Stimmrecht
Begriff | Definition |
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Stimmrecht | Das Stimmrecht im WEG regelt für eine Eigentümerversammlung in Deutschland und Österreich, wie Wohnungseigentümer über verschiedene Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft abstimmen können. Während die Grundzüge ähnlich sind, gibt es dennoch Unterschiede in den rechtlichen Rahmenbedingungen und den Details der Stimmrechtsausübung im WEG. Rechtliche Grundlage Deutschland: Das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt, insbesondere in § 25 WEG Deutschland. Österreich: Die rechtlichen Grundlagen für das Stimmrecht der Wohnungseigentümer finden sich im Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002), besonders in § 24 WEG Österreich. Beide Gesetze regeln die Rechte der Wohnungseigentümer im Zusammenhang mit der Abstimmung über gemeinschaftliche Angelegenheiten, doch es gibt Unterschiede in der Art der Stimmrechtsausübung und den Mehrheitsverhältnissen. Stimmrechtsprinzipien im Vergleich KOPFPRINZIP (eine Stimme pro Eigentümer): Deutschland: Nach dem Kopfprinzip hat jeder Eigentümer eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Wohnungen oder Miteigentumsanteile er besitzt. Das Kopfprinzip wird vor allem angewandt, wenn keine andere Regelung existiert. WERTPRINZIP (Stimmen nach Miteigentumsanteilen): Deutschland: Das Wertprinzip kann zur Anwendung kommen, wenn dies in der Gemeinschaftsordnung so festgelegt wurde. Beim Wertprinzip wird das Stimmrecht nach den Miteigentumsanteilen gewichtet, die jedem Eigentümer zugeordnet sind. Eigentümer mit größeren Anteilen haben also mehr Stimmgewicht. Österreich: In Österreich kommt das Wertprinzip ebenfalls zum Einsatz, wobei das Stimmrecht anhand der jeweiligen Nutzwertfestsetzung erfolgt, die in der Regel von der Größe der Wohnung abhängt. Je höher der Nutzwert, desto mehr Stimmgewicht hat ein Eigentümer. OBJEKTPRINZIP (eine Stimme pro Wohnung): Deutschland: Das Objektprinzip, bei dem jeder Eigentümer für jede ihm gehörende Wohnung eine Stimme erhält, kommt in Deutschland selten zum Einsatz und muss explizit in der Gemeinschaftsordnung festgelegt sein. Österreich: Nicht vorgesehen. Mehrheitsverhältnisse und Beschlussfassung EINFACHE MEHRHEIT Deutschland: Für die meisten Beschlüsse, wie z.B. die Entscheidung über Instandhaltungsmaßnahmen, reicht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Dies bedeutet, dass die Anzahl der abgegebenen Ja-Stimmen größer sein muss als die der abgegebenen Nein-Stimmen. Österreich: Auch in Österreich genügt in vielen Fällen die einfache Mehrheit, die sich aus den abgegebenen Stimmen der anwesenden oder vertretenen Eigentümer errechnet. Mit der WEG Novelle 2022 wurde allerdings eine weitere Variante der einfachen Mehrheit eingeführt: Es reicht, wenn mindestens 33% der Miteigentumsanteile anwesend sind, und mindestens 66% der Miteigentumsanteile mit Ja gestimmt haben. QUALIFIZIERTE MEHRHEIT Deutschland: Bei wichtigen Beschlüssen, wie z.B. baulichen Veränderungen oder Änderungen der Gemeinschaftsordnung, ist oft eine qualifizierte Mehrheit erforderlich. Dies kann beispielsweise eine Dreiviertelmehrheit der abgegebenen Stimmen sein, manchmal kombiniert mit der Mehrheit der Miteigentumsanteile. Österreich: In Österreich gibt es ebenfalls Fälle, in denen eine qualifizierte Mehrheit notwendig ist, beispielsweise bei baulichen Veränderungen. Hier wird häufig eine Zweidrittelmehrheit oder eine Mehrheit nach Nutzwerten verlangt. ALLSTIMMIGKEIT Deutschland: Für besonders schwerwiegende Änderungen, wie die Änderung der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung, kann Allstimmigkeit erforderlich sein. Das bedeutet, dass alle Eigentümer zustimmen müssen. Österreich: Ähnlich wie in Deutschland erfordert auch das österreichische WEG für fundamentale Änderungen, wie etwa die Änderung der Nutzwertfestsetzung oder der Wohnungseigentumsvereinbarung, die Zustimmung aller Eigentümer. Stimmrechtsausschluss Deutschland: In Deutschland gibt es spezifische Fälle, in denen ein Eigentümer vom Stimmrecht ausgeschlossen ist. Dies ist gemäß § 25 Abs. 5 WEG der Fall, wenn der Eigentümer in eigener Sache betroffen ist, z.B. wenn über eine Maßnahme abgestimmt wird, die direkt seine Wohnung betrifft. Österreich: Auch in Österreich wird ein Eigentümer von der Stimmabgabe ausgeschlossen, wenn er in eigener Sache betroffen ist. Dies gilt insbesondere, wenn der Beschluss einen individuellen Vorteil oder Nachteil für diesen Eigentümer nach sich zieht. Stimmrechtsübertragung Deutschland: Ein Eigentümer kann sein Stimmrecht auf einen Dritten übertragen, wenn er selbst nicht an der Eigentümerversammlung teilnehmen kann. Hierzu muss er eine schriftliche Vollmacht erteilen, die vom Verwalter oder dem Versammlungsleiter akzeptiert wird. Österreich: In Österreich ist die Stimmrechtsübertragung ebenfalls möglich. Ein Eigentümer kann sich durch eine Vollmacht vertreten lassen, die bei der Versammlung vorgelegt werden muss. Die Vollmacht muss schriftlich erteilt werden und ist in den meisten Fällen auch für den Vertreter bindend. Mehrere Eigentümer einer Wohnung Deutschland: Wenn eine Wohnung mehreren Personen gehört, haben diese nur eine gemeinsame Stimme. Sie müssen sich darüber einigen, wie sie abstimmen möchten. Können sie sich nicht einigen, zählt die Stimme als nicht abgegeben. Österreich: Auch in Österreich gilt, dass Miteigentümer einer Wohnung nur gemeinsam eine Stimme haben. Sie müssen sich auf eine einheitliche Abstimmung einigen, andernfalls wird ihre Stimme nicht berücksichtigt. Beschlussfähigkeit Deutschland: Eine Eigentümerversammlung ist in Deutschland beschlussfähig, wenn mindestens ein Eigentümer vertreten ist, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes vorschreibt. Österreich: In Österreich ist die Eigentümerversammlung beschlussfähig, wenn mindestens 33% der Miteigentümer nach Miteigentumsanteilen oder Nutzwerten anwesend oder vertreten ist. Anfechtung von Beschlüssen Deutschland: In Deutschland kann ein Beschluss der Eigentümerversammlung innerhalb von einem Monat nach der Versammlung angefochten werden, wenn er nicht ordnungsgemäß zustande gekommen ist oder Rechte eines Eigentümers verletzt wurden. Österreich: Auch in Österreich besteht die Möglichkeit, Beschlüsse der Eigentümerversammlung gerichtlich anzufechten. Die Frist hierfür beträgt ebenfalls einen Monat. Gründe für eine Anfechtung können unter anderem formelle Fehler oder unzulässige Beschlüsse sein. Mehr dazu auch in unserem Blogbeitrag: Beschlussfassung im WEG prop.ID hat mit vBeschluss ein Tool erstellt, mit dem Eigentümerversammlungen automatisiert werden können. Dazu gehört auch die Funktion, elektronisch Beschlüsse fassen zu können. Mehr Infos: vBeschluss - Eigentümerversammlungen virtuell, hybrid oder in Präsenz |