Immobilien-Glossar

Bei einem 'A Meta-Geschäft' teilen sich zwei oder mehrere Makler die Kosten sowie das Honorar für die Vermittlung einer Immobilie (Gemeinschaftsgeschäft).

Aus dem italienischen: 'Zur Hälfte'.

Das Allgemeine bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) bildet die zivilrechtliche Basis unserer Gesellschaft.

Es gilt für alle Personen ('allgemein') und wurde 1812 in Österreich eingeführt. Sofern aufgrund des Alters  oder der Ausstattung der Immobilie nicht zwingend das Mietrechtsgesetz (MRG) zur Anwendung kommt, gilt für einen Mietvertrag ohne weiteren individuellen Vertragsvereinbarungen das AGBG.

Hinsichtlich Vermittlungsverträgen mit Maklern ist auch das Konsumentenschutzgesetz (KSchG) sowie das Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz (FAGG) von Bedeutung.

Ein Kostennachweis über Summe, Art und Begründung von Ausgaben sowie deren Aufteilung auf verschiedene Beteiligte.

Beim Alleinvermittlungsauftrag (auch 'AV' genannt) handelt es sich um eine Vereinbarung zwischen dem Immobilienmakler sowie dem Auftraggeber: Der Makler darf exklusiv die Immobilie für den Vermieter vermieten. Im Gegenzug verpflichtet sich der Vermieter, keine weiteren Makler mit der Vermietung des Bestandobjekts zu beauftragen.

Der Alleinvermittlungsauftrag muss schriftlich abgeschlossen werden. Dieser ist immer zeitlich begrenzt: Bei Vermietung maximal drei Monate, bei Verkauf maximal 6 Monate. Der AV kann erneuert werden.

Der Makler verpflichtet sich, aktiv nach Mietkandidaten zu suchen und sich um das Zustandekommen eines Geschäftes zu bemühen. Der Makler wird sich aufgrund des alleinigen Vermittlungsauftrages intensiv mit dem zur Vermittlung stehenden Bestandsobjekt bzw. Liegenschaft beschäftigen und alle Hebeln in Bewegung setzen, dass es zu einer erfolgreichen Vermietung (oder Verkauf) kommt.

Beispiel für einen Alleinvermittlungsauftrag: Formular der WKO

Bei einem Angebot - auch Anbot genannt - gibt eine Vertragspartei eine verbindliche Willenserklärung zum Abschluss eines Mietvertrages oder Kaufvertrages ab.

Sollte die andere Vertragspartei das Anbot annehmen, entsteht ein Vorvertrag, auf den in Folge der eigentlich Mietvertrag oder Kaufvertrag abgeschloosen wird. Der eigentliche Vertrag regelt dann in allen Details die Bedingungen des Vertrags. Das Angebot regelt nur die groben Eckpunkte.

Das Anbot wird üblicherweise befristet gemacht. Nimmt die Gegenseite das Angebot innerhalb der Frist nicht an, ist das Anbot hinfällig. Ähnlich zum Anbot ist die Option - eine Sonderform des Anbots.'

Das Angeld wird im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 908 ABGB) geregelt und stellt eine Sicherung für die Vertragserfüllung dar.

Tritt der Geber des Angeld vom Vertrag zurück, ist das Angeld zugunsten der anderen Vertragspartei verfallen.

Tritt der Empfänger des Angeld vom Vertrag zurück, hat dieser die doppelte Summe des Angelds dem Angeldgeber zurück zu zahlen.

Sollte das Angeld mehr als 10% der Gesamtsummer betragen, und wurde es nicht als Angeld bezeichnet, dann handelt es sich um eine Anzahlung, die bei einer Vertragsauflösung zurück zu zahlen ist.

Das Arbeitgeber-Empfehlungsschreiben wird für die Wohnungssuche verwendet. Mittlerweile ist es bei einer Wohnungsbewerbung üblich, mittels Gehaltszettel der letzten (drei) Monate nachzuweisen, dass man als Mietkandidat über ein regelmäßiges uns ausreichendes Gehalt verfügt, um den Zahlungsverpflichtungen auch nachkommen zu können.

Diese Gehaltszettel sagen aber noch nichts über die Jobsicherheit in der Zukunft aus. Deswegen kann man sich als Wohnungsbewerber von seinem Arbeitgeber bestätigen lassen, dass man in 'ungekündigter Stellung' ist.

Vorlage Arbeitgeber-Empfehlungsschreiben

Ein Wohnhaus mit nur einem Geschoss, dass einen Innenhof umschließt. Der Innenhof ist das sogenannte Atrium.

Der Basiszinssatz ist ein wesentliches Berrechnungselement für die Verzugszinsen, welche fällig werden, sollte der Schuldner (Mieter, Käufer) mit einer Geldzahlung wie z.B. Mietzahlung in Verzug sein.

Der Basiszinssatz als Bezugsgröße für die Verzugszinsen wird jährlich am 30. Juni und 31. Dezember neu festgelegt und kann auf der Seite der Österreichischen Nationalbank (OENB www.oenb.at) für Österreich abgerufen werden.

Eine Bassena war früher die Wasserentnahmestelle in Mietzinshäusern.

Pro Stockwerk gab es eine Bassena, an der sich die Wohnparteien des Stockwerks Wasser für die Wohnung holen konnten, sofern es noch keine Wasserleitungen in der Wohnung gab.

Die Bassena war auch beliebter Treffpunkt der Hausbewohner - ein bekannter Ausdruck ist 'Bassena-Tratsch' für Klatsch und Tratsch sowie Gerüchte, die untereinander am Gang bei der Bassena beim Wasserholen ausgetauscht wurden.

 Ein Beschlussbuch ist ein Dokument, in dem alle Beschlüsse, die in einer Eigentümerversammlung gefasst wurden, gesammelt und dokumentiert werden.

Es beinhaltet Angaben zur Teilnahme an der Versammlung, eine detaillierte Beschreibung der vorliegenden Themen und eine Aufzeichnung aller Beschlüsse, die gefasst wurden. Ein Beschlussbuch ist ein wichtiges Dokument, da es als offizieller Nachweis dafür dient, dass eine Eigentümerversammlung stattgefunden hat und die Beschlüsse, die dort gefasst wurden, rechtsverbindlich sind.

Der Besichtigungsschein bestätigt dem Immobilienmakler, dass dieser einem Mietinteressenten eine Mietwohnung (Haus, Liegenschaft) im Rahmen einer Besichtigung gezeigt hat. Für den Fall, dass sich der Interessent für die Miete oder Kauf des Objekts entscheidet, verpflichtet sich der Interessent gegenüber dem Makler, die vereinbarte Provision zu bezahlen.

Hierfür müssen alle Eckdaten des Objekts, Preis und Provisionshöhe im Besichtigungsschein schriftlich festgehalten werden. Stimmt der Interessent des Objekts dem Besichtigungsschein zu, ist er aber trotzdem nicht zur Miete oder Kauf des Objekts verpflichtet.

Hierbei handelt es sich um einen Übergriff für einen Mietvertrag bzw. Pachtvertrag. Ein Bestandsvertrag kann befristet oder unbefristet abgeschlossen werden.

Beim Mietvertrag steht die Nutzung der Immobilie als Wohnung oder Geschäft im Vordergrund

Beim Pachtvertrag steht die Erwerbspflicht und Erwirtschaftung eines betrieblichen Gewinns im Vordergrund - siehe z.B. Pächter eines Gasthauses oder Landwirtschaft.

Das Bestellerprinzip besagt, dass derjenige, der den Immobilienmakler engagiert, auch bezahlen muss. Diese Regelung wurde in Deutschland 2015 eingeführt, ist in den meisten Ländern üblich und soll auch in Österreich demnächst eingeführt werden, wo derzeit das Prinzip des Doppelmaklers vorherrscht.

Weiterführende Infos zum Bestellerprinzip in Österreich.

Betriebskosten sind die Kosten, die für die Nutzung einer Immobilie entstehen. Oder anders gesagt: Ein Kostennachweis über Summe, Art und Begründung von Ausgaben sowie deren Aufteilung auf verschiedene Beteiligte.

Sollte es sich um eine Wohnung handeln, die unter die Vollandwendung des Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt, dann dürfen in Österreich laut $$21-25 MRG nur bestimmte Betriebskosten dem Mieter verrechnet werden:

• Wasser- und Kanalgebühren
• Eichung, Wartung, Ablesung von Messeinrichtungen
• Rauchfangkehrer
• Kanalräumung, Müllabfuhr
• Schädlingsbekämpfung
• Beleuchtung allgemein zugänglicher Teile des Hauses
• Versicherung (Feuer, Haftpflicht, Leitungswasser)
• Verwaltungsauslagen
• Hausbetreuung
• Besondere Aufwendungen (Lift, Garten, Gemeinschaftsanlagen)
• Öffentliche Abgaben (Grundsteuer)

Das Bezirkgsgericht ist die erste Instanz bei Streitigkeiten im Bereich Zivilsachen (Streitwert bis zu 15.000 EUR) sowie Strafsachen.

Die Bonität gibt Auskunft darüber, wie 'kreditwürdig' eine Person ist. Mittels Bonitätsprüfung wird - basierend auf historischen Daten - überprüft, ob zum Beispiel ein Mietkandidat in der Vergangenheit seinen Zahlungsverpflichtungen wie vereinbart nachgekommen ist.

Hierbei geht es aber nicht nur darum, festzustellen, ob ein Mietkandidat 'gut wirtschaften' kann, sondern auch darum, ob sich ein potentieller Mieter die Miethöhe überhaupt leisten kann. Anders gesagt: Ob die Mietbelastungsquote nicht überschritten wird.

Möglichkeiten für Vermieter

 

Die Bruttomonatsmiete dient in Österreich als Bemessungsgrundlage für die Maklerprovision. Diese setzt sich aus folgenden monatlichen Kosten zusammen - jeweils Nettobeträge, ohne Umsatzsteuer (USt):

Hauptmietzins bzw. Untermietzins

+ Betriebskosten (Nebenkosten)

+ Heizungskosten, Warmwasserkosten

= Bruttomonatsmiete

+20% Umsatzsteuer

= Bemessungsgrundlage für die Maklerprovision

 

 

Ein Wohnhaus bestehend aus nur einem Geschoß. Frei stehend und mit flachem oder flach geneigtem Dach.

Eine digitale Eigentümerversammlung ist ein Online-Treffen, bei dem Eigentümer eines Unternehmens oder einer Immobilie über aktuelle Geschäftsangelegenheiten abstimmen und diskutieren können.

Diese Art der Versammlung ermöglicht es den Eigentümern, sich aus der Ferne zu treffen und über Einzelheiten zu sprechen, ohne sich an einen bestimmten Ort begeben zu müssen. Digitale Eigentümerversammlungen können über Videokonferenzen oder Webinare abgehalten werden.

Ein Online-Dokumentenarchiv ist ein Ort, an dem digitale Dokumente wie Bilder, Videos, Audiodateien, Textdateien, PDFs usw. aufbewahrt werden können.

Diese Dokumente können online von jedem Ort aus zugänglich gemacht und mit anderen Benutzern geteilt werden. Ein Online-Dokumentenarchiv ist eine sehr nützliche Möglichkeit, um digitales Material sicher zu speichern und zu organisieren.

Beim Doppelhaus handelt es sich um Einfamilienhäuser, die aneinander gebaut wurden. Optisch also eigentlich ein Gebäude, dass aus zwei Einfamilienwohnungen besteht. Trotzdem handelt es sich um zwei voneinander getrennte Häuser, die durch eine Brandschutzmauer (Brandschluss) voneinander getrennt sind.

Jedes der beiden Doppelhaushälften steht auf seinem eigenen Grundstück. Handelt es sich um dasselbe Grundstück, spricht man von einem Einzelhaus.

Doppelhaus - auch gekuppelte Bausweise genannt.

Das Prinzip des Doppelmaklers ist die in Österreich gängige Praxis, dass Immobilienmakler im Auftrag des Vermieters und des Mieters bzw. Verkäufers und Käufers geschäftlich tätig werden. In Östereich muss dies in Maklerinseraten bekannt gegeben werden, dass der Immobilienmakler bereits im Auftrag eines Vermieters oder Verkäufer tätig ist, ansonsten kann der Mieter bzw. Käufer eine richterliche Minderung der Provision einklagen oder sogar Schadenersatz bei entstandenen Schaden verlangen.

Der Doppelmakler muss die Interessen beider Parteien wahren und beide Parteien so gut wie möglich beraten - also auch eine gewisse neutrale Vermittlungsposition einnehmen - ähnlich wie ein Mediator. Im Gegenzug hat der Doppelmakler das Anrecht auf eine Provision von beiden Parteien.

Der Eigentümer einer Immobilie ist üblicherweise die Person, die im Grundbuch eingetragen ist.

Eigentum ist mit gewissen Rechten verbunden, aber auch mit gewissen Pflichten. Das Grundbuch gibt darüber Auskunft.

Ein Mietvertrag schänkt das Recht des Eigentümers hinsichtlich Nutzung der Immobilie zugunsten des Mieters ein. Eigentum und Besitz ist nicht das Gleiche. Der Besitzer einer Sache muss nicht Eigentümer sein - zum Beispiel der Fahrer eines Mietautos 'besitzt' das gemietete Auto, es gehört ihm aber nicht.

Beim Wohnungseigentum handelt es sich um eine besondere Form des 'Miteigentums an einer Liegenschaft'. Diese ist in Österreich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) von 1975 geregelt.

Der Eigentümer eines sogenannten Mindesanteils (Miteigentumsanteil) hat das Recht, eine bestimmte Wohnung oder sonstige selbständige Räumlichkeiten alleinig zu nutzen und auch darüber alleinig zu verfügen. Sonstige Räumlichkeiten könnnen auch ein Büro bzw. Geschäftslokal sein.

Der Mindestanteil ist die 'kleinste Einheit', an der kein weiteres Teileigentum begründet werden kann. Die Mindestanteile müssen dem Verhältnis der Nutzwerte entsprechen.

Die Nutzwerte werden nach der Nutzfläche der Wohnungseigentumsobjekte mit Zu- oder Abschlägen für werterhöhende oder wertmindernde Umstände (Ausstattung, Zubehör, Stockwerkslage etc.) ermittelt.

Allgemeine Teile der im gemeinsamen Eigentum stehenden Liegenschaft und des Hauses stehen allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu. Davon abweichende Regelungen bedürfen der Zustimmung aller anderen Miteigentümer.

Steht eine Immobilie im Eigentum von mehreren Eigentümern - auch Miteigentümer genannt - muss regelmäßig eine Eigentümerversammlung abgehalten werden. In der Schweiz wird dies auch die Stockwerkseigentümerversammlung genannt. Abgekürzt wird es gerne als ETV - Eigentümerversammlung, oder auch Wohnungseigentümerversammlung.

Die ETV hat in Deutschland und in der Schweiz jährlich statt zu finden. In Österrreich zumindest alle 2 Jahre. Davon abweichend können die Eigentümer auch ein anderes Versammlungsintervall beschließen.

Der Zweck einer Eigentümerversammlung ist, wichtige Punkte hinsichtlich der gemeinsamen Immobilie zu besprechen und Entscheidungen diesbezüglich in der ETV zu treffen. Besonders wichtig ist, dass mittels Eigentümerversammlung jeder Miteigentümer die Gelegenheit haben soll, ausreichend seine eigene Meinung kund zu tun.

ETVs können heutzutage auch als hybride Eigentümerversammlung abgehalten werden: Den Eigentümer steht es frei and der Veranstaltung in Form einer digitalen Eigentümerversammlung mittels Computer, Tablet oder Handy, oder direkt vor Ort in den von der Hausverwaltung organisierten Räumlichkeiten teilzunehmen.

Beschlüsse werden in einer hybriden Eigentümerversammlung ebenso über Computer, Tablet oder Handy gefasst - egal ob man digital, oder vor Ort an der Eigentümerversammlung teilnimmt.

Mehr zum Thema auch hier in unserem Blogartikel Die hybride Eigentümerversammlung für Hausverwaltungen.

Der Zimmerboden in unfertiger Form. Diese muss noch mit einem Bodenbelag wie z.B. Parkett versehen, oder versiegelt werden. Es gibt verschiedene Formen von Estrichen: Anhydritesrtrich, Zementstrich, Magnetestrich, Hartgussasphaltestrich oder auch 'schwimmender Estrich', der durch einen Dämmstoff wie zum Beispiel Styropor vom Fussboden getrennt wird.

Im Bereich Immobilien versteht man unter einer 'Exekution' eine Zwangsvollstreckung. Wenn zum Beispiel ein Schuldner (Mieter) die Miete nicht zahlt, kann der Vermieter diese einklagen. Der Gläubiger (Vermieter) benötigt zur Eintreibung der Mietschulden  einen 'Exekutionstitel' vom Gericht. Erst dieser Exekutionstitel gibt dem Vermieter die rechtliche Grundlage, die offene Mietschuld durch einen Gerichtsvollzieher eintreiben lassen zu können, bzw. auch die Wohnung gerichtlich räumen zu lassen.

Der Zeitpunkt, bis zu dem eine gewisse 'Schuld' erbracht worden sein muss. Anders gesagt - der Zeitpunkt, bis zu dem der Mieter die monatliche Miete bezahlt haben muss. Zahlt der Mieter nicht bis zur vereinbarten Fälligkeit, gerät der Mieter 'in Verzug'.

In Österreich gilt für für Mietverträge der 5. des Monats als Fälligkeitsdatum. Handelt es sich um einen Mietvertrag unter Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes (MRG), dann sind Vertragsklslauseln hinsichtlich eines früheren Fälligkeitsdatums im Mietvertrag ungültig.

 

 

Darunter versteht man den Zeitpunkt, in dem der Schuldner die Leistung ordnungsgemäß erbringen muss, und der Gläubiger sie annehmen soll, weil ansonsten ein Verzug eintritt. Die Fälligkeit richtet sich in erster Linie nach Vereinbarung und nach besonderen gesetzlichen Fälligkeitsvorschriften, weiters nach der Natur und dem Zweck der zu erbringenden Leistung. Seit Geltung des Zahlungsverzugsgesetzes (März 2013) ist bei Mietverträgen der gesetzliche Zahlungstermin für den Mietzins der 5. eines jeden Monats, im Vollanwendungsbereich des MRG sind davon zu Lasten des Mieters abweichende Vereinbarungen unwirksam (§ 15 Abs 3 MRG).

Eine Mauer des Gebäudes, die über keine Öffnungen verfügt und gegen die Nachbarliegenschaft gerichtet ist. Soll im Falle eines Brandes das Übergreifen der Flammen auf das Nachbargebäude verhindern.

Innerhalb eines Gebäudes trennen Brandmauern das Gebäude in einzelne Brandabschnitte.

Ein gesetzlich geregelter Mietzins für Mietverträge über Wohnungen und Geschäftsräume aus der Kriegszeit des ersten Weltkriegs. Eingeführt 1917, wobei die Mieten mit Stichtag 1.8.1914 eingefroren wurden. Der Friedenskronenzins ist heute nur noch historisch relevant, da dieser in der Praxis nicht mehr vorkommt.

Seit 1967 ist der Friedenszins für den Abschluß von neuen Bestandsverträgen abgeschafft. Mit der Einführung des Mietrechtsgesetzes 1982 erhielten Vermieter die Möglichkeit, den Friedenskronenzins mittels Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge anzuheben.