Immobilien-Glossar

Ein Vermieter besitzt eine Wohnung, ein Haus oder eine Liegenschaft und vermietet diese gegen eine monatliche Miete an einen Mieter. Das Mietobjekt wird für Wohnzwecke, Erholungszwecke oder Geschäftszwecke vermietet.

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Eine Vermietervereinigung ist eine Interessensvertretung für Vermieter von Wohnungen, Häuser und Liegenschaften im Allgemeinen. Es gibt eine Vielzahl von Vermietervereinigungen in Österreich, Deutschland und der Schweiz.

Hier findest Du eine Übersicht der Vermietervereinigungen.

Für Mieter gibt es ebenso Interessensvertretungen. Diese haben sich als Mietervereinigung zusammengeschlossen und vertreten Mietern in mietrechtlichen Angelegenheiten.

Hier ist eine Übersicht Mietervereinigungen.

Eine virtuelle Eigentümerversammlung ist eine Versammlung von Wohnungseigentümern, die vollständig über das Internet abgehalten wird. Anstatt sich an einem physischen Ort zu treffen, nehmen die Eigentümer über elektronische Kommunikationsplattformen (wie Videokonferenz-Tools) virtuell teil. Während dieser virtuellen Versammlung können Eigentümer über Themen der Wohnungseigentümergemeinschaft diskutieren und Beschlüsse fassen. Die virtuelle Eigentümerversammlung bietet Flexibilität und ist besonders nützlich, wenn persönliche Treffen nicht möglich oder praktisch sind, beispielsweise aufgrund von Entfernungen oder Gesundheitsvorgaben.

Merkmale der virtuellen Eigentümerversammlung

• Ort der Durchführung: Die gesamte Versammlung findet elektronisch über ein geeignetes Videokonferenz-Tool statt.
• Stimmabgabe: Abstimmungen erfolgen elektronisch, beispielsweise durch Abstimmungstools oder eMails.
• Diskussion und Interaktion: Eigentümer können per Video, Audio oder Chat ihre Meinung äußern und sich an Diskussionen beteiligen.
• Technische Voraussetzungen: Alle Teilnehmer müssen über eine stabile Internetverbindung und Zugang zu einem elektronischen Endgerät (Laptop, Tablet, Smartphone) verfügen.
• Rechtliche Anforderungen: Der Versammlungsleiter (meist der Verwalter) muss sicherstellen, dass alle Eigentümer gleichberechtigt teilnehmen können und die Abstimmungen nachvollziehbar und rechtssicher sind.

Rechtliche Betrachtung

Deutschland: In Deutschland wurde die virtuelle Eigentümerversammlung durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) im Jahr 2020 explizit erlaubt. Seitdem können Wohnungseigentümer ihre Eigentümerversammlung virtuell durchführen, sofern dies in der Gemeinschaftsordnung festgelegt ist oder von den Eigentümern beschlossen wurde. Die WEG-Reform brachte eine rechtliche Klarstellung, die virtuelle Eigentümerversammlungen zu einer dauerhaften Option machte, unabhängig von äußeren Umständen. Im Oktober 2024 wurde das WEG zugunsten der Möglichkeit von rein virtuellen Eigentümerversammlungen abgeändert, wofür allerdings eine Dreiviertelmehrheit der Eigentümer erforderlich ist, ansonsten sind nur hybride Eigentümerversammlungen erlaubt.

Österreich: In Österreich wurde die virtuelle Eigentümerversammlung als Reaktion auf die COVID-19-Pandemie durch die WEG Novelle im Jahr 2022 ermöglicht.

Formale Anforderungen

Deutschland: In Deutschland darf eine virtuelle Eigentümerversammlung nur dann stattfinden, wenn entweder alle Eigentümer der virtuellen Durchführung zustimmen oder dies in der Gemeinschaftsordnung explizit erlaubt ist. Zudem muss sichergestellt werden, dass alle Eigentümer die technische Möglichkeit haben, an der Versammlung teilzunehmen. Ein Beschluss, virtuelle Eigentümerversammlungen durchzuführen, kann auch mit Mehrheit gefasst werden, sofern dies nicht von der Gemeinschaftsordnung ausgeschlossen ist.

Österreich: Auch in Österreich sind virtuelle Eigentümerversammlungen möglich, jedoch nur, wenn alle Eigentümer zustimmen. Das österreichische Recht ist in diesem Punkt strenger und bietet weniger Spielraum für eine verbindliche Durchführung virtueller Versammlungen, wenn sich einzelne Eigentümer dagegen aussprechen. Dies kann die Umsetzung virtueller Eigentümerversammlungen in der Praxis erschweren.

Stimmabgabe und Beschlussfassung

Deutschland: Bei virtuellen Eigentümerversammlungen in Deutschland erfolgt die Stimmabgabe elektronisch, in der Regel über die Plattform, auf der die Versammlung abgehalten wird, oder durch andere elektronische Mittel (z. B. eMail). Die genutzte Technik muss sicherstellen, dass die Abstimmungen rechtssicher sind und die Stimmrechte ordnungsgemäß ausgezählt und protokolliert werden.

Österreich: In Österreich erfolgt die Stimmabgabe ebenfalls über elektronische Mittel. Jedoch wird betont, dass technische Hürden oder Sicherheitsfragen stärker berücksichtigt werden müssen. Die Sicherstellung einer transparenten und nachvollziehbaren Abstimmung ist eine Voraussetzung, um eine rechtssichere Beschlussfassung zu gewährleisten.

Eine Vollmacht ist eine Erklärung, durch die ein Eigentümer einer anderen Person (bevollmächtigter Vertreter) das Recht einräumt, ihn in einer Eigentümerversammlung zu vertreten und in seinem Namen abzustimmen. Die Vollmacht des Eigentümers für die Teilnahme und Beschlussfassung bei Eigentümergemeinschaften ist ein wichtiges Instrument, das es einem Eigentümer ermöglicht, seine Interessen in einer Versammlung durch einen Dritten vertreten zu lassen.

Arten der Vollmacht

Bei einer Vollmacht unterscheidet man grundsätzlich zwischen einer Generalvollmacht und einer Spezialvollmacht. Beide Formen der Vollmacht haben unterschiedliche Anwendungsbereiche und Befugnisse.

Generalvollmacht

Eine Generalvollmacht erlaubt es dem Bevollmächtigten, den Vollmachtgeber umfassend zu vertreten. Das bedeutet, der Vertreter kann in allen Angelegenheiten der Eigentümerversammlung auftreten, diskutieren und abstimmen. Eine Generalvollmacht eignet sich besonders, wenn der Vollmachtgeber dem Vertreter ein hohes Maß an Vertrauen entgegenbringt. Merkmale:

• Umfasst alle Tagesordnungspunkte einer Eigentümerversammlung.
• Der Vertreter kann uneingeschränkt im Namen des Eigentümers handeln.
• Meist unbefristet oder bis zum Widerruf gültig.

Beispiel: Ein Eigentümer beauftragt seinen Ehepartner oder einen Anwalt, ihn für alle Versammlungen eines Jahres in sämtlichen Fragen zu vertreten.

Spezialvollmacht

Eine Spezialvollmacht (auch Einzelvollmacht genannt) beschränkt sich auf spezifische Angelegenheiten oder Tagesordnungspunkte. Der Bevollmächtigte darf nur in dem genau definierten Rahmen tätig werden, den der Vollmachtgeber vorgibt. Diese Form der Vollmacht wird häufig genutzt, wenn der Eigentümer nur für bestimmte Entscheidungen vertreten werden möchte. Merkmale:

• Gilt nur für festgelegte Tagesordnungspunkte oder bestimmte Themen.
• Der Vertreter kann nur innerhalb des spezifizierten Rahmens handeln.
• Oft zeitlich befristet, z.B. für eine einzelne Eigentümerversammlung.

Beispiel: Ein Eigentümer gibt einem Nachbarn die Vollmacht, nur bei der Abstimmung über die Dachsanierung in seinem Sinne zu stimmen.

Erteilung der Vollmacht

Die Vollmacht sollte klare Angaben enthalten: Name des Vollmachtgebers, Name des Bevollmächtigten, Umfang der Vollmacht (allgemein oder spezifisch) sowie das Datum.

• Deutschland: Es ist ausreichend, wenn die Vollmacht schriftlich oder in Textform erteilt wird. Eine einfache E-Mail kann als ausreichend gelten, solange die Identität des Vollmachtgebers klar ist.
• Österreich: Auch hier sollte die Vollmacht schriftlich vorliegen. Elektronische Formate sind in der Regel zulässig, jedoch sollten die spezifischen Anforderungen der Gemeinschaftsordnung beachtet werden.

Eigentümerversammlung Vollmacht für Ehepartner

Bei der Vollmachtserteilung sollten die Regelungen der jeweiligen Hausordnung oder Gemeinschaftsordnung geprüft werden, um sicherzustellen, dass die Vollmacht rechtskonform ist. In Deutschland und Österreich ist es üblich, dass Ehepartner gemeinsam Eigentümer einer Immobilie sind. Für die Teilnahme an einer Eigentümerversammlung kann ein Ehepartner den anderen vertreten, wenn eine entsprechende Vollmacht vorliegt.

• In Deutschland ist nach der WEG-Reform 2020 eine Vollmacht in Textform ausreichend. Beide Ehepartner müssen bei gemeinschaftlichem Eigentum ihre Zustimmung geben, wenn ein Dritter bevollmächtigt werden soll. Die Vollmacht sollte schriftlich formuliert sein und den Namen, die Adresse sowie konkrete Weisungen zur Stimmabgabe enthalten​
• In Österreich erfordert eine gültige Vollmacht die Unterschriften beider Ehepartner, sofern sie als Miteigentümer eingetragen sind. Eine rein digitale Übermittlung ist zulässig, aber oft muss das Originaldokument nachgereicht werden.

Teilnahme an der Versammlung

Der Bevollmächtigte kann an der Eigentümerversammlung teilnehmen, Fragen stellen und im Namen des Vollmachtgebers abstimmen. Es ist wichtig, dass die Vollmacht dem Versammlungsleiter vor Beginn der Sitzung vorgelegt wird, um die Vertretung zu legitimieren.

Rechtsgrundlage

• Deutschland: Die Vollmacht ist im in § 25 Wohnungseigentumsgesetz (WEG Deutschland) geregelt. Jeder Eigentümer hat das Recht, sich vertreten zu lassen.
• Österreich: In Österreich wird die Vollmacht im § 24 WEG Österreich behandelt. Auch hier ist es den Eigentümern erlaubt, sich durch Dritte vertreten zu lassen.

Umfang der Vollmacht

• Deutschland: Der Umfang der Vollmacht kann individuell festgelegt werden. In der Regel können Vollmachten für die gesamte Versammlung oder für bestimmte Beschlüsse erteilt werden.
• Österreich: Ähnlich wie in Deutschland kann die Vollmacht spezifisch oder allgemein erteilt werden. Der Bevollmächtigte hat die gleichen Rechte wie der Vollmachtgeber, sofern die Vollmacht nicht eingeschränkt ist.

Widerruf der Vollmacht

• Deutschland: Eine Vollmacht kann jederzeit widerrufen werden, auch während der Versammlung. Der Widerruf muss dem Versammlungsleiter oder dem Bevollmächtigten mitgeteilt werden.
• Österreich: Der Widerruf der Vollmacht ist ebenfalls jederzeit möglich. Auch hier sollte dies klar kommuniziert werden, um Missverständnisse zu vermeiden.

Rechtswirkung

• Deutschland: Entscheidungen, die im Namen des Vollmachtgebers getroffen werden, sind rechtlich bindend, solange die Vollmacht gültig ist.
• Österreich: Die gleichen rechtlichen Rahmenbedingungen gelten. Beschlüsse, die durch den Bevollmächtigten gefasst werden, sind ebenfalls rechtsverbindlich.

Der Vorvertrag ist eine Vereinbarung, zu einem späteren Zeitpunkt einen umfangreichen Vertrag mit einem bestimmten Inhalt abzuschließen. Ein Vorvertrag kann eingeklagt werden, allerdings kann nur auf Abschluss des Hauptvertrages geklagt werden.

Im Vorvertrag werden alle wichtigen Punkte des Hauptvertrags festgelegt. Wenn sich einer der Vertragspartner auf veränderte Umstände oder den Wegfall der eigentlichen Geschäftsgrundlage für den Hauptvertrag beruft, kann der Hauptvertrag nicht erzwungen werden.

In diesem Fall spricht man von 'Clausula rebus sic stantibus' - eine unveränderte Wirksamkeit des Vertrages ist nur unter gleichbleibenden Verhältnissen möglich (Umstandsklausel).

Im Gegensatz zum Vorvertrag verpflichtet die Punktation bereits zur Erfüllung des vereinbarten Rechtsgeschäfts. Bei der Punktation fehlt nur noch der förmliche Vertrag.