweck einer Eigentümerversammlung ist, wichtige Punkte hinsichtlich der gemeinsamen Immobilie zu besprechen und Entscheidungen diesbezüglich in der ETV zu treffen. Besonders wichtig ist, dass mittels Eigentümerversammlung jeder Miteigentümer die Gelegenheit haben soll, ausreichend seine eigene Meinung kund zu tun.

ETVs können heutzutage auch als hybride Eigentümerversammlung abgehalten werden: Den Eigentümer steht es frei an der Veranstaltung in Form einer digitalen Eigentümerversammlung mittels Computer, Tablet oder Handy, oder direkt vor Ort in den von der Hausverwaltung organisierten Räumlichkeiten teilzunehmen.

Beschlüsse werden in einer hybriden Eigentümerversammlung ebenso über Computer, Tablet oder Handy gefasst - egal ob man digital, oder vor Ort an der Eigentümerversammlung teilnimmt.

Allgemeine Infos zum Thema: Die Eigentümerversammlung - Übersicht und Ablauf

Die Abstimmung im Rahmen einer Eigentümerversammlung (ETV) ist ein zentraler Prozess für die Entscheidungsfindung und die Gestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Rechtsgrundlage

• Deutschland: Die Abstimmungsregeln sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt.
• Österreich: Die entsprechenden Regelungen finden sich im österreichischen Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Arten der Abstimmungen

• Öffentliche Abstimmung: Stimmen werden namentlich erfasst, und die Eigentümer geben ihre Stimme öffentlich ab.
• Geheime Abstimmung: Stimmen werden anonym abgegeben, typischerweise durch Stimmzettel. Dies kann bei sensiblen Themen oder persönlichen Angelegenheiten gewünscht sein.

Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung

• Deutschland: Eine Eigentümerversammlung ist beschlussfähig, wenn mindestens ein Eigentümer anwesend ist.
• Österreich: Mindestens 33% der Miteigentumsanteile muss anwesend oder vertreten sein.

Abstimmungsrecht

• Deutschland: Das Abstimmungsrecht bei der Eigentümerversammlung richtet sich gesetzlich nach dem Kopfprinzip (Eine Stimme pro Eigentümer). Die Eigentümergemeinschaft kann auch in der Gemeinschaftsordnung festlegen, dass das Wertprinzip (Höhe der Miteigentumsanteile pro Eigentümer) oder Objektprinzip (Anzahl der Einheiten pro Eigentümer) angewendet werden soll.
• Österreich: Das Abstimmungsrecht richtet sich nach dem Wertprinzip (Höhe der Miteigentumsanteile).

Siehe auch Beitrag: Beschlussfassung im WEG

Vollmachten

• Deutschland: Eigentümer können sich durch Bevollmächtigte vertreten lassen; die Vollmacht muss schriftlich oder in Textform vorliegen.
• Österreich: Auch hier ist eine schriftliche Vollmacht erforderlich. Laut hiesiger Rechtsansicht ist auch eine elektronische Übertragung möglich.

Abstimmungsverfahren

1. Vorschlag und Diskussion: In beiden Ländern wird der Beschlussvorschlag vorgestellt, und es folgt eine Diskussion.
2. Abstimmung: Der Versammlungsleiter leitet die Abstimmung ein. Bei einer geheimen Abstimmung erfolgt dies in der Regel durch Stimmzettel, während bei einer öffentlichen Abstimmung die Stimmen per Handzeichen oder auf andere Weise erfasst werden.
3. Stimmenzählung: Die Stimmen werden gezählt. Bei geheimer Abstimmung werden die Zettel ausgezählt, während bei öffentlichen Abstimmungen die Ja- und Nein-Stimmen direkt erfasst werden.

Mehrheitsverhältnisse

Wann eine Abstimmung positiv ausgeht, hierfür gibt es umfangreiche Regelungen, die gesondert beschrieben werden. Siehe dieser Beitrag

Dokumentation

In beiden Ländern muss das Abstimmungsergebnis protokolliert werden. Das Protokoll dokumentiert die gefassten Beschlüsse und wird den Eigentümern zur Verfügung gestellt. In Deutschland muss noch zusätzlich ein Beschlussbuch geführt werden, in dem jeder einzelne Beschluss einzeln dokumentiert wird.

Rechtswirkung

In Deutschland und Österreich sind ordnungsgemäß gefasste Beschlüsse für alle Eigentümer bindend, auch wenn sie nicht an der Versammlung teilgenommen haben oder dagegen gestimmt haben.

Anfechtungsmöglichkeiten

• Deutschland: Eigentümer können Beschlüsse anfechten, wenn formelle oder materielle Mängel vorliegen, und dies innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung.
• Österreich: Ähnlich haben Eigentümer auch hier das Recht, Beschlüsse anzufechten, wobei die Fristen variieren können.

Das Thema Eigentümerversammlung online bezieht sich auf die Möglichkeit, Eigentümerversammlungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft digital abzuhalten, d.h. über das Internet und ohne physische Anwesenheit der Eigentümer an einem Versammlungsort. Diese digitale Form der Versammlung hat durch die fortschreitende Digitalisierung und insbesondere durch die COVID-19-Pandemie an Bedeutung gewonnen. In Deutschland wurde die Möglichkeit, eine Eigentümerversammlung online abzuhalten, durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) im Jahr 2020 rechtlich verankert.

Rechtliche Grundlagen

• Deutschland: Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) im Jahr 2020 hat das Führen von Online-Eigentümerversammlungen explizit ermöglicht. Vor der Reform war dies rechtlich umstritten, da das Gesetz eine physische Versammlung implizierte. Die rechtliche Basis findet sich nun in § 23 Abs. 1 WEG, der die Durchführung einer Eigentümerversammlung auch als Online-Versammlung erlaubt, sofern dies in der Gemeinschaftsordnung geregelt oder von der Eigentümerversammlung beschlossen wurde.
• Österreich: Das Thema Eigentümerversammlung online wurde mit der WEG Novelle 2022 umgesetzt. Entsprechend § 25 (2a) WEG Österreich sind seitdem Videokonferenzen im Rahmen einer Eigentümerversammlung explizit erlaubt.

Vorteile der Online-Eigentümerversammlung

1. Zeitersparnis: Eigentümer müssen nicht physisch an einem Ort zusammenkommen, was insbesondere für WEGs mit Eigentümern an verschiedenen Wohnorten praktisch ist.
   Höhere Teilnahmequote: Durch die Möglichkeit, von zu Hause oder einem anderen Ort teilzunehmen, steigt die Wahrscheinlichkeit, dass mehr Eigentümer an der Versammlung teilnehmen.
2. Flexibilität: Online-Versammlungen bieten mehr Flexibilität in Bezug auf Zeit und Ort und erleichtern es, auch kurzfristige Versammlungen durchzuführen.
3. Kostensenkung: Es entfallen Kosten für Mietsäle, Bewirtung oder Reiseaufwendungen der Eigentümer.

Technische Anforderungen und Durchführung

Eine Online-Eigentümerversammlung muss technisch so ausgestaltet sein, dass sie den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Versammlung entspricht. Hier einige wichtige Punkte zur technischen Durchführung:

Plattformen und Tools

Die Versammlung kann über gängige Video- und Konferenztools wie Zoom, Microsoft Teams, GoToMeeting oder spezielle WEG-Verwaltungssoftware abgehalten werden. Es ist wichtig, dass die Plattform stabil, datensicher und benutzerfreundlich ist, damit alle Teilnehmer problemlos teilnehmen können. Der Nachteil der gängigen Videokonferenzplattformen ist aber, dass diese nicht für Eigentümerversammlungen optimiert sind. Deswegen ist es besser, ein speziell für das Thema Eigentümerversammlung online erstelltes Tool zu verwenden.

Sicherstellung der Teilnahme

Alle Eigentümer müssen Zugang zur Versammlung erhalten. Dies kann durch die Zusendung eines Einladungslinks erfolgen. Die Identität der Teilnehmer muss vor Beginn der Versammlung geprüft werden, um sicherzustellen, dass nur stimmberechtigte Eigentümer teilnehmen. Dies kann durch einen Login-Prozess oder eine Bestätigung per Video geschehen.

Moderation und Ablauf

Der Verwalter oder Versammlungsleiter moderiert die Online-Versammlung, wie auch bei einer Präsenzveranstaltung.
Es ist sicherzustellen, dass jeder Teilnehmer während der Versammlung die Möglichkeit hat, sich zu Wort zu melden und abzustimmen.
Störungen oder technische Ausfälle müssen minimiert und schnell behoben werden können, damit die Versammlung ordnungsgemäß ablaufen kann.

Stimmabgabe

Die Stimmabgabe erfolgt bei einer Online-Eigentümerversammlung entweder digital über die jeweilige Plattform (z.B. durch Klick auf "Ja" oder "Nein" in einer Abstimmungsfunktion) oder durch die Abgabe der Stimme per eMail oder Chat.
Es ist entscheidend, dass die Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Stimmabgabe gewahrt bleibt und die Ergebnisse korrekt protokolliert werden.

Beschlussfähigkeit und Stimmrecht

Die allgemeinen Vorschriften über die Beschlussfähigkeit gelten auch bei einer Online-Versammlung. Das bedeutet, dass auch bei der virtuellen Versammlung sichergestellt werden muss, dass die Eigentümerversammlung beschlussfähig ist, was üblicherweise bedeutet, dass mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile anwesend oder vertreten ist.

Auch das Stimmrecht der Eigentümer bleibt unverändert. Je nach Regelung der Gemeinschaftsordnung gilt das Kopfprinzip, Wertprinzip oder Objektprinzip. Die Stimmen der Teilnehmer müssen korrekt gezählt und dokumentiert werden.

Einhaltung von Fristen und Formalien

Auch für Online-Eigentümerversammlungen gelten die üblichen Fristen für die Einladung zur Versammlung und die Vorlage der Tagesordnungspunkte:

Die Einladung muss rechtzeitig und in der geforderten Form (meist schriftlich oder per E-Mail) erfolgen. Die Einladung muss zudem die Zugangsdaten und technische Hinweise für die Teilnahme an der Online-Versammlung enthalten.
Es muss sichergestellt werden, dass alle Eigentümer die technischen Voraussetzungen erfüllen können, um an der Versammlung teilzunehmen.

Dokumentation und Protokollierung

Die Beschlüsse einer Online-Eigentümerversammlung müssen, wie bei einer physischen Versammlung, im Beschlussbuch festgehalten werden. Zusätzlich sollte auch die technische Durchführung der Versammlung dokumentiert werden, z.B. durch:

Teilnehmerliste: Wer hat an der Versammlung teilgenommen?
Beschlussprotokoll: Welche Beschlüsse wurden gefasst und wie wurde abgestimmt?
Optional: Aufzeichnung der Versammlung: In manchen Fällen kann es hilfreich sein, die Versammlung zur späteren Einsicht aufzuzeichnen. Hierbei müssen jedoch die datenschutzrechtlichen Bestimmungen beachtet werden, insbesondere die Zustimmung der Teilnehmer.

Datenschutz und Rechtssicherheit

Ein wichtiger Aspekt bei der Durchführung einer Online-Eigentümerversammlung ist die Datensicherheit und der Schutz der Privatsphäre der Teilnehmer. Die verwendete Software muss den Anforderungen der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) entsprechen, insbesondere:

Verschlüsselte Kommunikation: Die Übertragung der Daten und Kommunikation muss verschlüsselt sein, um Missbrauch zu verhindern.
Speicherung personenbezogener Daten: Es darf nur die minimale Menge an Daten erhoben und gespeichert werden, die für die Durchführung der Versammlung erforderlich ist. Die Daten dürfen nicht für andere Zwecke verwendet werden.

Probleme und Herausforderungen

Obwohl Online-Eigentümerversammlungen viele Vorteile bieten, gibt es auch einige Herausforderungen:

• Technische Barrieren: Nicht alle Eigentümer sind mit der Nutzung von Videokonferenz-Tools vertraut oder haben den technischen Zugang, was die Teilnahme erschweren kann.
• Rechtsunsicherheiten: Bei technischen Ausfällen oder Abstimmungsproblemen könnte es zu Unsicherheiten bei der Beschlussfassung kommen, was im Streitfall rechtlich problematisch werden könnte.
• Datenschutz: Es muss besonders darauf geachtet werden, dass die persönlichen Daten der Eigentümer geschützt werden. Fehlende Sicherheitsvorkehrungen könnten zu Datenschutzverletzungen führen.

Eigentümerversammlung Stimmrecht: regelt im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) für eine Eigentümergemeinschaft in Deutschland und Österreich, wie Wohnungseigentümer über verschiedene Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft abstimmen können. Während die Grundzüge ähnlich sind, gibt es dennoch Unterschiede in den rechtlichen Rahmenbedingungen und den Details der Stimmrechtsausübung im WEG.

Rechtliche Grundlage des Stimrecht

• Deutschland: Das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt, insbesondere in § 25 WEG Deutschland.
• Österreich: Die rechtlichen Grundlagen für das Stimmrecht der Wohnungseigentümer finden sich im Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002), besonders in § 24 WEG Österreich.

Beide Gesetze regeln die Rechte der Eigentümergemeinschaft im Zusammenhang mit der Abstimmung über gemeinschaftliche Angelegenheiten, doch es gibt Unterschiede in der Art der Stimmrechtsausübung und den Mehrheitsverhältnissen.

Stimmrechtsprinzipien im Vergleich

KOPFPRINZIP

eine Stimme pro Eigentümer;

• Deutschland: Nach dem Kopfprinzip hat jeder Eigentümer eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Wohnungen oder Miteigentumsanteile er besitzt. Das Kopfprinzip wird vor allem angewandt, wenn keine andere Regelung existiert.
• Österreich: Nicht vorgesehen.

WERTPRINZIP

Stimmengewichtung nach Miteigentumsanteilen;

• Deutschland: Das Wertprinzip kann zur Anwendung kommen, wenn dies in der Gemeinschaftsordnung so festgelegt wurde. Beim Wertprinzip wird das Stimmrecht nach den Miteigentumsanteilen gewichtet, die jedem Eigentümer zugeordnet sind. Eigentümer mit größeren Anteilen haben also mehr Stimmgewicht.
• Österreich: In Österreich kommt das Wertprinzip ebenfalls zum Einsatz, wobei das Stimmrecht anhand der jeweiligen Nutzwertfestsetzung erfolgt, die in der Regel von der Größe der Wohnung abhängt. Je höher der Nutzwert, desto mehr Stimmgewicht hat ein Eigentümer.

OBJEKTPRINZIP

eine Stimme pro Wohnung;

• Deutschland: Das Objektprinzip, bei dem jeder Eigentümer für jede ihm gehörende Wohnung eine Stimme erhält, kommt in Deutschland selten zum Einsatz und muss explizit in der Gemeinschaftsordnung festgelegt sein.
• Österreich: Nicht vorgesehen.

Mehrheitsverhältnisse und Beschlussfassung

EINFACHE MEHRHEIT

• Deutschland: Für die meisten Beschlüsse, wie z.B. die Entscheidung über Instandhaltungsmaßnahmen, reicht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Dies bedeutet, dass die Anzahl der abgegebenen Ja-Stimmen größer sein muss als die der abgegebenen Nein-Stimmen.
• Österreich: Auch in Österreich genügt in vielen Fällen die einfache Mehrheit, die sich aus den abgegebenen Stimmen der anwesenden oder vertretenen Eigentümer errechnet. Mit der WEG Novelle 2022 wurde allerdings eine weitere Variante der einfachen Mehrheit eingeführt: Es reicht, wenn mindestens 33% der Miteigentumsanteile anwesend sind, und mindestens 66% der Miteigentumsanteile mit Ja gestimmt haben.

QUALIFIZIERTE MEHRHEIT

• Deutschland: Bei wichtigen Beschlüssen, wie z.B. baulichen Veränderungen oder Änderungen der Gemeinschaftsordnung, ist oft eine qualifizierte Mehrheit erforderlich. Dies kann beispielsweise eine Dreiviertelmehrheit der abgegebenen Stimmen sein, manchmal kombiniert mit der Mehrheit der Miteigentumsanteile.
• Österreich: In Österreich gibt es ebenfalls Fälle, in denen eine qualifizierte Mehrheit notwendig ist, beispielsweise bei baulichen Veränderungen. Hier wird häufig eine Zweidrittelmehrheit oder eine Mehrheit nach Nutzwerten verlangt.

ALLSTIMMIGKEIT

• Deutschland: Für besonders schwerwiegende Änderungen, wie die Änderung der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung, kann Allstimmigkeit erforderlich sein. Das bedeutet, dass alle Eigentümer zustimmen müssen.
• Österreich: Ähnlich wie in Deutschland erfordert auch das österreichische WEG für fundamentale Änderungen, wie etwa die Änderung der Nutzwertfestsetzung oder der Wohnungseigentumsvereinbarung, die Zustimmung aller Eigentümer.

Mehr zum Thema Stimmrecht auch in unserem Blogbeitrag: Beschlussfassung im WEG

Eigentümergemeinschaft Stimmrecht

Gibt es mehrere Miteigentümer einer Wohnung, so haben diese nur eine Stimme. Bei Uneinigkeit zählt die Stimme als nicht abgegeben. Beispiel "2 Eigentümer einer Wohnung Stimmrecht": Beide müssen abstimmen, und zwar mit der gleichen Stimme. Also beide mit Ja oder Nein. Stimmt eine Person nicht ab, oder anders als der andere Eigentümer, ist die Stimme ungültig.

Alternativ kann sich einer der beiden Eigentümer auch mittels Vollmacht an den anderen Eigentümer vertreten lassen. In diesem Fall kann der andere Eigentümer für beide Personen gültig abstimmen.

Stimmrechtsausschluss

• Deutschland: In Deutschland gibt es spezifische Fälle, in denen ein Eigentümer vom Stimmrecht ausgeschlossen ist. Dies ist gemäß § 25 Abs. 5 WEG der Fall, wenn der Eigentümer in eigener Sache betroffen ist, z.B. wenn über eine Maßnahme abgestimmt wird, die direkt seine Wohnung betrifft.
• Österreich: Auch in Österreich wird ein Eigentümer von der Stimmabgabe ausgeschlossen, wenn er in eigener Sache betroffen ist. Dies gilt insbesondere, wenn der Beschluss einen individuellen Vorteil oder Nachteil für diesen Eigentümer nach sich zieht.

Stimmrechtsübertragung

• Deutschland: Ein Eigentümer kann sein Stimmrecht auf einen Dritten übertragen, wenn er selbst nicht an der Eigentümerversammlung teilnehmen kann. Hierzu muss er eine schriftliche Vollmacht erteilen, die vom Verwalter oder dem Versammlungsleiter akzeptiert wird.
• Österreich: In Österreich ist die Stimmrechtsübertragung ebenfalls möglich. Ein Eigentümer kann sich durch eine Vollmacht vertreten lassen, die bei der Versammlung vorgelegt werden muss. Die Vollmacht muss schriftlich erteilt werden und ist in den meisten Fällen auch für den Vertreter bindend.

Mehrere Eigentümer einer Wohnung

• Deutschland: Wenn eine Wohnung mehreren Personen gehört, haben diese nur eine gemeinsame Stimme. Sie müssen sich darüber einigen, wie sie abstimmen möchten. Können sie sich nicht einigen, zählt die Stimme als nicht abgegeben.
• Österreich: Auch in Österreich gilt, dass Miteigentümer einer Wohnung nur gemeinsam eine Stimme haben. Sie müssen sich auf eine einheitliche Abstimmung einigen, andernfalls wird ihre Stimme nicht berücksichtigt.

Beschlussfähigkeit

• Deutschland: Eine Eigentümerversammlung ist in Deutschland beschlussfähig, wenn mindestens ein Eigentümer vertreten ist, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes vorschreibt.
• Österreich: In Österreich ist die Eigentümerversammlung beschlussfähig, wenn mindestens 33% der Miteigentümer nach Miteigentumsanteilen oder Nutzwerten anwesend oder vertreten ist.

Anfechtung von Beschlüssen

• Deutschland: In Deutschland kann ein Beschluss der Eigentümerversammlung innerhalb von einem Monat nach der Versammlung angefochten werden, wenn er nicht ordnungsgemäß zustande gekommen ist oder Rechte eines Eigentümers verletzt wurden.
• Österreich: Auch in Österreich besteht die Möglichkeit, Beschlüsse der Eigentümerversammlung gerichtlich anzufechten. Die Frist hierfür beträgt ebenfalls einen Monat. Gründe für eine Anfechtung können unter anderem formelle Fehler oder unzulässige Beschlüsse sein.