Immobilien-Glossar

Das Beschlussbuch ist ein unverzichtbares Dokument für die ordnungsgemäße Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Es dient als Nachweis der gefassten Beschlüsse und ist im Streitfall oft von entscheidender Bedeutung. Eine korrekte und vollständige Führung ist daher essenziell, um rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden und Transparenz in der Gemeinschaft zu gewährleisten.

Rechtliche Grundlage

Die Führung eines Beschlussbuchs ist im § 24 Abs. 7 WEG Deutschland vorgeschrieben. Diese Vorschrift besagt, dass die Beschlüsse der Eigentümerversammlung als Niederschrift festgehalten werden müssen. Das Beschlussbuch dient dabei als Nachweis der ordnungsgemäßen Beschlussfassung und ist für spätere Überprüfungen oder Rechtsstreitigkeiten von großer Bedeutung.

Inhalt des Beschlussbuchs

Im Beschlussbuch müssen alle wesentlichen Angaben zu den gefassten Beschlüssen aufgeführt werden. Dazu gehören:

• Datum der Eigentümerversammlung: Wann wurde der Beschluss gefasst?
• Ort der Versammlung: Wo fand die Versammlung statt?
• Beschlüsse im Detail: Die exakten Formulierungen der gefassten Beschlüsse. Wichtig ist dabei die Klarheit und Eindeutigkeit der Beschlüsse, um spätere Missverständnisse oder Anfechtungen zu vermeiden.
• Stimmergebnis: Wie haben die Eigentümer abgestimmt? Es muss festgehalten werden, ob der Beschluss einstimmig oder mit einer Mehrheit gefasst wurde, sowie die genaue Anzahl der Stimmen für und gegen den Beschluss und Enthaltungen.

Führung und Aufbewahrung des Beschlussbuchs

Das Beschlussbuch muss ordentlich und lückenlos geführt werden, oft übernimmt dies der Verwalter der WEG. Es kann in Papierform oder elektronisch geführt werden, wobei eine nachträgliche Änderung der Einträge ausgeschlossen sein muss.
Es ist wichtig, dass das Beschlussbuch dauerhaft aufbewahrt wird, da die darin enthaltenen Beschlüsse auch noch Jahre später relevant sein können, z.B. bei der Anfechtung von Beschlüssen oder für neue Eigentümer, die sich über den Stand der gefassten Beschlüsse informieren wollen.

Bedeutung und Konsequenzen bei fehlendem Beschlussbuch

Das Beschlussbuch hat eine erhebliche rechtliche Bedeutung. Fehlt es oder wird es nicht korrekt geführt, kann das zu folgenden Problemen führen:

Anfechtbarkeit von Beschlüssen: Eigentümer können Beschlüsse anfechten, wenn Unklarheiten bei der Beschlussfassung bestehen oder der Beschluss nicht ordnungsgemäß im Beschlussbuch eingetragen wurde.
Rechtsunsicherheit: Fehlen wesentliche Angaben oder wurde das Beschlussbuch nicht geführt, kann dies im Falle von Unstimmigkeiten oder rechtlichen Auseinandersetzungen zu Unsicherheit führen, ob bestimmte Beschlüsse tatsächlich gefasst wurden.

Einsichtsrecht der Eigentümer

Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht auf Einsicht in das Beschlussbuch. Das bedeutet, dass er jederzeit Zugriff auf die Beschlüsse haben muss, um sich über die gefassten Entscheidungen zu informieren. Dies ist insbesondere bei Verkauf oder Erwerb von Eigentum wichtig, um sicherzustellen, dass der neue Eigentümer Kenntnis über eventuell relevante Beschlüsse hat, z.B. über Sanierungsmaßnahmen oder Hausgeldanpassungen.

Elektronische Führung des Beschlussbuchs

Mit der zunehmenden Digitalisierung wird auch die elektronische Führung des Beschlussbuchs immer häufiger. Hierbei ist jedoch sicherzustellen, dass die Beschlüsse unveränderbar und manipulationssicher gespeichert werden. Elektronische Systeme müssen entsprechende Sicherheitsvorkehrungen bieten, um die Integrität des Beschlussbuchs zu gewährleisten.

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Die Eigentümerversammlung - Übersicht und Ablauf

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Die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung bezieht sich auf den formellen Prozess, durch den Wohnungseigentümer über Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft entscheiden. In der Eigentümerversammlung werden durch Abstimmungen Beschlüsse gefasst, die die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffen, z. B. Instandhaltungsmaßnahmen, Hausgeldabrechnungen oder bauliche Veränderungen. Der Ablauf der Beschlussfassung sowie die Art der Mehrheiten, die für verschiedene Entscheidungen erforderlich sind, sind in den Wohnungseigentumsgesetzen geregelt und unterscheiden sich teilweise zwischen Deutschland und Österreich.

Rechtliche Grundlage

Deutschland: Die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Beschlüsse werden durch Abstimmung der anwesenden oder vertretenen Wohnungseigentümer gefasst. Die Vorschriften hierzu finden sich insbesondere in § 23 und § 25 WEG Deutschland.

Österreich: In Österreich regelt das Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) den Prozess der Beschlussfassung, insbesondere § 24 WEG Österreich.

Form der Beschlussfassung

Deutschland: In Deutschland können Beschlüsse grundsätzlich nur in einer formellen Eigentümerversammlung gefasst werden. Dabei erfolgt die Abstimmung in der Regel durch Handzeichen oder durch mündliche Abstimmung. Alternativ sind auch schriftliche bzw. elektronische Beschlussfassungen möglich, wenn alle Eigentümer zustimmen oder dies in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen ist.

Österreich: In Österreich gibt es ebenfalls die Möglichkeit, Beschlüsse in einer Eigentümerversammlung zu fassen. Zusätzlich ist es verbreiteter als in Deutschland, dass schriftliche Beschlussfassungen ohne Versammlung erfolgen können. Dies geschieht durch Umlaufbeschlüsse, bei denen die Eigentümer schriftlich oder elektronisch über einen Beschluss abstimmen.

Mehrheitsanforderungen

Deutschland: Die Mehrheitsanforderungen hängen von der Art des Beschlusses ab:
Einfache Mehrheit: Für die meisten Beschlüsse, z. B. über Instandhaltung, genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (mehr Ja- als Nein-Stimmen).
Qualifizierte Mehrheit: Für wichtigere Entscheidungen wie bauliche Veränderungen ist oft eine qualifizierte Mehrheit (z. B. eine Dreiviertelmehrheit) erforderlich.
Allstimmigkeit: In sehr seltenen Fällen, wie bei grundlegenden Änderungen der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung, ist die Zustimmung aller Eigentümer notwendig.

Österreich: Auch in Österreich variieren die Mehrheitsanforderungen je nach Beschlussart:
Einfache Mehrheit: Standardmäßig reicht für viele Entscheidungen, insbesondere die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, eine einfache Mehrheit.
Zweidrittelmehrheit: Bei bestimmten Beschlüssen, z. B. bei baulichen Veränderungen oder der Nutzungsänderung des Gemeinschaftseigentums, ist eine Zweidrittelmehrheit erforderlich, oft in Kombination mit einer Mehrheit nach Nutzwerten.
Einstimmigkeit: Für schwerwiegende Änderungen wie Änderungen der Wohnungseigentumsvereinbarung ist auch in Österreich die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich.

Umgang mit nicht anwesenden Eigentümern

Deutschland: Beschlüsse, die in der Eigentümerversammlung gefasst werden, sind für alle Eigentümer bindend, auch für die abwesenden. Diese haben jedoch die Möglichkeit, Beschlüsse anzufechten, wenn sie der Meinung sind, dass diese gegen das Gesetz oder die Gemeinschaftsordnung verstoßen. Die Anfechtungsfrist beträgt einen Monat.

Österreich: Auch in Österreich sind Beschlüsse für alle Eigentümer bindend, jedoch besteht ebenfalls eine Anfechtungsmöglichkeit. Die Anfechtungsfrist beträgt hier ebenfalls einen Monat. Darüber hinaus können abwesende Eigentümer im Rahmen der schriftlichen Abstimmung oder durch einen Umlaufbeschluss eingebunden werden, was in Österreich häufiger praktiziert wird.

Sonderregelungen für die Online-Beschlussfassung

Deutschland: Seit der WEG-Reform 2020 können Beschlüsse auch in einer Online-Eigentümerversammlung gefasst werden, sofern dies in der Gemeinschaftsordnung festgelegt ist oder alle Eigentümer zustimmen. Das Online-Abstimmungsverfahren muss sicherstellen, dass alle Eigentümer gleichberechtigt teilnehmen und abstimmen können.

Österreich: In Österreich ist die Online-Beschlussfassung ebenfalls möglich geworden - und zwar mit der WEG Novelle 2022. Wie in Deutschland muss auch hier sichergestellt werden, dass die Beschlussfassung rechtskonform und technisch zuverlässig erfolgt.

Protokollierung und Anfechtung

Deutschland: Jeder in einer Eigentümerversammlung gefasste Beschluss muss in das Beschlussbuch eingetragen werden. Eigentümer können innerhalb von einem Monat nach der Versammlung einen Beschluss vor Gericht anfechten, wenn sie der Meinung sind, dass dieser nicht rechtmäßig zustande gekommen ist.

Österreich: Auch in Österreich müssen Beschlüsse ordnungsgemäß protokolliert werden. Die Anfechtungsfrist beträgt ebenfalls einen Monat, wobei die Eigentümer das Gericht anrufen können, um den Beschluss prüfen zu lassen.

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Der Besichtigungsschein bestätigt dem Immobilienmakler, dass dieser einem Mietinteressenten eine Mietwohnung (Haus, Liegenschaft) im Rahmen einer Besichtigung gezeigt hat. Für den Fall, dass sich der Interessent für die Miete oder Kauf des Objekts entscheidet, verpflichtet sich der Interessent gegenüber dem Makler, die vereinbarte Provision zu bezahlen.

Hierfür müssen alle Eckdaten des Objekts, Preis und Provisionshöhe im Besichtigungsschein schriftlich festgehalten werden. Stimmt der Interessent des Objekts dem Besichtigungsschein zu, ist er aber trotzdem nicht zur Miete oder Kauf des Objekts verpflichtet.

Hierbei handelt es sich um einen Übergriff für einen Mietvertrag bzw. Pachtvertrag. Ein Bestandsvertrag kann befristet oder unbefristet abgeschlossen werden.

Beim Mietvertrag steht die Nutzung der Immobilie als Wohnung oder Geschäft im Vordergrund

Beim Pachtvertrag steht die Erwerbspflicht und Erwirtschaftung eines betrieblichen Gewinns im Vordergrund - siehe z.B. Pächter eines Gasthauses oder Landwirtschaft.

Das Bestellerprinzip besagt, dass derjenige, der den Immobilienmakler engagiert, auch bezahlen muss. Diese Regelung wurde in Deutschland 2015 eingeführt, ist in den meisten Ländern üblich und soll auch in Österreich demnächst eingeführt werden, wo derzeit das Prinzip des Doppelmaklers vorherrscht.

Weiterführende Infos zum Bestellerprinzip in Österreich.