Eigentümerversammlung Abstimmung

Die Abstimmung im Rahmen einer Eigentümerversammlung (ETV) ist ein zentraler Prozess für die Entscheidungsfindung und die Gestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Eigentümer stimmen über Budgets, Sanierungen und Hausordnungen ab: Vor Ort, hybrid oder rein digital (seit WEG-Novelle 2022 in DE). 

Regeln in Deutschland (WEG)

• Mehrheiten: Einfache Mehrheit für Admin-Themen; 2/3 für bauliche Maßnahmen; Einstimmigkeit für Satzungänderungen.
• Umlaufbeschlüsse erlaubt; Protokoll unverzüglich nach der ETV - idealerweise innerhalb von 5 - 7 Tagen nach der ETV zu versenden.

Regeln in Österreich (WEG 2002)

• Mehrheiten: Für administrative Beschlüsse: Mehrheit der MEA oder 2/3 der abgegebenen Stimmen (mit ≥1/3 MEA-Quorum, § 24 Abs. 4 WEG). Für bauliche Änderungen: 2/3 der MEA. Für Satzungänderungen: Einstimmigkeit.
• Umlaufbeschlüsse erlaubt und gängiges Instrument zur Entscheidungsfindung. Protokoll unverzüglich nach der Versammlung, ohne explizite gesetzliche Frist.

Umlaufbeschluss

Der Umlaufbeschluss ermöglicht Beschlüsse in der WEG ohne physische Eigentümerversammlung, per schriftlichem oder digitalem Umlauf – ideal für dringende Entscheidungen wie Reparaturen, die aber keine Eigentümerversammlung benötigen:

• In Deutschland (§ 23 Abs. 3 WEG) reicht seit der Reform 2022 die Textform (z. B. E-Mail), mit gleichen Mehrheiten wie in der ETV und Anfechtung innerhalb eines Monats nach Zustellung.
• In Österreich (§ 24 WEG) muss er allen Eigentümern zur Kenntnis gebracht werden, mit Anfechtungsfrist von bis zu drei Monaten bei außerordentlichen Fällen. Digitale Tools wie vBeschluss erleichtern die Umsetzung rechtssicher.

Anfechtung

• In Deutschland: Eigentümer können Beschlüsse anfechten, wenn formelle oder materielle Mängel vorliegen, und dies innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung.
• In Österreich: Ähnlich haben Eigentümer auch hier das Recht, Beschlüsse anzufechten, wobei die Fristen variieren können. WEG-Reform 2022 Details

Arten der Abstimmungen

• Öffentliche Abstimmung: Stimmen werden namentlich erfasst, und die Eigentümer geben ihre Stimme öffentlich ab.
• Geheime Abstimmung: Stimmen werden anonym abgegeben, typischerweise durch Stimmzettel. Dies kann bei sensiblen Themen oder persönlichen Angelegenheiten gewünscht sein.

Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung

• In Deutschland: Eine Eigentümerversammlung ist beschlussfähig, wenn mindestens ein Eigentümer anwesend ist.
• In Österreich: Mindestens 33% der Miteigentumsanteile muss anwesend oder vertreten sein.

Abstimmungsrecht

• In Deutschland: Das Abstimmungsrecht bei der Eigentümerversammlung richtet sich gesetzlich nach dem Kopfprinzip (Eine Stimme pro Eigentümer). Die Eigentümergemeinschaft kann auch in der Gemeinschaftsordnung festlegen, dass das Wertprinzip (Höhe der Miteigentumsanteile pro Eigentümer) oder Objektprinzip (Anzahl der Einheiten pro Eigentümer) angewendet werden soll.
• In Österreich: Das Abstimmungsrecht richtet sich nach dem Wertprinzip (Höhe der Miteigentumsanteile).

Vollmachten

• In Deutschland: Eigentümer können sich durch Bevollmächtigte vertreten lassen; die Vollmacht muss schriftlich oder in Textform vorliegen.
• In Österreich: Auch hier ist eine schriftliche Vollmacht erforderlich. Laut hiesiger Rechtsansicht ist auch eine elektronische Übertragung möglich.

Abstimmungsverfahren

1. Vorschlag und Diskussion: In beiden Ländern wird der Beschlussvorschlag vorgestellt, und es folgt eine Diskussion.
2. Abstimmung: Der Versammlungsleiter leitet die Abstimmung ein. Bei einer geheimen Abstimmung erfolgt dies in der Regel durch Stimmzettel, während bei einer öffentlichen Abstimmung die Stimmen per Handzeichen oder auf andere Weise erfasst werden.
3. Stimmenzählung: Die Stimmen werden gezählt. Bei geheimer Abstimmung werden die Zettel ausgezählt, während bei öffentlichen Abstimmungen die Ja- und Nein-Stimmen direkt erfasst werden.

Mehrheitsverhältnisse

Wann eine Abstimmung positiv ausgeht, hierfür gibt es umfangreiche Regelungen, die gesondert beschrieben werden. Siehe Beitrag Beschlussfassung im WEG

Dokumentation

In beiden Ländern muss das Abstimmungsergebnis protokolliert werden. Das Protokoll dokumentiert die gefassten Beschlüsse und wird den Eigentümern zur Verfügung gestellt. In Deutschland muss noch zusätzlich ein Beschlussbuch geführt werden, in dem jeder einzelne Beschluss einzeln dokumentiert wird.

Rechtswirkung

In Deutschland und Österreich sind ordnungsgemäß gefasste Beschlüsse für alle Eigentümer bindend, auch wenn sie nicht an der Versammlung teilgenommen haben oder dagegen gestimmt haben.