Immobilien-Glossar

Der Umlaufbeschluss ist ein Verfahren, das es Eigentümergemeinschaften ermöglicht, Beschlüsse ohne eine physische Versammlung zu fassen.

Allgemeine Definition

Ein Umlaufbeschluss ist ein Beschlussverfahren, bei dem die Eigentümer schriftlich oder elektronisch abstimmen. Dieses Verfahren ist oft sinnvoll, wenn eine schnelle Entscheidung erforderlich ist oder die Eigentümer nicht an einer Versammlung teilnehmen können.

Ablauf eines Umlaufbeschlusses

1. Initiierung: Ein Verwalter oder ein Eigentümer schlägt einen Beschluss vor. Der Vorschlag sollte klar formuliert und begründet sein.
2. Verteilung: Der Vorschlag wird schriftlich oder elektronisch an alle Eigentümer versendet. Die Mitteilung enthält alle relevanten Informationen sowie eine Frist zur Abstimmung.
3. Abstimmung: Die Eigentümer geben ihre Stimmen schriftlich bzw. elektronisch ab. Es ist wichtig, dass die Abstimmungen dokumentiert werden. Die Frist sollte ausreichend Zeit für die Überlegung bieten.
4. Beschlussfassung: Die Stimmen werden gezählt, und der Beschluss wird gefasst, wenn die erforderliche Mehrheit erreicht ist. Die genauen Mehrheiten hängen von der Art des Beschlusses ab. Siehe auch Beschlussfassung im WEG
5. Dokumentation: Der Beschluss wird protokolliert, und alle Eigentümer werden über das Ergebnis informiert. Dies kann in der nächsten Versammlung schriftlich festgehalten werden.

Rechtsgrundlage

Deutschland: Der Umlaufbeschluss ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt, insbesondere in § 23 WEG Deutschland. Bei einem Umlaufbeschluss ist die Zustimmung aller Eigentümer notwendig (Allstimmigkeit), es sei denn, die Eigentümer haben für einen bestimmten Umlaufbeschluss eine Absenkung auf einfache Mehrheit beschlossen.

Österreich: Im österreichischen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist der Umlaufbeschluss ebenfalls vorgesehen, konkret in § 25 WEG Österreich. Auch hier müssen alle Eigentümer über das Verfahren informiert werden. Ein Umlaufbeschluss kann von Haus aus mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.

Form und Frist

Deutschland: Die Frist zur Abstimmung sollte angemessen sein und mindestens einige Tage bis Wochen betragen. Eine genaue Vorgabe gibt es nicht, jedoch muss der Verwalter sicherstellen, dass alle Eigentümer genügend Zeit haben, ihre Entscheidung zu treffen.

Österreich: Auch hier sollte eine angemessene Frist gesetzt werden. Oft werden etwa zwei Wochen als ausreichend betrachtet, um den Eigentümern Zeit zur Verfügung zu stellen.

Rechtswirkung

Deutschland: Umlaufbeschlüsse haben die gleiche Rechtswirkung wie Beschlüsse, die in einer Versammlung gefasst wurden, solange die rechtlichen Vorgaben eingehalten werden.

Österreich: Auch in Österreich haben Umlaufbeschlüsse die gleiche Rechtskraft wie solche, die in einer Versammlung getroffen werden, wenn die formalen Anforderungen erfüllt sind.

Vorteile und Nachteile des Umlaufbeschlusses

Vorteile: Flexibilität, Zeitersparnis und Erhöhung der Beteiligung
Nachteile: Mangelnde Diskussion und potenzielle Missverständnisse.

Mehr dazu auch hier: Umlaufbeschluss für Eigentümer: vollständig erklärt

Mittels Unterlassungsklage möchte ein Kläger eine aktuelle oder zukünftige Beeinträchtigung seines Besitzes abwehren. Beispiel: Der Besitzer eines Grundstücks möchte dem Nachbarn mittels Unterlassungsklage verbieten, dass dieser beim Gassi gehen mit dem Hund sein Grundstück überquert. 

Die Unterlassungsklage wird mittels Antrag beim Bezirgsgericht eingebracht.