Beschlussfassung

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Begriff Definition
Beschlussfassung

Die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung bezieht sich auf den formellen Prozess, durch den Wohnungseigentümer über Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft entscheiden. In der Eigentümerversammlung werden durch Abstimmungen Beschlüsse gefasst, die die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffen, z. B. Instandhaltungsmaßnahmen, Hausgeldabrechnungen oder bauliche Veränderungen. Der Ablauf der Beschlussfassung sowie die Art der Mehrheiten, die für verschiedene Entscheidungen erforderlich sind, sind in den Wohnungseigentumsgesetzen geregelt und unterscheiden sich teilweise zwischen Deutschland und Österreich.

Rechtliche Grundlage

Deutschland: Die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Beschlüsse werden durch Abstimmung der anwesenden oder vertretenen Wohnungseigentümer gefasst. Die Vorschriften hierzu finden sich insbesondere in § 23 und § 25 WEG Deutschland.

Österreich: In Österreich regelt das Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) den Prozess der Beschlussfassung, insbesondere § 24 WEG Österreich.

Form der Beschlussfassung

Deutschland: In Deutschland können Beschlüsse grundsätzlich nur in einer formellen Eigentümerversammlung gefasst werden. Dabei erfolgt die Abstimmung in der Regel durch Handzeichen oder durch mündliche Abstimmung. Alternativ sind auch schriftliche bzw. elektronische Beschlussfassungen möglich, wenn alle Eigentümer zustimmen oder dies in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen ist.

Österreich: In Österreich gibt es ebenfalls die Möglichkeit, Beschlüsse in einer Eigentümerversammlung zu fassen. Zusätzlich ist es verbreiteter als in Deutschland, dass schriftliche Beschlussfassungen ohne Versammlung erfolgen können. Dies geschieht durch Umlaufbeschlüsse, bei denen die Eigentümer schriftlich oder elektronisch über einen Beschluss abstimmen.

Mehrheitsanforderungen

Deutschland: Die Mehrheitsanforderungen hängen von der Art des Beschlusses ab:
Einfache Mehrheit: Für die meisten Beschlüsse, z. B. über Instandhaltung, genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (mehr Ja- als Nein-Stimmen).
Qualifizierte Mehrheit: Für wichtigere Entscheidungen wie bauliche Veränderungen ist oft eine qualifizierte Mehrheit (z. B. eine Dreiviertelmehrheit) erforderlich.
Allstimmigkeit: In sehr seltenen Fällen, wie bei grundlegenden Änderungen der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung, ist die Zustimmung aller Eigentümer notwendig.

Österreich: Auch in Österreich variieren die Mehrheitsanforderungen je nach Beschlussart:
Einfache Mehrheit: Standardmäßig reicht für viele Entscheidungen, insbesondere die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, eine einfache Mehrheit.
Zweidrittelmehrheit: Bei bestimmten Beschlüssen, z. B. bei baulichen Veränderungen oder der Nutzungsänderung des Gemeinschaftseigentums, ist eine Zweidrittelmehrheit erforderlich, oft in Kombination mit einer Mehrheit nach Nutzwerten.
Einstimmigkeit: Für schwerwiegende Änderungen wie Änderungen der Wohnungseigentumsvereinbarung ist auch in Österreich die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich.

Umgang mit nicht anwesenden Eigentümern

Deutschland: Beschlüsse, die in der Eigentümerversammlung gefasst werden, sind für alle Eigentümer bindend, auch für die abwesenden. Diese haben jedoch die Möglichkeit, Beschlüsse anzufechten, wenn sie der Meinung sind, dass diese gegen das Gesetz oder die Gemeinschaftsordnung verstoßen. Die Anfechtungsfrist beträgt einen Monat.

Österreich: Auch in Österreich sind Beschlüsse für alle Eigentümer bindend, jedoch besteht ebenfalls eine Anfechtungsmöglichkeit. Die Anfechtungsfrist beträgt hier ebenfalls einen Monat. Darüber hinaus können abwesende Eigentümer im Rahmen der schriftlichen Abstimmung oder durch einen Umlaufbeschluss eingebunden werden, was in Österreich häufiger praktiziert wird.

Sonderregelungen für die Online-Beschlussfassung

Deutschland: Seit der WEG-Reform 2020 können Beschlüsse auch in einer Online-Eigentümerversammlung gefasst werden, sofern dies in der Gemeinschaftsordnung festgelegt ist oder alle Eigentümer zustimmen. Das Online-Abstimmungsverfahren muss sicherstellen, dass alle Eigentümer gleichberechtigt teilnehmen und abstimmen können.

Österreich: In Österreich ist die Online-Beschlussfassung ebenfalls möglich geworden - und zwar mit der WEG Novelle 2022. Wie in Deutschland muss auch hier sichergestellt werden, dass die Beschlussfassung rechtskonform und technisch zuverlässig erfolgt.

Protokollierung und Anfechtung

Deutschland: Jeder in einer Eigentümerversammlung gefasste Beschluss muss in das Beschlussbuch eingetragen werden. Eigentümer können innerhalb von einem Monat nach der Versammlung einen Beschluss vor Gericht anfechten, wenn sie der Meinung sind, dass dieser nicht rechtmäßig zustande gekommen ist.

Österreich: Auch in Österreich müssen Beschlüsse ordnungsgemäß protokolliert werden. Die Anfechtungsfrist beträgt ebenfalls einen Monat, wobei die Eigentümer das Gericht anrufen können, um den Beschluss prüfen zu lassen.

Mehr dazu auch hier:

Die Eigentümerversammlung - Übersicht und Ablauf

prop.ID hat mit vBeschluss ein Tool erstellt, mit dem Eigentümerversammlungen automatisiert werden können. Zu diesem Tool gehört auch die Möglichkeit der Beschlussfassung in elektronischer Form. Mehr Infos:

vBeschluss - Eigentümerversammlungen virtuell, hybrid oder in Präsenz