Immobilien-Glossar

Unser Immobilien-Glossar ist Dein kleines Lexikon zu den wichtigsten Immobilienbegriffen. Kurz und knackig erklären wir in diesem Immobilien Lexikon / Glossar gängige Begriffe. Möchtest Du einen Immobilienbegriff zu unserem Glossar beitragen? Gerne kannst Du uns eine Nachricht schicken, wir nehmen nach kurzer Prüfung den Begriff gerne in unser Immobilien-Lexikon auf:

Term Main definition
Geschossbau

Ein Gebäude, dass aus mehr als einem Stockwerk besteht.

Grundbuch

Im Grundbuch werden die Eigentümer einer Liegenschaft sowie die damit verbundenen Rechte und Pflichten der Eigentümer vermerkt. Es ist öffentlich zugänglich und kann am Bezirksgericht, über Rechtsanwälte, Notare oder über das Internet eingesehen werden.

Das Grundbuch wird für jeden einzelnen Bezirgsgerichtssprengel vom Bezirgsgericht geführt, wobei die Grundbuchsprengel in Katastralgemeinden unterteilt werden.

Der Grundbuchskörper besteht aus einem oder mehreren Grundstücken und bildet eine Grundbuchseinlage, die wiederum mit einer Einlagezahl (EZ) gekennzeichnet wird.

Die Grundbuchseinlage besteht aus drei "Blättern":

  • A-Blatt: Das Gutbestandsblatt gibt Auskunft über Ausmaß und Benützungsart (z.B. Baufläche, Wald, landwirtschaftliche Nutzung) sowie die mit dem Grundstück verbundenen Rechte (z.B. Dienstbarkeiten) oder öffentlich-rechtliche Beschränkungen.
  • B-Blatt: Das Eigentumsblatt beinhaltet Informationen über die Eigentumsverhältnisse mit allfälligen persönlichen Beschränkungen des Eigentümers (z.B. Minderjährigkeit).
  • C-Blatt: Im Lastenblatt sind die "dinglichen Rechte" bezüglich der Liegenschaft nachzulesen: Hypotheken, Dienstbarkeiten (als dienendes Gut), Vor- und Wiederkaufsrechte sowie Belastungs- und Veräußerungsverbote oder auf bestimmte Zeit verbücherte Mietverträge.
Hausverwaltung

Die Hausverwaltung kümmert sich um alle Belange einer Liegenschaft. Üblich vor allem bei größeren Wohnanlagen. Zu den Aufgaben des Hausverwalters zählen:

  • Die Durchführung bzw. Beauftragung von Wartung und Instandhaltung der Liegenschaft
  • Durchsetzung der Hausordnung
  • Erstellung und Abrechnung der jährlichen Betriebskosten
  • Berechnung, Einhebung und Mahnung der monatlichen Mieten
  • Verwaltung der gemeinsamen Gelder
  • Einberufung und Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung

Hinsichtlich der Kosten des Hausverwalters in Deutschland kann man bis zu 30 EUR netto pro Wohneinheit und Monat rechnen, wobei die Durchschnittskosten - abhängig von der Größe der zu verwaltenden Liegenschaft - durchschnittlich bei 17-25 EUR netto monatlich pro Wohneinheit liegen.

In Österreich ist mit jährlichen Kosten von durchschnittlich 3 EUR pro Quadratmeter zu rechnen, wobei zur Wohnfläche auch noch die allgemeine Nutzfläche der Liegenschaft hinzugerechnet werden muss. Unterliegt die Mietwohnung dem Mietrechtsgesetz, können jährlich bis zu 3,6 EUR / m2 dem Mieter verrechnet werden.

Synonyms - Hausverwalter
Heizkosten

Die monatlichen Kosten, die für den "Wärmebedarf" in der Wohnung zu zahlen sind. Werden üblicherweise pauschaliert über das Jahr gleichmäßig verteilt verrechnet. Mittels der Betriebskostenabrechnung werden die tatsächlichen Kosten den monatlich eingehobenen Kosten gegenübergestellt. Aus dem Saldo ergibt sich ein Guthaben oder Nachforderung.

In Österreich werden die Heizkosten mit 20% Umsatzsteuer besteuert, im Gegensatz zum Mietzins, bei dem die Umsatzsteuer 10% beträgt.

Synonyms - Heizungskosten
Immobilie

Eine Immobilie ist eine unbewegliche Sache. Dies kann eine Wohnung oder ein Haus sein - prinzipiell jedes Gebäude bzw. Bauwerk. Rechtlich spricht man auch von einem unbeweglichen Sachgut. 

Immobilien werden oft auch als Liegenschaften bezeichnet. Bei einer Liegenschaft handelt es sich um ein Grundstück, das mit einem Gebäude verbaut, oder unverbaut sein kann. Grundlegend unterscheidet man zwischen:

Wohnimmobilien:

Ein Gebäude, dass zu Wohnzwecken genutzt wird

Gewerbeimmobilie:

Ein Gebäude, das für gewerbliche Zwecke genutzt wird.

Synonyms - Liegenschaft,Realität
Inserat

Eine umfangreiche Beschreibung der zur Vermietung oder Verkauf stehenden Immobilie inklusive aussagekräftige Bilder der Wohnung oder des Hauses.

Die Schaltung von Immobilieninseraten in Print-Medien hat sich fast vollständig aufgehört. Heutzutage werden Immobilien nur noch auf Internetportalen angeboten.

Weitere Informationen hier: Schaltung von Immobilieninseraten

Synonyms - Immobilieninserat
Inserateplattform

Auf einer Inserateplattform für Immobilien können Mietobjekte inseriert werden, um diese einem breiten Feld möglicher Mietinteressenten bekannt zu machen.

Weitere Infos für Vermieter hier: Auf welcher Inserateplattform schalten.

Synonyms - immobilienportal
Investitionsablöse

Sollte es in den letzten 20 Jahren zu Aufwendungen gekommen sein, die zur wesentlichen Verbesserung der Wohnung beigetragen haben und die über die Mietdauer hinaus (nach Beendigung eines Mietverhältnisses) von Nutzen sind, kann der Mieter laut § 10 Mietrechtsgesetz (MRG) einen Aufwandersatz für die getätigte Investition gegenüber dem Vermieter verlangen.

Als Basis für die Ablöse dienen die tatsächlich angefangenen Kosten, abzüglich des jährlichen Wertverlusts der Investitionen. Der jährliche Wertverlust wird mittels lineare Abschreibung berrechnet und beträgt pro Jahr 1/20 - ausgenommen in den Fällen des § 10 (3) des MRGs: Hier beträgt die jährliche Abschreibung 1/10.

Im Falle einer Förderung der Immobilie richtet sich die Abschreibung für die Investitionsablöse nach der Laufzeit des Förderdarlehen.

Synonyms - Investablöse
Kategoriemietzins

Der Kategoriemietzins wurde 1982 in Österreich eingeführt und unterteilt Wohnungen in vier unterschiedliche Kategorieren. Für jede Kategorie gilt eine eigene Mietzinsobergrenze, die laut laut §16 (2) Mietrechtsgesetz (MRG) nicht überschritten werden darf. Die Kategorien lauten:

  • Kategorie A - Mindestvoraussetzungen: Zimmer, Küche bzw. Kochnische, Vorraum, WC, zeitgemäßer Baderaum oder Badenische, Heizung & Warmwasser vorhanden
  • Kategorie B - Mindestvoraussetzungen: Zimmer, Küche bzw. Kochnische, Vorraum, WC, zeitgemäßer Baderaum oder Badenische
  • Kategorie C - Mindestvoraussetzungen: Wasserentnahmestelle und WC im Inneren
  • Kategorie D brauchbar - Mindestvoraussetzungen: zum sofortigen Bewohnen geeignet
  • Kategorie D unbrauchbar - nicht sofort bewohnbar;

Weiter Informationen auch hier: Kategorie-Mietzins und Richtwert-Mietzins

Kaution

Die Kaution dient als Sicherstellung für den Vermieter für den Fall, dass Vertragsbedingungen des Mietvertrags nicht eingehalten werden. Zum Beispiel, wenn Inventar des Mietgegenstands, insbesondere mietvermietete Gegenstände beschädigt werden. Ein gebrauchsmäßige übliche Abnutzung des Gegenstands muss vom Vermieter toleriert werden - dafür erhält der Vermieter ja eine Miete.

Ein anderer Grund für die Einbehaltung der Kaution könnten Rückstände bei Mietzinszahlungen sein.

Die Kaution beträgt zwischen zwei bis fünf Monatsmieten. Üblich sind drei Bruttomonatsmieten (Nettomietzins plus Betriebskosten plus 10 Prozent Umsatzsteuer).

Die Übergabe der Kaution erfolgt entweder per Überweisung bzw. in Bar oder in Form eines Sparbuchs bei Übergabe. Da der Vermieter verpflichtet ist, die Kaution für den Mieter "fruchtbringend" anzulegen, ist das Sparbuch die geeignetste Methode der Übergabe.

Der Mieter erhält die Kaution nach Vertragsauflösung sowie nach Wohnungsübergabe unverzüglich zurück.

Synonyms - Sicherstellung
Kündigung

Die Kündigung eines Mietvertrags für eine Wohnung, die unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fällt, kann nur aus wichtigem Grund gekündigt werden. Der Vermieter kann dies nur gerichtlich per Antrag beim Bezirksgericht machen. Der Mieter kann dagegen durch Einwendung (Gründe, warum der Vertrag nicht gekündigt werden soll) vorgehen.

  • Als Kündigungsgrund kann folgendes laut §30 MRG gelten:
  • Miete trotz Mahnung nicht bezahlt
  • Nachteilige Behandlung des Mietgegenstands wie zum Beispiel Vernachlässigung
  • Grob ungehöriges Verhalten gegenüber Mitbewohnern des Hauses oder gegenüber dem Vermieter
  • Unerlaubte (gänzliche) Untervermietung
  • Eigenbedarf des Vermieters
  • Kein Wohnbedarf von eintrittsberechtigten Personen (z.B. Verwandte, Lebensgefährten) nach Tod des Mieters
  • Die Wohnung wird nicht regelmäßig aus Wohnbedürfnissen durch den Mieter verwendet
  • Die Wohnung nicht wie im Mietvertrag vereinbart verwendet wird (z.B. Geschäftsräume)

Eine vollständige Auflistung möglicher Kündigungsgründe für Vermieter im österreichischen Mietrecht kannst Du hier nachlesen: §30 MRG

Möglichkeiten für Mieter kannst Du hier nachlesen: Wann dürfen Mieter einen Mietvertrag kündigen.

Synonyms - Kündigungsgrund
Leerstand

Bei einem Leerstand handelt es sich um eine Immobile bzw. Liegenschaft, die nicht benützt wird = leer steht. Es gibt verschiedene Arten und Ursachen von Leerstand:

  • Fluktuationsbedingt: entsteht durch einen Mieterwechsel
  • Strukturell: fehlende Nachfrage in einer Region mit generellen strukturellen Problemen
  • Konjunkturell: fehlende Nachfrage aufgrund von wirtschaftlichen Konjunkturproblemen
  • Spekulativ: bewußt leerstehend, um auf steigende Immobilienpreise zu warten, um letztendlich einen höheren Verkaufspreis erzielen zu können.
  • Latent: wenn die Immobilie vermietet ist, aber nicht vom Mieter genutzt wird.

Die Leerstandsquote wird auf Basis der nicht vermieteten Einheiten im Verhältnis zu allen verfügbaren Einheiten in einem Gebiet oder einer Stadt berechnet. Beispiel:

Die Gemeinde XY verfügt über 100.000 Wohneinheiten, wovon 4.000 leer stehen. Dies ergibt:

4.000 / 100.000 * 100 = 4% Leerstandsquote

Weiterführende Informationen findest Du auch hier: Leerstand von Immobilien

 

Synonyms - Leerstandsquote
Leibrente

Eine Person erhält für eine einmalige Leistung (Übertragung des Eigentums einer Liegenschaft oder Immobilie) eine Dauerleistung auf Lebenszeit (zum Beispiel das Wohnrecht oder eine Geldrente bis zum Tod).

Ähnlich der Leibrente ist das bäuerliche "Ausgedinge". Der oder die Altbäuerin übergibt den Hof an die Kinder, im Gegenzug erhält der/die Altäuerin das Recht, bis zum Lebensende in einem Nebengebäude (Ausgedinge) zu wohnen.

Leibrente und Ausgedinge werden als Reallast in das Grundbuch eingetragen.

Synonyms - Ausgedinge
Liegenschaft

Als Liegenschaft bezeichnet man ein Grundstück, das verbaut oder unverbaut sein kann. Bei einer Liegenschaft handelt es sich um eine unbewegliche Sache.

Wird zum Beispiel ein Haus auf einer Liegenschaft gebaut (mit Ziegeln als "bewegliche Elemente"), dann wird dieses Haus zu einer unbeweglichen Sache und Teil der Liegenschaft.

Synonyms - Grundstück
Loft

Eine Wohnung mit offenem Grundriß (ohne Zimmeraufteilung), dass sich meist in einem ehemaligen Fabriksgebäude befindet.

Loggia

Die Loggia ist ein Raum und Teil der Wohnung, der auf einer Seite offen ist. Anders gesagt - die Loggia ist an 5 Seiten (links, rechts, hinten, Decke oben, Boden unten) begrenzt, aber nicht nach vorne hinaus. 

Die Loggia ist kein Balkon oder Terrasse und wird nach österreichischem Mietrechtsgesetz auch zur Nutzfläche hinzugerechnet (Die Balkon- oder Terrassenfläche nicht).

Mahnung

Die Mahnung ist eine Aufforderung durch den Gläubiger an den Schuldner, eine gewisse Leistung zu erbringen - Beispiel: die monatliche Mietzahlung zu leisten. Die Mahnung erfolgt schriftlich. 

In Österreich besteht keine Verpflichtung zur Mahnung. Dass heißt, eine Mahnklage ist bereits ab dem ersten Tag des Verzugs möglich. Im Verzug ist der Schuldner, wenn die Leistung nicht innerhalb der vereinbarten Frist bzw. bis zum vereinbartem monatlichen Fälligkeitsdatum geleistet wurde.

Als Mahnklage wird eine Klage bezeichnet, bei der es um fällige Geldleistungen bis zu 75.000 EUR geht. Liegt der Streitwert unter 5.000 EUR, kann der Gläubiger die Mahnklage selbst beim Bezirksgericht einbringen. Liegt der Streitwert über 5.000 EUR, besteht Anwaltspflicht für die Mahnklage.

Synonyms - Mahnklage
Maisonette

Eine Wohnung in einem mehrstöckigen Gebäude, die über zwei oder mehrere Stockwerke verteilt ist. Ein Haus im Haus sozusagen. Maisonette - vom gleichnamigen französischen Wort: "Kleines Haus".

Makler

Ein Immobilienmakler vermittelt sowohl Immobilien zwischen Vermietern und Mietern. Oder Verkäufern und Käufern. Diese Immobilien können Wohnungen, Häuser oder auch Liegenschaften (Grundstücke) sein.

In Österreich gibt es den Sonderfall des Doppelmaklers: Hierbei tritt der Makler als Auftragnehmer des Vermieters und des Mieter auf. Der Makler versucht, die Interessen beider Parteien zum Wohl aller Beteiligten auszugleichen.

Der Immobilienmakler berät den Anbieter sowie den Abnehmer, bereitet Immobilien-Exposés vor, inseriert die Immobilienobjekte, führt Besichtigungen mit potentiellen Mietern oder Käufern durch und betreut diese bis zum Vertragsabschluß.

Der Makler darf für Auftraggeber - sofern beauftragt - Vertragsformulare vorbereiten, aber nicht Verträge erstellen.

Für die Vermittlungsdienstleistung erhält der Immobilienmakler vom Auftraggeber einer Vermittlungsprovision, auch Courtage genannt.

Synonyms - Treuhänder
Maklerprovision

Die Provision -auch Courtage genannt - ist das Entgelt für den Immobilienmakler für die erfolgreiche Vermittlung eines Mieters and den Vermieter, oder Käufers and den Verkäufer. 

Die Provision ist fällig mit dem rechtlich verbindlich zustandekommenden Rechtsgeschäft und beinhaltet alle Kosten, die dem Makler im Rahmen seiner Vermittlungstätigkeit angefallen sind (Akquise von neuen Vermietern bzw. Verkäufern, Erstellung eines Exposés, Einholung der entsprechenden Unterlagen, Beratung sowie Preisfindung für Vermietung oder Verkauf, Vorbereitung der Inserate und Inserateschaltung, Koordination und Durchführung von Besichtigungsterminen inkl. An- und Abreise zu den Terminen, Vorauswahl von Mietinteressenten oder Kaufinteressenten, Beratung beim Vertragsabschluß, Durchführung von Vertragsabschlüßen auf Basis von Formvordrucken, etc.) 

Details zur Höhe der Maklerprovision.

Synonyms - Courtage
Mansarde

Eine Mansardenwohnung ist typischerweise eine Wohnung direkt unter dem Dach, also ein für Wohnzwecke ausgebautes Dachgeschoß bzw. umgebauter Dachboden.

Synonyms - Mansardenwohnung
Massenbesichtigung

Als Massenbesichtigung bezeichnet man eine Wohnungsbesichtigung, zu der mehr als zwei verschiedene Mietkandidaten eingeladen werden. 

Dies kann passieren, wenn sich sehr viele Mietinteressenten auf ein Wohnungsinserat melden. 

Massenbesichtigungen sind absolut zu vermeiden.

Einerseits hat der Vermieter keine Möglichkeit, Miekandidaten genauer kennenzulernen. Andererseits ist es für interessierte Mieter extrem unpersönlich, mit Stress behaftet und es besteht wenig bis keine Möglichkeit, Detailfragen zum Mietobjekt zu stellen.

Wie Vermieter Massenbesichtigungen vermeiden.

Synonyms - Massenbesichtigungen
Mezzanin

Eine in älteren Mietshäusern (vor allem zur Jahrhundertwende 18./19. Jahrhundert) gerne verwendete Bezeichung für den "Halbstock". Der Halbstock ist das Stockwerk zwischen dem Erdgeschoss und dem ersten Stock des Hauses. In manchen Häusern kommt noch das Hochparterre hinzu.

Solltest Du eine Wohnung in einem Altbau mieten wollen, die sich in einem höheren Stock befindet, dann Vorsicht:

Entweder Du hast eine gute Kondition, oder das Haus hat einen eingebauten Lift.

Denn die Wohnung im 4. Stock kann sich schnell in Wirklichkeit als 6.Stock herausstellen (plus Mezzanin und Hochparterre). Hinzu kommen noch höhere Raumhöhen in älteren Gebäuden. Somit kann der 4. Stock in einem Altbaus sich auch mal als 7.Stock verglichen zu einem Neubau entpuppen.

Synonyms - Zwischenstock
Mietbelastungsquote

Die Mietbelastungsquote (MBQ) gibt den Anteil der jährlichen Mietzahlungen im Verhältnis zum jährlichen Nettoeinkommen des Mieters an.

Als Faustregel sagt man, dass die MBQ ca. 30-40% des verfügbaren Einkommens ausmachen sollte. MBQ-Beispiele:

  • 30% (sehr streng: maximal 30% des Monatseinkommens für die Miete)
  • 40% (Standard: maximal 40% des Monatseinkommens für die Miete)
  • 50% (urban: maximal 50% des Monatseinkommens für die Miete)

Im urbanen, großstädtischen Bereich wird die MBQ deutlich öfters überschritten, als im ländlichen Bereich. Eine Mietbelastungsquote von 40-50% ist in Großstädten keine Seltenheit und durchaus als normal zu betrachten.

Vermieter können über prop.ID gemeinsam mit dem Finanzpartner FINcredible die Mietbelastungsquote des Mietkandidaten (mit Einwilligung des Mietkandidaten) überprüfen lassen.

Synonyms - MBQ,Rental Burden Rate,RBR
Mieter

Jemand, der eine Wohnung, ein Haus oder eine Liegenschaft gegen eine monatliche Mietzahlung mietet.

Weitere Infos für Mieter zum Thema Wohnung mieten.

Mieter-Selbstauskunft

Die Mieter-Selbstauskunft wird gerne im Rahmen der Wohnungsvermietung verwendet.

Auf einem vorgefertigten Formular stellt der potentielle Mieter wesentliche Informationen über sich selbst und die miteinziehenden Mieter zur Verfügung.

Die Mieter-Selbstauskunft beinhaltet auch Fragen zur finanziellen Lage, damit schon bei der Besichtigung abgeklärt werden kann, ob sich der Mietkandidat das Mietobjekt langfristig auch leisten kann, d.h., innerhalb der maximal gewünschten Mietbelastungsquote liegt, oder nicht.

Vorlage für die Mieter-Selbstauskunft

Synonyms - Selbstauskunft
Mietervereinigung

Eine Interessensvertretung für Mieter. Mietervereinigungen sind spezialisiert im Bereich Mietrecht.

Eine Übersicht über die wichtigsten Organisationen für Mieter findest Du hier: Mietervereinigungen

Synonyms - Mieterverein
Mietgesuch

Das Mietgesuch - auch Mietwunsch genannt - ist eine Art Visitenkarte des Mieters.

Im Mietgesuch beschreibt der Mietkandidat einerseits, über welche Ausstattung und Lage die Wohnung verfügen soll sowie die maximalen preislichen Vorstellungen. Andererseits beschreibt der Mieter sich selbst und gibt an, welche Referenzen allfällig dem Vermieter zur Verfügung gestellt werden können.

Das Mietgesuch kann eine sehr gute Entscheidungshilfe für einen Vermieter sein, der mit einer Vielzahl an Wohnungsbewerbern konfrontiert ist bzw. das Risiko von Mietnomaden verringern möchte. Letztendlich übergibt der Vermieter ja für viele Jahre an den Mieter eine Immobilie, die viele hundertausend Euro wert sein kann.

Mehr Informationen zum Mietgesuch.

Synonyms - Mietwunsch
Mietkandidat

Ein Synonym for eine Person, die nach einer Mietwohnung sucht und sich auf ein Immobilieninserat bei einem(r) Vermieter(in) gemeldet hat. 

Der Vermieter hat dann die Möglichkeit aus verschiedenen Mietkandidaten einen Mieter auszuwählen. Die Mietkandidaten präsentieren sich selbst mit einem sogenannten Mietgesuch, oder auch Mietwunsch genannt.

Das Mietgesuch beinhaltet alle wesentlichen Informationen über den Mietkandidaten und soll dem Vermieter einen strukturellen Überblick über alle Mietkandidaten verschaffen sowie die Entscheidung für einen Mietkandidaten erleichtern.

Synonyms - Mietkandidaten
Mietnomaden

Oberbegriff für Mieter, die absichtlich nicht die Miete bezahlen oder die Wohnung nach Auszug in einem schlechten Zustand - manchmal sogar absichtlich verwüstet - hinterlassen.

Oft werden schon vor dem Einzug falsche Angaben gemacht. Ein Alarmzeichen ist auch, wenn der neue Mieter die Kaution wegverhandeln möchte, oder spätestens mit dem Einzug nicht bezahlt bzw. übergeben hat.

Da das Mietrecht in Österreich sehr "Mieterfreundlich" ist, sind auch Mietnomaden nicht so einfach per Räumungsklage loszuwerden. Bis die Wohnung tatsächlich gerichtlich geräumt werden kann, können bis dahin viele Monate ohne Mietzahlungen vergangen sein.

Deswegn ist die sorgfältige Auswahl des Mietkandidaten sehr wichtig. Weitere Infos für Vermieter, und wie man das Risiko von Mietnomaden verringern kann.