Verwalter & Eigentümer

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer von Wohnungseigentum.

Die wichtigsten Bestimmungen betreffen die Verwaltung des Wohnungseigentums, die Aufteilung der Kosten, die Aufstellung von Haushaltsregeln und die Rechte und Pflichten der Eigentümer unter sich.

Das WEG regelt auch, welche Art von Eigentumsrechten die Eigentümer haben, wie die Eigentümerversammlungen stattfinden und wie die Eigentümer ihre Rechte gegenüber der Eigentümergemeinschaft durchsetzen können.

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt das Zusammenleben in Eigentümergemeinschaften und wurde in den letzten Jahren in Deutschland und Österreich grundlegend modernisiert. Die Reformen zielen darauf ab, Entscheidungsprozesse zu vereinfachen, Modernisierungen zu erleichtern und die Rechte von Eigentümern zu stärken – insbesondere im Kontext von Digitalisierung, Barrierefreiheit und Nachhaltigkeit. Im Folgenden differenzieren wir die wesentlichen Neuerungen in Deutschland (Reform 2020 mit Updates bis 2025) und Österreich (Novelle 2022 mit Ergänzungen bis 2025). Diese Übersicht basiert auf den aktuellen gesetzlichen Regelungen und hilft Verwaltern und Eigentümern, die Änderungen praxisnah umzusetzen.

WEG-Reform in Deutschland: Von 2020 bis 2025

Die große WEG-Reform trat am 1. Dezember 2020 in Kraft und brachte umfassende Anpassungen an moderne Anforderungen, wie z. B. die Digitalisierung von Versammlungen und die Erleichterung baulicher Maßnahmen. Sie macht die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu einer volljuristischen Person, was Verträge und Klagen vereinfacht. Hier die zentralen Änderungen:

• Mehr Befugnisse für Verwalter: Der Verwalter kann nun ohne Vorab-Zustimmung der Eigentümer kleinere Reparaturen und Modernisierungen durchführen, solange sie den Wirtschaftsplan nicht überschreiten (bis zu 10 % der Jahreskosten). Das reduziert bürokratische Hürden und beschleunigt den Alltagsbetrieb.
• Erleichterte Modernisierungen und Barrierefreiheit: Bauliche Veränderungen, wie der Einbau von Ladestationen für E-Autos oder barrierefreie Umbauten, erfordern nun nur noch eine einfache Mehrheit statt Einstimmigkeit. Die Novelle 2025 baut darauf auf und regelt detailliertere Kostenverteilungen für solche Maßnahmen.
• Vereinfachte Beschlüsse und Digitalisierung: Virtuelle Eigentümerversammlungen sind standardmäßig erlaubt, und Umlaufbeschlüsse können per E-Mail oder Tool erfolgen – zunächst einstimmig, aber absenkbar auf Mehrheit durch Vorab-Beschluss. Die Beschlussfähigkeit wurde radikal vereinfacht: Eine Versammlung ist prinzipiell immer beschlussfähig, solange mindestens ein Eigentümer anwesend ist. Ergänzt durch die WEG-Reform 2024 (offiziell "Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen"), die am 17. Oktober 2024 in Kraft trat, können Eigentümerversammlungen nun vollständig rein virtuell – also ohne jegliche Präsenzpflicht – durchgeführt werden, sofern dies mit einer Dreiviertelmehrheit vereinbart wird und die Teilnahme mit einer Präsenzversammlung vergleichbar ist. Diese befristete Regelung (bis 2027) erweitert § 23 Abs. 1a WEG und ermöglicht Abstimmungen via Videokonferenz-Tools, was die Beteiligung und Effizienz steigert.
• Updates 2025: Die jüngste Novelle adressiert aktuelle Herausforderungen wie Energieeffizienz und Streitbeilegung, z. B. durch erweiterte Mediation und Fristen für Anfechtungen. Eigentümer erhalten mehr Transparenzrechte, etwa bei der Einsicht in Verwalter-Unterlagen.

Durch diese Reformen wird die WEG flexibler und zukunftsfähiger, was besonders in Zeiten steigender Modernisierungsbedürfnisse hilft.

WEG-Novelle in Österreich: Von 2022 bis 2025

In Österreich trat die WEG-Novelle am 1. Jänner 2022 in Kraft und erleichtert vor allem Änderungen an Eigentumswohnungen sowie die Finanzierung von Sanierungen. Sie stärkt die Rechte einzelner Eigentümer und führt Mindeststandards für Rücklagen ein. Die wesentlichen Neuerungen umfassen:

• Privilegierte Änderungen an der Wohnung: Eigentümer können nun ohne Zustimmung der Gemeinschaft Maßnahmen wie den Einbau von Photovoltaik-Anlagen, Wärmepumpen oder barrierefreien Türen umsetzen – solange sie das Gemeinschaftseigentum nicht beeinträchtigen. Die Novelle 2022 nennt explizit diese "privilegierten" Veränderungen, die ab 1. Jänner 2022 gelten.
• Mindestrücklage und Finanzierung: Jede WEG muss eine angemessene Rücklage bilden, mindestens 0,8 % der Baukosten pro Jahr – ab 1. Juli 2022 mit Fokus auf thermische Sanierungen. Das erleichtert die Finanzierung von Modernisierungen und schützt vor plötzlichen Belastungen.
• Erleichterte Mehrheitsfindung: Die Beschlussfähigkeit bleibt bei einem Drittel der Miteigentumsanteile (MEA), aber virtuelle Versammlungen und elektronische Stimmabgabe sind nun Standard. Die Novelle 2024 erweitert dies auf Umgestaltungen am WEG-Objekt, z. B. durch vereinfachte Genehmigungen für Nachhaltigkeitsmaßnahmen.
• Updates 2025: Ab 1. Jänner 2025 werden die Rechte einzelner Eigentümer weiter gestärkt, etwa durch schnellere Einspruchsverfahren und mehr Transparenz in der Verwalter-Auswahl. Die Novelle 2022 bringt insgesamt mehr Flexibilität für Eigentümer, ohne die Gemeinschaftsinteressen zu vernachlässigen.

Auswirkungen auf Eigentümer und Verwalter

Beide Reformen – in Deutschland und Österreich – fördern Digitalisierung und Nachhaltigkeit, unterscheiden sich jedoch in der Ausprägung: Deutschland betont die Vereinfachung von Beschlüssen und Verwalter-Rechten, Österreich fokussiert auf individuelle Änderungen und Rücklagen. Für prop.id-Nutzer bedeutet das: Tools wie vBeschluss erleichtern die Umsetzung, z. B. durch automatisierte Umlaufbeschlüsse oder Protokolle. Mehr zu Umlaufbeschlüsse oder Vollmachten. Vereinbaren Sie einen Demotermin, um die Reformen praxisnah zu testen.

Digitale Prozesse für umweltfreundliche WEG-Verwaltung

Die WEG-Reform von 2020 (und ihre Weiterentwicklung 2024) fördert Nachhaltigkeit in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) durch die Erleichterung digitaler und hybrider Formate, insbesondere virtueller Eigentümerversammlungen (ETVs). Seitdem können Versammlungen vollständig online oder als Hybrid-Modelle abgehalten werden, was Reisezeiten und -kosten minimiert und CO₂-Emissionen signifikant reduziert – Studien schätzen Einsparungen von bis zu 59 % durch geringere Logistik und kleinere Räume. Ergänzt wird dies durch papierlose Prozesse wie elektronische Einladungen, Stimmabgaben und Protokolle, die den Ressourcenverbrauch senken und die WEG-Verwaltung effizienter gestalten.

Für Eigentümer und Verwalter bedeutet das nicht nur umweltfreundlichere Abläufe, sondern auch höhere Beteiligungsquoten und schnellere Beschlüsse zu nachhaltigen Maßnahmen wie Sanierungen – ein Win-Win für Klimaschutz und Gemeinschaftsmanagement.

Das Wertprinzip im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bestimmt die Stimmverteilung bei einer Eigentümerversammlung anhand des Wertes der jeweiligen Eigentumsanteile. Das bedeutet, dass jeder Eigentümer eine Anzahl von Stimmen erhält, die proportional zum Wert seines Anteils am gesamten Gemeinschaftseigentum ist. Eigentümer mit größeren oder wertvolleren Einheiten (z. B. größeren Wohnungen) haben somit mehr Stimmrechte als diejenigen, die kleinere oder weniger wertvolle Einheiten besitzen. Weitere Prinzipien: Objektprinzip, Kopfprinzip;

Anwendung des Wertprinzips

Das Wertprinzip kommt insbesondere bei finanziellen Entscheidungen oder Beschlüssen über bauliche Maßnahmen zum Einsatz, bei denen die Höhe des individuellen Anteils am Eigentum (z. B. Quadratmeterzahl oder Nutzwert) als fairere Verteilungsbasis angesehen wird. Es berücksichtigt, dass Eigentümer, die größere oder teurere Wohnungen besitzen, auch finanziell stärker in der Gemeinschaft eingebunden sind und daher ein größeres Stimmgewicht haben sollten.

Beispiel Wertprinzip

In einer Eigentümergemeinschaft mit drei Wohnungen – eine große Wohnung im Wert von 50 % des Gebäudes, eine mittlere Wohnung im Wert von 30 % und eine kleine Wohnung im Wert von 20 % – hat der Eigentümer der großen Wohnung entsprechend 50 % der Stimmen, der Eigentümer der mittleren Wohnung 30 % der Stimmen und der Eigentümer der kleinen Wohnung 20 % der Stimmen.

Wertprinzip in Deutschland

In Deutschland wird das Wertprinzip nur dann angewendet, wenn es explizit in der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft geregelt ist. Es ist nicht der Standardmodus für Abstimmungen. In den meisten Fällen wird stattdessen das Kopfprinzip angewandt, bei dem jeder Eigentümer eine Stimme hat. Das Wertprinzip kommt jedoch häufig bei Beschlüssen zur Anwendung, die größere finanzielle oder bauliche Entscheidungen betreffen, da es als gerechter empfunden wird, wenn das Stimmrecht an den wirtschaftlichen Wert des Eigentums gekoppelt ist.

Die Berechnung des Werts eines Eigentumsanteils erfolgt oft auf Basis des Miteigentumsanteils, der im Grundbuch eingetragen ist, wobei der Wert von Faktoren wie der Wohnungsgröße, Lage oder Ausstattung abhängt.

Das Wertprinzip ist nur eine Option und wird angewendet, wenn es in der Gemeinschaftsordnung festgelegt ist. In den meisten Fällen wird jedoch das Kopfprinzip verwendet, insbesondere bei allgemeinen Abstimmungen, während das Wertprinzip vor allem bei finanziell bedeutenden Entscheidungen relevant ist.

Wertprinzip in Österreich

In Österreich ist das Wertprinzip die Standardregelung bei Abstimmungen in Eigentümerversammlungen. Hierbei wird die Stimmkraft jedes Eigentümers nach dem Nutzwert seiner Wohnung oder seines Geschäftsanteils berechnet. Der Nutzwert wird auf Basis der Größe und Ausstattung der jeweiligen Wohnung ermittelt und bestimmt den Stimmanteil des Eigentümers in der Versammlung. Dies stellt sicher, dass Eigentümer mit größeren oder wertvolleren Wohnungen auch entsprechend mehr Einfluss auf die Entscheidungen der Gemeinschaft haben.

Der Nutzwert wird oft durch einen Sachverständigen festgelegt, der Faktoren wie die Größe, Lage und Qualität der jeweiligen Einheiten berücksichtigt. In Österreich wird das Wertprinzip in der Regel auf alle Abstimmungen angewandt, es sei denn, es ist in der Gemeinschaftsordnung etwas anderes festgelegt.

Das Wertprinzip ist der Standard für Abstimmungen in Wohnungseigentümergemeinschaften. Der Nutzwert der Wohnung bestimmt die Stimmkraft eines Eigentümers, und es kommt in fast allen Fällen zum Einsatz, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung legt ein anderes Abstimmungsverfahren fest.

Bei dieser Vertragsbestimmung wird festgelegt, unter welchen Bedingungen zum Beispiel der Mietzins erhöht werden darf. Dies kann z.B. laufend sein, oder im Fall einer Schwellwertklausel bei Erreichen eines bestimmten Prozentsatzes eines vorher vereinbarten Indexes.

Hierbei kommt vor allem der Verbraucherpreisindex (VPI) zur Anwendung, der von der Statistik Austria errechnet und bekannt gegeben wird.

Link zur Statistik Austria

Das Wohnbauförderungsgesetz (WFG) aus dem Jahr 1984 regelt das Thema Färderungen für den Neubau von Wohnungen. Jedes Bundesland in Österreich hat hierfür seine eigenen Bestimmungen.