Immobilien-Glossar

Unser Immobilien-Glossar ist Ihr kleines Lexikon zu den wichtigsten Immobilienbegriffen. Kurz und knackig erklären wir in diesem Immobilien Lexikon / Glossar gängige Begriffe. Möchten Sie einen Immobilienbegriff zu unserem Glossar beitragen? Gerne können Sie uns eine Nachricht schicken, wir nehmen nach kurzer Prüfung den Begriff gerne in unser Immobilien-Lexikon auf:

Suche nach Begriffen
Begriff Definition
A Meta

Bei einem 'A Meta-Geschäft' teilen sich zwei oder mehrere Makler die Kosten sowie das Honorar für die Vermittlung einer Immobilie (Gemeinschaftsgeschäft).

Aus dem italienischen: 'Zur Hälfte'.

Synonyme - Gemeinschaftsgeschäft
ABGB

Das Allgemeine bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) bildet die zivilrechtliche Basis unserer Gesellschaft.

Es gilt für alle Personen ('allgemein') und wurde 1812 in Österreich eingeführt. Sofern aufgrund des Alters  oder der Ausstattung der Immobilie nicht zwingend das Mietrechtsgesetz (MRG) zur Anwendung kommt, gilt für einen Mietvertrag ohne weiteren individuellen Vertragsvereinbarungen das AGBG.

Hinsichtlich Vermittlungsverträgen mit Maklern ist auch das Konsumentenschutzgesetz (KSchG) sowie das Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz (FAGG) von Bedeutung.

Synonyme - Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch
Abrechnung

Ein Kostennachweis über Summe, Art und Begründung von Ausgaben sowie deren Aufteilung auf verschiedene Beteiligte.

Synonyme - Betriebskostenabrechnung
Alleinvermittlungsauftrag

Beim Alleinvermittlungsauftrag (auch 'AV' genannt) handelt es sich um eine Vereinbarung zwischen dem Immobilienmakler sowie dem Auftraggeber: Der Makler darf exklusiv die Immobilie für den Vermieter vermieten. Im Gegenzug verpflichtet sich der Vermieter, keine weiteren Makler mit der Vermietung des Bestandobjekts zu beauftragen.

Der Alleinvermittlungsauftrag muss schriftlich abgeschlossen werden. Dieser ist immer zeitlich begrenzt: Bei Vermietung maximal drei Monate, bei Verkauf maximal 6 Monate. Der AV kann erneuert werden.

Der Makler verpflichtet sich, aktiv nach Mietkandidaten zu suchen und sich um das Zustandekommen eines Geschäftes zu bemühen. Der Makler wird sich aufgrund des alleinigen Vermittlungsauftrages intensiv mit dem zur Vermittlung stehenden Bestandsobjekt bzw. Liegenschaft beschäftigen und alle Hebeln in Bewegung setzen, dass es zu einer erfolgreichen Vermietung (oder Verkauf) kommt.

Beispiel für einen Alleinvermittlungsauftrag: Formular der WKO

Synonyme - AV
Anbot

Bei einem Angebot - auch Anbot genannt - gibt eine Vertragspartei eine verbindliche Willenserklärung zum Abschluss eines Mietvertrages oder Kaufvertrages ab.

Sollte die andere Vertragspartei das Anbot annehmen, entsteht ein Vorvertrag, auf den in Folge der eigentlich Mietvertrag oder Kaufvertrag abgeschloosen wird. Der eigentliche Vertrag regelt dann in allen Details die Bedingungen des Vertrags. Das Angebot regelt nur die groben Eckpunkte.

Das Anbot wird üblicherweise befristet gemacht. Nimmt die Gegenseite das Angebot innerhalb der Frist nicht an, ist das Anbot hinfällig. Ähnlich zum Anbot ist die Option - eine Sonderform des Anbots.'

Synonyme - Angebot
Angeld

Das Angeld wird im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 908 ABGB) geregelt und stellt eine Sicherung für die Vertragserfüllung dar.

Tritt der Geber des Angeld vom Vertrag zurück, ist das Angeld zugunsten der anderen Vertragspartei verfallen.

Tritt der Empfänger des Angeld vom Vertrag zurück, hat dieser die doppelte Summe des Angelds dem Angeldgeber zurück zu zahlen.

Sollte das Angeld mehr als 10% der Gesamtsummer betragen, und wurde es nicht als Angeld bezeichnet, dann handelt es sich um eine Anzahlung, die bei einer Vertragsauflösung zurück zu zahlen ist.

Arbeitgeber Empfehlungsschreiben

Das Arbeitgeber-Empfehlungsschreiben wird für die Wohnungssuche verwendet. Mittlerweile ist es bei einer Wohnungsbewerbung üblich, mittels Gehaltszettel der letzten (drei) Monate nachzuweisen, dass man als Mietkandidat über ein regelmäßiges uns ausreichendes Gehalt verfügt, um den Zahlungsverpflichtungen auch nachkommen zu können.

Diese Gehaltszettel sagen aber noch nichts über die Jobsicherheit in der Zukunft aus. Deswegen kann man sich als Wohnungsbewerber von seinem Arbeitgeber bestätigen lassen, dass man in 'ungekündigter Stellung' ist.

Vorlage Arbeitgeber-Empfehlungsschreiben

Synonyme - Empfehlungsschreiben
Atriumhaus

Ein Wohnhaus mit nur einem Geschoss, dass einen Innenhof umschließt. Der Innenhof ist das sogenannte Atrium.

Basiszinssatz

Der Basiszinssatz ist ein wesentliches Berrechnungselement für die Verzugszinsen, welche fällig werden, sollte der Schuldner (Mieter, Käufer) mit einer Geldzahlung wie z.B. Mietzahlung in Verzug sein.

Der Basiszinssatz als Bezugsgröße für die Verzugszinsen wird jährlich am 30. Juni und 31. Dezember neu festgelegt und kann auf der Seite der Österreichischen Nationalbank (OENB www.oenb.at) für Österreich abgerufen werden.

Bassena

Eine Bassena war früher die Wasserentnahmestelle in Mietzinshäusern.

Pro Stockwerk gab es eine Bassena, an der sich die Wohnparteien des Stockwerks Wasser für die Wohnung holen konnten, sofern es noch keine Wasserleitungen in der Wohnung gab.

Die Bassena war auch beliebter Treffpunkt der Hausbewohner - ein bekannter Ausdruck ist 'Bassena-Tratsch' für Klatsch und Tratsch sowie Gerüchte, die untereinander am Gang bei der Bassena beim Wasserholen ausgetauscht wurden.

Synonyme - Wasserentnahmestelle
Beschlussbuch

Das Beschlussbuch ist ein unverzichtbares Dokument für die ordnungsgemäße Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Es dient als Nachweis der gefassten Beschlüsse und ist im Streitfall oft von entscheidender Bedeutung. Eine korrekte und vollständige Führung ist daher essenziell, um rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden und Transparenz in der Gemeinschaft zu gewährleisten.

Rechtliche Grundlage

Die Führung eines Beschlussbuchs ist im § 24 Abs. 7 WEG Deutschland vorgeschrieben. Diese Vorschrift besagt, dass die Beschlüsse der Eigentümerversammlung in schriftlicher Form festgehalten werden müssen. Das Beschlussbuch dient dabei als Nachweis der ordnungsgemäßen Beschlussfassung und ist für spätere Überprüfungen oder Rechtsstreitigkeiten von großer Bedeutung.

Inhalt des Beschlussbuchs

Im Beschlussbuch müssen alle wesentlichen Angaben zu den gefassten Beschlüssen aufgeführt werden. Dazu gehören:

  • Datum der Eigentümerversammlung: Wann wurde der Beschluss gefasst?
  • Ort der Versammlung: Wo fand die Versammlung statt?
  • Beschlüsse im Detail: Die exakten Formulierungen der gefassten Beschlüsse. Wichtig ist dabei die Klarheit und Eindeutigkeit der Beschlüsse, um spätere Missverständnisse oder Anfechtungen zu vermeiden.
  • Stimmergebnis: Wie haben die Eigentümer abgestimmt? Es muss festgehalten werden, ob der Beschluss einstimmig oder mit einer Mehrheit gefasst wurde, sowie die genaue Anzahl der Stimmen für und gegen den Beschluss und Enthaltungen.


Führung und Aufbewahrung des Beschlussbuchs

Das Beschlussbuch muss ordentlich und lückenlos geführt werden, oft übernimmt dies der Verwalter der WEG. Es kann in Papierform oder elektronisch geführt werden, wobei eine nachträgliche Änderung der Einträge ausgeschlossen sein muss.
Es ist wichtig, dass das Beschlussbuch dauerhaft aufbewahrt wird, da die darin enthaltenen Beschlüsse auch noch Jahre später relevant sein können, z.B. bei der Anfechtung von Beschlüssen oder für neue Eigentümer, die sich über den Stand der gefassten Beschlüsse informieren wollen.

Bedeutung und Konsequenzen bei fehlendem Beschlussbuch

Das Beschlussbuch hat eine erhebliche rechtliche Bedeutung. Fehlt es oder wird es nicht korrekt geführt, kann das zu folgenden Problemen führen:

Anfechtbarkeit von Beschlüssen: Eigentümer können Beschlüsse anfechten, wenn Unklarheiten bei der Beschlussfassung bestehen oder der Beschluss nicht ordnungsgemäß im Beschlussbuch eingetragen wurde.
Rechtsunsicherheit: Fehlen wesentliche Angaben oder wurde das Beschlussbuch nicht geführt, kann dies im Falle von Unstimmigkeiten oder rechtlichen Auseinandersetzungen zu Unsicherheit führen, ob bestimmte Beschlüsse tatsächlich gefasst wurden.

Einsichtsrecht der Eigentümer

Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht auf Einsicht in das Beschlussbuch. Das bedeutet, dass er jederzeit Zugriff auf die Beschlüsse haben muss, um sich über die gefassten Entscheidungen zu informieren. Dies ist insbesondere bei Verkauf oder Erwerb von Eigentum wichtig, um sicherzustellen, dass der neue Eigentümer Kenntnis über eventuell relevante Beschlüsse hat, z.B. über Sanierungsmaßnahmen oder Hausgeldanpassungen.

Elektronische Führung des Beschlussbuchs

Mit der zunehmenden Digitalisierung wird auch die elektronische Führung des Beschlussbuchs immer häufiger. Hierbei ist jedoch sicherzustellen, dass die Beschlüsse unveränderbar und manipulationssicher gespeichert werden. Elektronische Systeme müssen entsprechende Sicherheitsvorkehrungen bieten, um die Integrität des Beschlussbuchs zu gewährleisten.

Mehr dazu auch hier:

Die Eigentümerversammlung - Übersicht und Ablauf

prop.ID hat mit vBeschluss ein Tool erstellt, mit dem Eigentümerversammlungen automatisiert werden können. Zu diesem Tool gehört auch eine Beschluss-Sammlung, auf die Eigentümer 24/7 Zugriff haben. Mehr Infos:

VBeschluss - Eigentümerversammlungen virtuell, hybrid oder in Präsenz

Synonyme - Beschlusssammlung,Beschluss-Sammlung
Beschlussfassung

Die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung bezieht sich auf den formellen Prozess, durch den Wohnungseigentümer über Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft entscheiden. In der Eigentümerversammlung werden durch Abstimmungen Beschlüsse gefasst, die die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffen, z. B. Instandhaltungsmaßnahmen, Hausgeldabrechnungen oder bauliche Veränderungen. Der Ablauf der Beschlussfassung sowie die Art der Mehrheiten, die für verschiedene Entscheidungen erforderlich sind, sind in den Wohnungseigentumsgesetzen geregelt und unterscheiden sich teilweise zwischen Deutschland und Österreich.

Rechtliche Grundlage

Deutschland: Die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Beschlüsse werden durch Abstimmung der anwesenden oder vertretenen Wohnungseigentümer gefasst. Die Vorschriften hierzu finden sich insbesondere in § 23 und § 25 WEG Deutschland.

Österreich: In Österreich regelt das Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) den Prozess der Beschlussfassung, insbesondere § 24 WEG Österreich.

Form der Beschlussfassung

Deutschland: In Deutschland können Beschlüsse grundsätzlich nur in einer formellen Eigentümerversammlung gefasst werden. Dabei erfolgt die Abstimmung in der Regel durch Handzeichen oder durch mündliche Abstimmung. Alternativ sind auch schriftliche bzw. elektronische Beschlussfassungen möglich, wenn alle Eigentümer zustimmen oder dies in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen ist.

Österreich: In Österreich gibt es ebenfalls die Möglichkeit, Beschlüsse in einer Eigentümerversammlung zu fassen. Zusätzlich ist es verbreiteter als in Deutschland, dass schriftliche Beschlussfassungen ohne Versammlung erfolgen können. Dies geschieht durch Umlaufbeschlüsse, bei denen die Eigentümer schriftlich oder elektronisch über einen Beschluss abstimmen.

Mehrheitsanforderungen

Deutschland: Die Mehrheitsanforderungen hängen von der Art des Beschlusses ab:
Einfache Mehrheit: Für die meisten Beschlüsse, z. B. über Instandhaltung, genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (mehr Ja- als Nein-Stimmen).
Qualifizierte Mehrheit: Für wichtigere Entscheidungen wie bauliche Veränderungen ist oft eine qualifizierte Mehrheit (z. B. eine Dreiviertelmehrheit) erforderlich.
Allstimmigkeit: In sehr seltenen Fällen, wie bei grundlegenden Änderungen der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung, ist die Zustimmung aller Eigentümer notwendig.

Österreich: Auch in Österreich variieren die Mehrheitsanforderungen je nach Beschlussart:
Einfache Mehrheit: Standardmäßig reicht für viele Entscheidungen, insbesondere die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, eine einfache Mehrheit.
Zweidrittelmehrheit: Bei bestimmten Beschlüssen, z. B. bei baulichen Veränderungen oder der Nutzungsänderung des Gemeinschaftseigentums, ist eine Zweidrittelmehrheit erforderlich, oft in Kombination mit einer Mehrheit nach Nutzwerten.
Einstimmigkeit: Für schwerwiegende Änderungen wie Änderungen der Wohnungseigentumsvereinbarung ist auch in Österreich die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich.

Umgang mit nicht anwesenden Eigentümern

Deutschland: Beschlüsse, die in der Eigentümerversammlung gefasst werden, sind für alle Eigentümer bindend, auch für die abwesenden. Diese haben jedoch die Möglichkeit, Beschlüsse anzufechten, wenn sie der Meinung sind, dass diese gegen das Gesetz oder die Gemeinschaftsordnung verstoßen. Die Anfechtungsfrist beträgt einen Monat.

Österreich: Auch in Österreich sind Beschlüsse für alle Eigentümer bindend, jedoch besteht ebenfalls eine Anfechtungsmöglichkeit. Die Anfechtungsfrist beträgt hier ebenfalls einen Monat. Darüber hinaus können abwesende Eigentümer im Rahmen der schriftlichen Abstimmung oder durch einen Umlaufbeschluss eingebunden werden, was in Österreich häufiger praktiziert wird.

Sonderregelungen für die Online-Beschlussfassung

Deutschland: Seit der WEG-Reform 2020 können Beschlüsse auch in einer Online-Eigentümerversammlung gefasst werden, sofern dies in der Gemeinschaftsordnung festgelegt ist oder alle Eigentümer zustimmen. Das Online-Abstimmungsverfahren muss sicherstellen, dass alle Eigentümer gleichberechtigt teilnehmen und abstimmen können.

Österreich: In Österreich ist die Online-Beschlussfassung ebenfalls möglich geworden - und zwar mit der WEG Novelle 2022. Wie in Deutschland muss auch hier sichergestellt werden, dass die Beschlussfassung rechtskonform und technisch zuverlässig erfolgt.

Protokollierung und Anfechtung

Deutschland: Jeder in einer Eigentümerversammlung gefasste Beschluss muss in das Beschlussbuch eingetragen werden. Eigentümer können innerhalb von einem Monat nach der Versammlung einen Beschluss vor Gericht anfechten, wenn sie der Meinung sind, dass dieser nicht rechtmäßig zustande gekommen ist.

Österreich: Auch in Österreich müssen Beschlüsse ordnungsgemäß protokolliert werden. Die Anfechtungsfrist beträgt ebenfalls einen Monat, wobei die Eigentümer das Gericht anrufen können, um den Beschluss prüfen zu lassen.

Mehr dazu auch hier:

Die Eigentümerversammlung - Übersicht und Ablauf

prop.ID hat mit vBeschluss ein Tool erstellt, mit dem Eigentümerversammlungen automatisiert werden können. Zu diesem Tool gehört auch die Möglichkeit der Beschlussfassung in elektronischer Form. Mehr Infos:

vBeschluss - Eigentümerversammlungen virtuell, hybrid oder in Präsenz

Besichtigungsschein

Der Besichtigungsschein bestätigt dem Immobilienmakler, dass dieser einem Mietinteressenten eine Mietwohnung (Haus, Liegenschaft) im Rahmen einer Besichtigung gezeigt hat. Für den Fall, dass sich der Interessent für die Miete oder Kauf des Objekts entscheidet, verpflichtet sich der Interessent gegenüber dem Makler, die vereinbarte Provision zu bezahlen.

Hierfür müssen alle Eckdaten des Objekts, Preis und Provisionshöhe im Besichtigungsschein schriftlich festgehalten werden. Stimmt der Interessent des Objekts dem Besichtigungsschein zu, ist er aber trotzdem nicht zur Miete oder Kauf des Objekts verpflichtet.

Bestandvertrag

Hierbei handelt es sich um einen Übergriff für einen Mietvertrag bzw. Pachtvertrag. Ein Bestandsvertrag kann befristet oder unbefristet abgeschlossen werden.

Beim Mietvertrag steht die Nutzung der Immobilie als Wohnung oder Geschäft im Vordergrund

Beim Pachtvertrag steht die Erwerbspflicht und Erwirtschaftung eines betrieblichen Gewinns im Vordergrund - siehe z.B. Pächter eines Gasthauses oder Landwirtschaft.

Synonyme - Mietvertrag
Bestellerprinzip

Das Bestellerprinzip besagt, dass derjenige, der den Immobilienmakler engagiert, auch bezahlen muss. Diese Regelung wurde in Deutschland 2015 eingeführt, ist in den meisten Ländern üblich und soll auch in Österreich demnächst eingeführt werden, wo derzeit das Prinzip des Doppelmaklers vorherrscht.

Weiterführende Infos zum Bestellerprinzip in Österreich.

Betriebskosten

Betriebskosten sind die Kosten, die für die Nutzung einer Immobilie entstehen. Oder anders gesagt: Ein Kostennachweis über Summe, Art und Begründung von Ausgaben sowie deren Aufteilung auf verschiedene Beteiligte.

Sollte es sich um eine Wohnung handeln, die unter die Vollandwendung des Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt, dann dürfen in Österreich laut $$21-25 MRG nur bestimmte Betriebskosten dem Mieter verrechnet werden:

  • Wasser- und Kanalgebühren
  • Eichung, Wartung, Ablesung von Messeinrichtungen
  • Rauchfangkehrer
  • Kanalräumung, Müllabfuhr
  • Schädlingsbekämpfung
  • Beleuchtung allgemein zugänglicher Teile des Hauses
  • Versicherung (Feuer, Haftpflicht, Leitungswasser)
  • Verwaltungsauslagen
  • Hausbetreuung
  • Besondere Aufwendungen (Lift, Garten, Gemeinschaftsanlagen)
  • Öffentliche Abgaben (Grundsteuer)
Synonyme - Nebenkosten,BK
Bezirksgericht
Das Bezirkgsgericht ist die erste Instanz bei Streitigkeiten im Bereich Zivilsachen (Streitwert bis zu 15.000 EUR) sowie Strafsachen.
Synonyme - BG
Bonitätsprüfung

Die Bonität gibt Auskunft darüber, wie 'kreditwürdig' eine Person ist. Mittels Bonitätsprüfung wird - basierend auf historischen Daten - überprüft, ob zum Beispiel ein Mietkandidat in der Vergangenheit seinen Zahlungsverpflichtungen wie vereinbart nachgekommen ist.

Hierbei geht es aber nicht nur darum, festzustellen, ob ein Mietkandidat 'gut wirtschaften' kann, sondern auch darum, ob sich ein potentieller Mieter die Miethöhe überhaupt leisten kann. Anders gesagt: Ob die Mietbelastungsquote nicht überschritten wird.

Möglichkeiten für Vermieter

 

Synonyme - Bonitätsauskunft
Bruttomonatsmiete

Die Bruttomonatsmiete dient in Österreich als Bemessungsgrundlage für die Maklerprovision. Diese setzt sich aus folgenden monatlichen Kosten zusammen - jeweils Nettobeträge, ohne Umsatzsteuer (USt):

Hauptmietzins bzw. Untermietzins

+ Betriebskosten (Nebenkosten)

+ Heizungskosten, Warmwasserkosten

= Bruttomonatsmiete

+20% Umsatzsteuer

= Bemessungsgrundlage für die Maklerprovision

 

 

Synonyme - BMM
Bungalow

Ein Wohnhaus bestehend aus nur einem Geschoß. Frei stehend und mit flachem oder flach geneigtem Dach.

digitiale Eigentümerversammlung

Eine digitale Eigentümerversammlung bezeichnet eine Versammlung von Wohnungseigentümern, die vollständig online über digitale Plattformen (z. B. Videokonferenz-Tools wie Zoom, Microsoft Teams) durchgeführt wird.

Bei dieser Form der Versammlung nehmen die Eigentümer nicht physisch an einem Ort teil, sondern schalten sich von verschiedenen Standorten über das Internet zu, um über Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft zu diskutieren und Beschlüsse zu fassen.

Diese moderne Versammlungsform wird zunehmend genutzt, um mehr Flexibilität zu ermöglichen und die Teilnahme für Eigentümer zu erleichtern, die räumlich oder zeitlich eingeschränkt sind.

Merkmale der digitalen Eigentümerversammlung

  • Online-Plattform: Nutzung von Videokonferenz-Tools, die eine sichere und stabile Verbindung gewährleisten.
  • Stimmabgabe digital: Abstimmungen werden per Mausklick oder per Online-Umfrage durchgeführt.
  • Moderation und Beteiligung: Der Verwalter oder ein Moderator leitet die Versammlung, und Eigentümer haben die Möglichkeit, sich per Video oder Audio zu Wort zu melden.
  • Protokollierung: Beschlüsse werden, wie bei einer physischen Versammlung, protokolliert und ins Beschlussbuch eingetragen.
  • Technische Voraussetzungen: Eigentümer müssen über Internetzugang und ein geeignetes Gerät (Laptop, Smartphone, Tablet) verfügen.


Rechtliche Zulässigkeit

Deutschland: In Deutschland wurde die digitale Eigentümerversammlung durch die WEG-Reform 2020 rechtlich explizit ermöglicht. Gemäß § 23 (1) WEG Deutschland kann eine Eigentümerversammlung digital durchgeführt werden, sofern dies in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen ist oder von der Eigentümerversammlung per Beschluss zugelassen wurde. Hiermit wurde der rechtliche Rahmen fest verankert, was diese Form der Versammlung deutlich erleichtert.

Österreich: In Österreich wurde die digitale Eigentümerversammlung im Rahmen der WEG Novelle 2022 erlaubt. So besagt § 25 (2a) WEG Österreich: "Der Verwalter kann Wohnungseigentümern die Möglichkeit zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung im Wege elektronischer Kommunikation, etwa durch eine Videokonferenzverbindung, einräumen."

Formale Voraussetzungen

Deutschland: Für die Durchführung einer rein digitalen Versammlung muss entweder eine Zustimmung aller Eigentümer vorliegen oder die Gemeinschaftsordnung muss explizit die Durchführung solcher Versammlungen vorsehen. Alternativ kann ein Mehrheitsbeschluss gefasst werden, der digitale Versammlungen ermöglicht.

Österreich: Auch in Österreich ist die rein digitale Eigentümerversammlung nur zulässig, wenn alle Eigentümer zustimmen oder dies in der Gemeinschaftsordnung geregelt ist. Die Zulässigkeit kann also von Gemeinschaft zu Gemeinschaft variieren. Ein generelles, rechtlich festgeschriebenes Anrecht auf digitale Versammlungen wie in Deutschland gibt es jedoch nicht.

Stimmabgabe und Beschlussfassung

Deutschland: Die Stimmabgabe in einer digitalen Eigentümerversammlung erfolgt entweder direkt über die Online-Plattform oder durch andere elektronische Mittel (z. B. eMail). Die Plattform muss dabei sicherstellen, dass die Stimmabgabe transparent und rechtssicher ist, d.h., dass die Abstimmung korrekt protokolliert wird und nur berechtigte Eigentümer abstimmen.

Österreich: Auch in Österreich erfolgt die digitale Stimmabgabe über die genutzte Online-Plattform oder per eMail, wobei hier ebenfalls darauf geachtet werden muss, dass die Abstimmung nachvollziehbar und rechtskonform ist. Das Risiko technischer Probleme, wie Internetverbindungsstörungen oder Datensicherheitsfragen, wird in der Praxis jedoch stärker betont.

Mehr dazu auch hier:

Die Eigentümerversammlung - Übersicht und Ablauf

prop.ID hat mit vBeschluss ein Tool erstellt, mit dem eine digitale Eigentümerversammlung abgehalten werden kann. Mehr Infos:

vBeschluss - Eigentümerversammlungen digital, hybrid oder in Präsenz

Dokumentenarchiv

Ein Online-Dokumentenarchiv ist ein Ort, an dem digitale Dokumente wie Bilder, Videos, Audiodateien, Textdateien, PDFs usw. aufbewahrt werden können.

Diese Dokumente können online von jedem Ort aus zugänglich gemacht und mit anderen Benutzern geteilt werden. Ein Online-Dokumentenarchiv ist eine sehr nützliche Möglichkeit, um digitales Material sicher zu speichern und zu organisieren.

Doppelhaus

Beim Doppelhaus handelt es sich um Einfamilienhäuser, die aneinander gebaut wurden. Optisch also eigentlich ein Gebäude, dass aus zwei Einfamilienwohnungen besteht. Trotzdem handelt es sich um zwei voneinander getrennte Häuser, die durch eine Brandschutzmauer (Brandschluss) voneinander getrennt sind.

Jedes der beiden Doppelhaushälften steht auf seinem eigenen Grundstück. Handelt es sich um dasselbe Grundstück, spricht man von einem Einzelhaus.

Doppelhaus - auch gekuppelte Bausweise genannt.

Synonyme - Doppelhaushälfte
Doppelmakler

Das Prinzip des Doppelmaklers ist die in Österreich gängige Praxis, dass Immobilienmakler im Auftrag des Vermieters und des Mieters bzw. Verkäufers und Käufers geschäftlich tätig werden. In Östereich muss dies in Maklerinseraten bekannt gegeben werden, dass der Immobilienmakler bereits im Auftrag eines Vermieters oder Verkäufer tätig ist, ansonsten kann der Mieter bzw. Käufer eine richterliche Minderung der Provision einklagen oder sogar Schadenersatz bei entstandenen Schaden verlangen.

Der Doppelmakler muss die Interessen beider Parteien wahren und beide Parteien so gut wie möglich beraten - also auch eine gewisse neutrale Vermittlungsposition einnehmen - ähnlich wie ein Mediator. Im Gegenzug hat der Doppelmakler das Anrecht auf eine Provision von beiden Parteien.

Eigentum

Der Eigentümer einer Immobilie ist üblicherweise die Person, die im Grundbuch eingetragen ist.

Eigentum ist mit gewissen Rechten verbunden, aber auch mit gewissen Pflichten. Das Grundbuch gibt darüber Auskunft.

Ein Mietvertrag schänkt das Recht des Eigentümers hinsichtlich Nutzung der Immobilie zugunsten des Mieters ein. Eigentum und Besitz ist nicht das Gleiche. Der Besitzer einer Sache muss nicht Eigentümer sein - zum Beispiel der Fahrer eines Mietautos 'besitzt' das gemietete Auto, es gehört ihm aber nicht.

Beim Wohnungseigentum handelt es sich um eine besondere Form des 'Miteigentums an einer Liegenschaft'. Diese ist in Österreich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) von 1975 geregelt.

Der Eigentümer eines sogenannten Mindesanteils (Miteigentumsanteil) hat das Recht, eine bestimmte Wohnung oder sonstige selbständige Räumlichkeiten alleinig zu nutzen und auch darüber alleinig zu verfügen. Sonstige Räumlichkeiten könnnen auch ein Büro bzw. Geschäftslokal sein.

Der Mindestanteil ist die 'kleinste Einheit', an der kein weiteres Teileigentum begründet werden kann. Die Mindestanteile müssen dem Verhältnis der Nutzwerte entsprechen.

Die Nutzwerte werden nach der Nutzfläche der Wohnungseigentumsobjekte mit Zu- oder Abschlägen für werterhöhende oder wertmindernde Umstände (Ausstattung, Zubehör, Stockwerkslage etc.) ermittelt.

Allgemeine Teile der im gemeinsamen Eigentum stehenden Liegenschaft und des Hauses stehen allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu. Davon abweichende Regelungen bedürfen der Zustimmung aller anderen Miteigentümer.

Synonyme - Wohnungseigentum
Eigentümerversammlung

Steht eine Immobilie im Eigentum von mehreren Eigentümern - auch Miteigentümer genannt - muss regelmäßig eine Eigentümerversammlung abgehalten werden. In der Schweiz wird dies auch die Stockwerkseigentümerversammlung genannt. Abgekürzt wird es gerne als ETV, oder auch als Wohnungseigentümerversammlung bezeichnet.

Die ETV hat in Deutschland jährlich stattzufinden. Die Einladung zur Eigentümerversammlung muss mindestens 3 Wochen vor der ETV an die Eigentümer versandt werden.

In Österreich findet die ETV zumindest alle 2 Jahre statt und die Einladung muss mindestens 2 Wochen vorher versandt werden. Davon abweichend können die Eigentümer auch ein anderes Versammlungsintervall beschließen.

Der Zweck einer Eigentümerversammlung ist, wichtige Punkte hinsichtlich der gemeinsamen Immobilie zu besprechen und Entscheidungen diesbezüglich in der ETV zu treffen. Besonders wichtig ist, dass mittels Eigentümerversammlung jeder Miteigentümer die Gelegenheit haben soll, ausreichend seine eigene Meinung kund zu tun.

ETVs können heutzutage auch als hybride Eigentümerversammlung abgehalten werden: Den Eigentümer steht es frei an der Veranstaltung in Form einer digitalen Eigentümerversammlung mittels Computer, Tablet oder Handy, oder direkt vor Ort in den von der Hausverwaltung organisierten Räumlichkeiten teilzunehmen.

Beschlüsse werden in einer hybriden Eigentümerversammlung ebenso über Computer, Tablet oder Handy gefasst - egal ob man digital, oder vor Ort an der Eigentümerversammlung teilnimmt.

prop.ID hat ein Tool für die Abhaltung und Automatisierung von Versammlungen erstellt. Mehr Infos:

Eigentümerversammlungen mit vBeschluss

Allgemeine Infos zum Thema:

Die Eigentümerversammlung - Übersicht und Ablauf

Synonyme - etv
Eigentümerversammlung Abstimmung

Eigentümerversammlung Abstimmung: Dies ist ein zentraler Prozess für die Entscheidungsfindung und die Gestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Rechtsgrundlage

Deutschland: Die Abstimmungsregeln sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt.

Österreich: Die entsprechenden Regelungen finden sich im österreichischen Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Arten der Abstimmungen

  • Öffentliche Abstimmung: Stimmen werden namentlich erfasst, und die Eigentümer geben ihre Stimme öffentlich ab.
  • Geheime Abstimmung: Stimmen werden anonym abgegeben, typischerweise durch Stimmzettel. Dies kann bei sensiblen Themen oder persönlichen Angelegenheiten gewünscht sein.


Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung

Deutschland: Eine Eigentümerversammlung ist beschlussfähig, wenn mindestens ein Eigentümer anwesend ist.

Österreich: Mindestens 33% der Miteigentumsanteile muss anwesend oder vertreten sein.

Stimmrecht

Deutschland: Das Stimmrecht bei der Eigentümerversammlung richtet sich gesetzlich nach dem Kopfprinzip (Eine Stimme pro Eigentümer). Die Eigentümergemeinschaft kann auch in der Gemeinschaftsordnung festlegen, dass das Wertprinzip (Höhe der Miteigentumsanteile pro Eigentümer) oder Objektprinzip (Anzahl der Einheiten pro Eigentümer) angewendet werden soll.

Österreich: Das Stimmrecht richtet sich nach dem Wertprinzip (Höhe der Miteigentumsanteile).

Vollmachten

Deutschland: Eigentümer können sich durch Bevollmächtigte vertreten lassen; die Vollmacht muss schriftlich oder in Textform vorliegen.

Österreich: Auch hier ist eine schriftliche Vollmacht erforderlich. Laut hiesiger Rechtsansicht ist auch eine elektronische Übertragung möglich.

Abstimmungsverfahren

  1. Vorschlag und Diskussion: In beiden Ländern wird der Beschlussvorschlag vorgestellt, und es folgt eine Diskussion.
  2. Abstimmung: Der Versammlungsleiter leitet die Abstimmung ein. Bei einer geheimen Abstimmung erfolgt dies in der Regel durch Stimmzettel, während bei einer öffentlichen Abstimmung die Stimmen per Handzeichen oder auf andere Weise erfasst werden.
  3. Stimmenzählung: Die Stimmen werden gezählt. Bei geheimer Abstimmung werden die Zettel ausgezählt, während bei öffentlichen Abstimmungen die Ja- und Nein-Stimmen direkt erfasst werden.


Mehrheitsverhältnisse

Wann eine Abstimmung positiv ausgeht, hierfür gibt es umfangreiche Regelungen, die gesondert beschrieben werden. Siehe dieser Beitrag

Dokumentation

In beiden Ländern muss das Abstimmungsergebnis protokolliert werden. Das Protokoll dokumentiert die gefassten Beschlüsse und wird den Eigentümern zur Verfügung gestellt. In Deutschland muss noch zusätzlich ein Beschlussbuch geführt werden, in dem jeder einzelne Beschluss einzeln dokumentiert wird.

Rechtswirkung

In Deutschland und Österreich sind ordnungsgemäß gefasste Beschlüsse für alle Eigentümer bindend, auch wenn sie nicht an der Versammlung teilgenommen haben oder dagegen gestimmt haben.

Anfechtungsmöglichkeiten

Deutschland: Eigentümer können Beschlüsse anfechten, wenn formelle oder materielle Mängel vorliegen, und dies innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung.

Österreich: Ähnlich haben Eigentümer auch hier das Recht, Beschlüsse anzufechten, wobei die Fristen variieren können.

Mehr dazu auch hier: Die Beschlussfassung im WEG

Eigentümerversammlung online

Das Thema Eigentümerversammlung online bezieht sich auf die Möglichkeit, Eigentümerversammlungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft digital abzuhalten, d.h. über das Internet und ohne physische Anwesenheit der Eigentümer an einem Versammlungsort. Diese digitale Form der Versammlung hat durch die fortschreitende Digitalisierung und insbesondere durch die COVID-19-Pandemie an Bedeutung gewonnen. In Deutschland wurde die Möglichkeit, eine Eigentümerversammlung online abzuhalten, durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) im Jahr 2020 rechtlich verankert.

Rechtliche Grundlagen

Deutschland: Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) im Jahr 2020 hat das Führen von Online-Eigentümerversammlungen explizit ermöglicht. Vor der Reform war dies rechtlich umstritten, da das Gesetz eine physische Versammlung implizierte. Die rechtliche Basis findet sich nun in § 23 Abs. 1 WEG, der die Durchführung einer Eigentümerversammlung auch als Online-Versammlung erlaubt, sofern dies in der Gemeinschaftsordnung geregelt oder von der Eigentümerversammlung beschlossen wurde.

Österreich: Das Thema Eigentümerversammlung online wurde mit der WEG Novelle 2022 umgesetzt. Entsprechend § 25 (2a) WEG Österreich sind seitdem Videokonferenzen im Rahmen einer Eigentümerversammlung explizit erlaubt.

Vorteile der Online-Eigentümerversammlung

  1. Zeitersparnis: Eigentümer müssen nicht physisch an einem Ort zusammenkommen, was insbesondere für WEGs mit Eigentümern an verschiedenen Wohnorten praktisch ist.
    Höhere Teilnahmequote: Durch die Möglichkeit, von zu Hause oder einem anderen Ort teilzunehmen, steigt die Wahrscheinlichkeit, dass mehr Eigentümer an der Versammlung teilnehmen.
  2. Flexibilität: Online-Versammlungen bieten mehr Flexibilität in Bezug auf Zeit und Ort und erleichtern es, auch kurzfristige Versammlungen durchzuführen.
  3. Kostensenkung: Es entfallen Kosten für Mietsäle, Bewirtung oder Reiseaufwendungen der Eigentümer.


Technische Anforderungen und Durchführung

Eine Online-Eigentümerversammlung muss technisch so ausgestaltet sein, dass sie den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Versammlung entspricht. Hier einige wichtige Punkte zur technischen Durchführung:

Plattformen und Tools

Die Versammlung kann über gängige Video- und Konferenztools wie Zoom, Microsoft Teams, GoToMeeting oder spezielle WEG-Verwaltungssoftware abgehalten werden. Es ist wichtig, dass die Plattform stabil, datensicher und benutzerfreundlich ist, damit alle Teilnehmer problemlos teilnehmen können. Der Nachteil der gängigen Videokonferenzplattformen ist aber, dass diese nicht für Eigentümerversammlungen optimiert sind. Deswegen ist es besser, ein speziell für das Thema Eigentümerversammlung online erstelltes Tool zu verwenden.

Sicherstellung der Teilnahme

Alle Eigentümer müssen Zugang zur Versammlung erhalten. Dies kann durch die Zusendung eines Einladungslinks erfolgen. Die Identität der Teilnehmer muss vor Beginn der Versammlung geprüft werden, um sicherzustellen, dass nur stimmberechtigte Eigentümer teilnehmen. Dies kann durch einen Login-Prozess oder eine Bestätigung per Video geschehen.

Moderation und Ablauf

Der Verwalter oder Versammlungsleiter moderiert die Online-Versammlung, wie auch bei einer Präsenzveranstaltung.
Es ist sicherzustellen, dass jeder Teilnehmer während der Versammlung die Möglichkeit hat, sich zu Wort zu melden und abzustimmen.
Störungen oder technische Ausfälle müssen minimiert und schnell behoben werden können, damit die Versammlung ordnungsgemäß ablaufen kann.

Stimmabgabe

Die Stimmabgabe erfolgt bei einer Online-Eigentümerversammlung entweder digital über die jeweilige Plattform (z.B. durch Klick auf "Ja" oder "Nein" in einer Abstimmungsfunktion) oder durch die Abgabe der Stimme per eMail oder Chat.
Es ist entscheidend, dass die Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Stimmabgabe gewahrt bleibt und die Ergebnisse korrekt protokolliert werden.

Beschlussfähigkeit und Stimmrecht

Die allgemeinen Vorschriften über die Beschlussfähigkeit gelten auch bei einer Online-Versammlung. Das bedeutet, dass auch bei der virtuellen Versammlung sichergestellt werden muss, dass die Eigentümerversammlung beschlussfähig ist, was üblicherweise bedeutet, dass mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile anwesend oder vertreten ist.

Auch das Stimmrecht der Eigentümer bleibt unverändert. Je nach Regelung der Gemeinschaftsordnung gilt das Kopfprinzip, Wertprinzip oder Objektprinzip. Die Stimmen der Teilnehmer müssen korrekt gezählt und dokumentiert werden.

Einhaltung von Fristen und Formalien

Auch für Online-Eigentümerversammlungen gelten die üblichen Fristen für die Einladung zur Versammlung und die Vorlage der Tagesordnungspunkte:

Die Einladung muss rechtzeitig und in der geforderten Form (meist schriftlich oder per E-Mail) erfolgen. Die Einladung muss zudem die Zugangsdaten und technische Hinweise für die Teilnahme an der Online-Versammlung enthalten.
Es muss sichergestellt werden, dass alle Eigentümer die technischen Voraussetzungen erfüllen können, um an der Versammlung teilzunehmen.

Dokumentation und Protokollierung

Die Beschlüsse einer Online-Eigentümerversammlung müssen, wie bei einer physischen Versammlung, im Beschlussbuch festgehalten werden. Zusätzlich sollte auch die technische Durchführung der Versammlung dokumentiert werden, z.B. durch:

Teilnehmerliste: Wer hat an der Versammlung teilgenommen?
Beschlussprotokoll: Welche Beschlüsse wurden gefasst und wie wurde abgestimmt?
Optional: Aufzeichnung der Versammlung: In manchen Fällen kann es hilfreich sein, die Versammlung zur späteren Einsicht aufzuzeichnen. Hierbei müssen jedoch die datenschutzrechtlichen Bestimmungen beachtet werden, insbesondere die Zustimmung der Teilnehmer.

Datenschutz und Rechtssicherheit

Ein wichtiger Aspekt bei der Durchführung einer Online-Eigentümerversammlung ist die Datensicherheit und der Schutz der Privatsphäre der Teilnehmer. Die verwendete Software muss den Anforderungen der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) entsprechen, insbesondere:

Verschlüsselte Kommunikation: Die Übertragung der Daten und Kommunikation muss verschlüsselt sein, um Missbrauch zu verhindern.
Speicherung personenbezogener Daten: Es darf nur die minimale Menge an Daten erhoben und gespeichert werden, die für die Durchführung der Versammlung erforderlich ist. Die Daten dürfen nicht für andere Zwecke verwendet werden.

Probleme und Herausforderungen

Obwohl Online-Eigentümerversammlungen viele Vorteile bieten, gibt es auch einige Herausforderungen:

  • Technische Barrieren: Nicht alle Eigentümer sind mit der Nutzung von Videokonferenz-Tools vertraut oder haben den technischen Zugang, was die Teilnahme erschweren kann.
  • Rechtsunsicherheiten: Bei technischen Ausfällen oder Abstimmungsproblemen könnte es zu Unsicherheiten bei der Beschlussfassung kommen, was im Streitfall rechtlich problematisch werden könnte.
  • Datenschutz: Es muss besonders darauf geachtet werden, dass die persönlichen Daten der Eigentümer geschützt werden. Fehlende Sicherheitsvorkehrungen könnten zu Datenschutzverletzungen führen.


Zum Thema Eigentümerversammlung Online hat prop.ID ein eigenes Tool, speziell für diesen Anlassfall, entwickelt.

Mehr Info: vBeschluss - Eigentümerversammlung online, hybrid oder in Präsenz

Estrich

Der Zimmerboden in unfertiger Form. Diese muss noch mit einem Bodenbelag wie z.B. Parkett versehen, oder versiegelt werden. Es gibt verschiedene Formen von Estrichen: Anhydritesrtrich, Zementstrich, Magnetestrich, Hartgussasphaltestrich oder auch 'schwimmender Estrich', der durch einen Dämmstoff wie zum Beispiel Styropor vom Fussboden getrennt wird.

Exekution

Im Bereich Immobilien versteht man unter einer 'Exekution' eine Zwangsvollstreckung. Wenn zum Beispiel ein Schuldner (Mieter) die Miete nicht zahlt, kann der Vermieter diese einklagen. Der Gläubiger (Vermieter) benötigt zur Eintreibung der Mietschulden  einen 'Exekutionstitel' vom Gericht. Erst dieser Exekutionstitel gibt dem Vermieter die rechtliche Grundlage, die offene Mietschuld durch einen Gerichtsvollzieher eintreiben lassen zu können, bzw. auch die Wohnung gerichtlich räumen zu lassen.